（2014）杭滨民初字第669号
裁判日期: 2014-07-28
公开日期: 2014-09-11
案件名称
谭劼与杭州拓江置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭劼,杭州拓江置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第四十八条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭滨民初字第669号原告谭劼。委托代理人（特别授权）沈婷、周梦莎。被告杭州拓江置业有限公司。法定代表人朱瑜。委托代理人（特别授权）姚杰、崔满兴。原告谭劼诉被告杭州拓江置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈婷、被告委托代理人姚杰、崔满兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原告父母于2014年1月1日在未经原告同意和授权委托的情况下，以原告的名义与被告签订关于绿地旭辉城3幢1单元902室房产的《定金合同》，并交付10万元定金和125096元房款。原告于2014年3月得知该事后，即向被告发《定金合同无效通知书》告知该《定金合同》无效并要求退还上述已实际交付的定金和房款，但被告仍不予返还。原告起诉请求：1.判决确认原告与被告于2014年1月1日签订的《定金合同》不成立。2.判决被告返还10万元定金、125096元房款及利息4051.72元（按照银行同期贷款利率5.6%，自2014年1月2日至判决实际履行日止，暂算至2014年4月1日），合计229147.72元。3.判决被告承担本案诉讼费。原告为证明其主张的事实，提供以下证据：证据1.《定金合同》1份，证明原告本人未与被告签订过定金合同，该定金合同不成立。证据2.《收据》、签购单、账户明细清单共5份，证明被告返还因签订无效定金合同所得的依据。证据3.《定金合同无效通知书》及快递单2份，证明原告已书面告知被告未签订过定金合同，该合同无效。证据4.《居间合同》及超级E金券活动细则2份；证据5.汇款凭证及账户历史明细清单3份，证明原告父母早在2014年1月10日前就向被告告知原告不同意购买房屋，经被告同意并返还2万元优惠（E金券）。被告答辩称，一、案涉《定金合同》对原告发生法律效力，原告主张《定金合同》不成立并请求返还10万元定金及125096元房款利息，缺乏依据，应予驳回。（一）案涉《定金合同》成立并对原告发生法律效力。2014年1月1日，原告父母以原告名义与被告签订合同并支付定金等款项时持有原告的身份证和户口本，同时，父母为子女买房亦是人之常情，本案被告有理由相信原告父母是有权代表原告的，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条的规定，合同成立且该代理行为有效；更何况，此后为了房屋贷款和查档需要，原告也向被告进一步提供了收入证明和无婚姻登记记录证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条、第十二条的规定，即使此前原告父母属无权代理行为，也应当视为原告已予以追认，代理行为亦有效。因此，案涉《定金合同》成立并对原告发生法律效力，原告主张《定金合同》不成立，缺乏依据，应予驳回。（二）原告拒绝签订购房合同，无权要求返还定金及支付利息。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据上述规定，若因不可归责于当事人双方的事由导致不能订立正式购房合同的，定金应予返还，否则，将按定金罚则处理。本案中，原告父母代为签订《定金合同》并交付10万元定金作为订立正式购房合同的担保，原告与被告双方存在的属立约定金法律关系，现原告不与被告订立正式购房合同，且本案也不存在导致不能订立正式购房合同的不可归责于原告和被告双方的事由，其无权要求返还定金。因此，原告主张返还定金并支付利息，缺乏依据，应予驳回。（三）原告主张房款利息，缺乏依据，应予驳回。被告没收10万元定金并对案涉房源另行出售后，同意退还原告父母代为支付的房款125096元，但原告需按规定与被告办理相关退款手续并交回相关合同和票据。在未按规定办妥手续前，被告无义务先行退款，原告亦无权请求返还，更无权诉请利息。二、退一步讲，若案涉《定金合同》对原告不发生效力，则依法应由行为人即原告父母自行承担。若原告父母代签的《定金合同》对原告不发生效力，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，该合同责任应由行为人即原告父母承担，原告父母不与被告签订购房合同的，依法也应承担定金罚没的法律责任。而原告既非合同一方当事人，也非交付定金和房款的权利人，其无权主张案涉《定金合同》无效，更无权主张返还案涉定金和房款。综上所述，原告诉请缺乏依据，应予驳回。被告为证明其主张的事实，提供以下证据：证据6.原告的身份证和户口本（集体户）复印件；证据7.定金合同及付款凭证、收据，证明原告父母与被告签订定金合同时持有原告的身份证和户口本，被告有理由相信是受原告委托签订的；实践中，父母为小孩购房并为其支付房款亦是人之常情，被告相信原告父母代表原告签订定金合同并无任何不妥。证据8.收入证明及无婚姻登记记录证明，证明原告为购房需要向所在单位开具收入证明和向婚姻登记处开具无婚姻登记证明并提交给被告的行为表明原告对定购案涉房屋一事是明知的，并认可且无异议。证据9.杭州市区住房情况查询记录，证明原告具有购房资格，原、被告双方可以签订购房合同，并无障碍。证据10.催签函及邮寄凭证，证明原告未与被告签订正式购房合同，被告书面催告原告签约并告知拒绝签约将没收定金的法律后果。