（2014）穗中法民五终字第2682号
裁判日期: 2014-07-28
公开日期: 2014-09-23
案件名称
曾秀容与广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司,曾秀容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2682号上诉人（原审被告）广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司（以下简称绿庭雅苑公司），住所地。法定代表人邓锐标，该公司董事总经理。委托代理人葛凤梅、潘颖华，广东导正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曾秀容，女，1964年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托代理人何志森，广东百健律师事务所律师。上诉人绿庭雅苑公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：绿庭雅苑公司是具有商品房开发、销售资质的企业法人。2009年8月14日，曾秀容作为买受人（乙方）与绿庭雅苑公司作为出卖人（甲方），共同签订了一份《商品房买卖合同》［编号：穗（番）房合字No．0546087号］及《补充协议》，约定曾秀容向绿庭雅苑公司购买位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭9座2梯501的房屋（以下简称“涉讼房屋”），商品房预售许可证号为20060379。合同约定建筑面积为118.74平方米，套内建筑面积100.79平方米，总金额为585103.23元，全部楼款于2009年8月14日前付清；绿庭雅苑公司应将经验收合格并符合合同约定的商品房交付曾秀容使用；商品房达到交付使用条件后，绿庭雅苑公司应当书面通知曾秀容办理交付手续，双方进行验收交接时，绿庭雅苑公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，绿庭雅苑公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，绿庭雅苑公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，曾秀容有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由绿庭雅苑公司承担。由于曾秀容原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见《商品房买卖合同》补充协议第五条。另，双方在上述合同的《补充协议》第二条约定“除上述房价款外，乙方还须按《各项收费标准》付清有关费用。乙方如未付清‘办理收楼手续时支付’的费用，则甲方交付该商品房的期限相应顺延”；第六条约定“甲方应在乙方交齐购房款且办理收楼手续后730日内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出办证通知之日起60日内（以寄出邮戳为准）将办理房地产权证的所有资料及费用（含面积差异补偿款）交予甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付房价款的万分之零点五向乙方支付违约金，违约金支付至房地产权证出证之日止；如甲方逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起甲方每日按乙方已付房价款的万分之一向乙方支付违约金至房地产权证出证之日止”。双方还在前述合同附件“各项收费标准》内约定：1、签署《商品房买卖合同》时支付律师费300元（由律师事务所收取）、合同印花税l76元（代税局收取）、合同登记费50元（代房管局收取）；2、办理收楼手续时支付物业维修基金4750元（专户专管、专款专用）、物业管理费（含电梯费）1.5元／平方米（由物业管理公司按季收取）、装修押金（可退）1500元（由物业管理公司按季收取）、余坭清运费300元、拆墙费20元／平方米（由物业管理公司按季收取）；3、交首期时付清契税8776.53元（代财政部门收取）、房地产证印花税5元（代有关部门收取）、转移登记费50元（代有关部门收取）、土地登记费13元（代有关部门收取）。同日，曾秀容向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋购房款585103.23元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：02696575）。曾秀容还向绿庭雅苑公司支付了涉讼房屋合同印花税176元、住宅契税8776.55元及房产证工本费118元，合共9070.55元，绿庭雅苑公司出具了相应的《发票》（号码：11268485）。2013年6月8日，曾秀容以绿庭雅苑公司逾期办理涉讼房屋房地产权证及应给付逾期办证违约金为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、绿庭雅苑公司十五日内协助曾秀容办理位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭9座2梯501房的产权登记手续，并在代为领取产权证书后五日交付给曾秀容；2、绿庭雅苑公司立即支付自2011年8月l5日起至房管部门出具房屋产权证之日止的逾期办证违约金，违约金以购房款585103.23元为本金，自2011年8月l5日起至2012年8月14日止按每日万分之零点五计算；自2012年8月15日起至出证时止按每日万分之一标准计算，现暂计至2013年5月31日为27587元；3、本案的诉讼费用由绿庭雅苑公司承担。在原审诉讼中，曾秀容及绿庭雅苑公司均确认如下事实：1、绿庭雅苑公司已于2009年8月14日将涉案房屋交付曾秀容使用；2、曾秀容已于2009年8月14日向绿庭雅苑公司支付了办证费用，并将全部办证资料交付给绿庭雅苑公司；3、绿庭雅苑公司应于2011年8月14日前办妥涉讼房屋的房地产权证，并确认存在逾期办证的情形。另，绿庭雅苑公司对于《商品房买卖合同》内约定的违约金计算标准无异议。现曾秀容、绿庭雅苑公司双方就逾期办证违约责任的承担问题产生争议。曾秀容主张其已按合同约定向绿庭雅苑公司交付全部办证资料及办证费用，绿庭雅苑公司未在合同约定的期限内办妥涉讼房屋产权证，应承担逾期办证的违约责任。就此，曾秀容提供了《商品房买卖合同》、《发票》予以证实。绿庭雅苑公司对上述证据的真实性、合法性均无异议。但认为逾期办证是因相关行政主管部门审批手续延误所致，逾期办证的责任不应由绿庭雅苑公司承担；就此，绿庭雅苑公司并未提供相关证据予以证实。原审法院认为，曾秀容与绿庭雅苑公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。曾秀容、绿庭雅苑公司双方对涉讼房屋产权证的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。现绿庭雅苑公司未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，因此需承担协助曾秀容办理房屋产权登记手续的义务。对于曾秀容主张绿庭雅苑公司代为领取产权证书后五日内将房产证交付给曾秀容的诉请，鉴于绿庭雅苑公司仅是协助办证的义务，不负有代为领取房产证的义务，且绿庭雅苑公司持有房产证不予交付的情况尚未实际发生，因此曾秀容该诉讼主张缺乏理据，不予支持。关于绿庭雅苑公司应否支付逾期办证违约金的问题。根据《补充协议》的约定，绿庭雅苑公司应于2011年8月14日前为曾秀容办妥涉讼房屋的房地产权证书。现绿庭雅苑公司未能按合同约定的期限为曾秀容办理涉讼房屋产权证书，曾秀容要求绿庭雅苑公司支付逾期办证期间的违约金，有理有据，予以支持。由于曾秀容、绿庭雅苑公司对于合同约定的违约金计算标准均无异议，原审法院予以认可。绿庭雅苑公司应支付的逾期办证违约金应分段计算，以585103.23元为本金，自2011年8月15日起按每日万分之零点五的标准计至2012年8月14日止，自2012年8月15日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具涉案房屋的产权证书之日止，但逾期办证违约金总额以本金585103．23元为限更为公平合理。对于绿庭雅苑公司辩称系因相关行政部门未能及时审批而导致逾期办证，绿庭雅苑公司对此未能举证证实，原审法院不予采纳。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告曾秀容办理位于广州市番禺区南华路2号雍逸华庭9座2梯50l房的产权登记手续；二、被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应向原告曾秀容支付从2011年8月15日起至房管部门出具上述房屋房地产权证之日止的逾期办证违约金（以585103.23元为本金，自2011年8月15日起按每日万分之零点五的标准计至2012年8月14日止，自2012年8月15日起按每日万分之一的标准计至房管部门出具上述房屋的产权证书之日止；在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决发生法律效力之日起十日内支付；在本判决发生法律效力之日后的违约金，于每月10日前逐月支付；逾期办证违约金总额以585103.23元为限）；三、驳回原告曾秀容的其余诉讼请求。如被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费245元，由被告广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。判决后，绿庭雅苑公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人在约定的时间内已向有关部门提交完备的办理房地产权属证明的申请文件，故可认定上诉人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务，因政府行为导致的逾期办证可作为上诉人逾期办证的免责事由。2、被上诉人曾秀容实际上在购买涉讼房屋之时就已知晓该楼宇因历史遗留问题可能办不了房产证，但被上诉人仍愿意购买，其应承担不能办证或迟延办证的法律风险，原判避开该问题而认定上诉人承担全部的违约责任有失公平。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人曾秀容答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人绿庭雅苑公司及被上诉人曾秀容在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人曾秀容签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效正确，本院予以确认。上诉人绿庭雅苑公司与被上诉人曾秀容于原审诉讼中均确认上诉人绿庭雅苑公司应于2011年8月14日前办妥涉讼房屋的房地产权证，而上诉人绿庭雅苑公司至被上诉人曾秀容提起本案诉讼时仍未办妥该证，原审法院据此判决上诉人绿庭雅苑公司履行协助办证义务并承担逾期办证的违约责任依据充分，本院予以确认。上诉人绿庭雅苑公司上诉认为其已经按时向有关部门提交办证的申请文件，因政府行为导致其逾期办证可以作为免责事由，但上诉人绿庭雅苑公司对此未能举证证明，原审法院不予采信该抗辩理由正确，现上诉人绿庭雅苑公司在未能提供新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。至于被上诉人曾秀容是否知晓涉案楼宇的历史遗留问题与上诉人绿庭雅苑公司应履行的办证义务无关，双方权利义务的确定应以合同约定的内容为依据，故上诉人绿庭雅苑公司该抗辩理由本院不予采信。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费490元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军代理审判员 刘 卉代理审判员 李 焕二〇一四年七月二十八日书 记 员 党春婷 来自