证据11.定金没收告知函及邮寄凭证，证明原告拒绝与被告签约，被告通知没收定金并将预定房屋另行出售。上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：1.被告对于证据1、2、3无异议，但是对于证明对象有异议。对于原、被告对于该证据的法律适用问题，本院将结合案情依法认定。2.证据4、5，被告认为被告不是该居间合同的当事人，对其真实性无法确认，关于原告主张经被告同意返还2万元的事实，无法确认；关联性有异议。本院认为，证据4、5系谭晓明与杭州易居臣信房地产经纪有限公司签订的居间合同，根据居间合同的法律属性，与原、被告之间的定金合同不存在关联性，本院对于证据4、5不予认定。3.原告对于证据6的真实性无异议，关联性和证明对象有异议，认为原告父母持有原告身份证户口本是很正常的现象，不能作为认定原告授权其父母买房的依据；被告出售房产未审查委托手续，存在重大过错；被告内部规定如果不是本人签字的合同，必须在一定期限内由本人补签。本院对于证据6的真实性予以认定，本院对于原告父母与被告签订定金合同时持有原告的身份证和户口本的事实予以认定，原、被告对于该事实的法律意义的分歧，本院将结合案情依法予以认定。4.证据7，原告对于证明对象有异议，认为只能说明原告父母实际支付的情况，合同不成立的，被告应当返还。本院认为，原告对于证据的真实性未提出异议，本院予以确认；原告的其他意见是本案的争议焦点，本院将结合案情依法予以认定。5.原告对于证据8的真实性无异议，但是关联性和证明对象有异议，认为原告只是知道其父母在帮自己看房子，开具相关证明是买房的必要手续，由父母保管备用，并无特定的指向性；从开具证明的时间上来看，更是说明了原告不是用于购买该房，因为在2014年1月10日，原告父母已经办理了退房手续，原告在1月7日前也未去签正式合同。本院对于该证据的真实性予以认定，原告对于证据的关联性异议不成立，原、被告对于证据的证明对象，本院将结合案情依法予以认定。6.原告对于证据9的真实性无异议，但是证明对象有异议，据此无法认定原告签订购房合同无障碍。本院认为，原告对于证明对象的异议不成立，本院对于该证据予以认定。7.原告对于证据10的真实性无异议，原告收函后立即回函，已经以明示的方式拒绝追认。本院对于该证据予以认定。8.原告对于证据11的真实性无异议，但对于证明对象有异议，定金合同不成立不适用定金罚则。本院对于证据的真实性予以确认，原、被告对于证据的证明对象的异议，系本案争议焦点，本院将依法予以认定。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2014年1月1日，原告父母以原告谭劼（乙方，预购方）的名义预购被告（甲方，卖方）旭ＸＸ庭项目3幢1单元902室房屋，为此双方订立《定金合同》，约定：乙方同意签订本合同后，于2014年1月7日前至旭ＸＸ庭售楼处签订《商品房买卖合同》等相关协议并支付相应款项；乙方同意签订本合同时，支付定金10万元，作为甲、乙方订立《商品房买卖合同》等相关协议的担保，在签订《商品房买卖合同》等相关协议后，乙方支付的定金转为房价款，在此期间定金不计利息；乙方未按照本合同约定的期限与甲方签订《商品房买卖合同》等相关协议并支付相应房款的，即视为乙方违约，本合同自动解除，甲方不予保留本房屋，已收取的定金不予退还，甲方有权再次出售本合同项下的房屋，无须另行通知乙方；根据杭州市《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》，乙方需如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并提供户籍、婚姻以及纳税或是社会保险缴纳证明原件进行核对，经杭州市房产档案管理部门开具《杭州市区住房情况查询记录》，方可签正式购房合同（第八条）。原告父母在签署该合同时，持有原告谭劼的身份证、户口本等身份资料，并由原告父亲在定金合同的“乙方（签名）”处签署“谭劼”。同日，原告母亲胡笑莉以谭劼的名义向被告交纳首付款125096元以及定金100000元，原告谭劼在当日即获知原告父母亲以其名义签署定金合同等情况。2014年2月17日，原告谭劼取得其工作单位开具的收入证明；2014年2月20日，原告谭劼取得无婚姻登记记录证明；以上材料由原告谭劼父母交给被告。2014年3月14日，被告取得杭州市区住房情况查询记录。2014年3月19日，被告向原告发出催签函，告知谭劼：依据定金合同的约定，谭劼本应在2014年1月7日前至绿地旭辉城售楼处签订商品房买卖合同、办理贷款手续并支付首付房款，但至今未能办理；根据定金合同的约定，未能在约定的期限内签订商品房买卖合同的，被告有权另行出售原告预定的房源，不退还已收取的定金。同时，催告原告在2014年3月30日前至绿地旭辉城售楼处办理签约付款等手续，否则，被告将没收定金并另行出售该房屋。2014年3月27日，原告谭劼收到被告的催签函后向被告发出《定金合同无效通知书》，告知被告：原告谭劼本人从未到被告处签订《定金合同》，也从未授权与他人签订《定金合同》，无意购买被告处房屋；《定金合同》对其不发生法律效力，被告应立即返还定金、房款等财产。3月31日，被告收到原告寄送的该函件；同日，被告向原告寄送定金没收告知函，认为原告未能在被告指定的时间办理签约付款等手续，作出没收原告缴纳的定金，并于2014年4月1日起对该房屋另行出售。原告于2014年4月3日收到定金没收告知函。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案的《定金合同》当事人为原、被告，原告并未到场签约，由原告的父亲签署原告的姓名，虽然不符合合同订立签字的要求，但是原告获知了原告父母亲代为签署《定金合同》并支付定金的行为，事后通过其父母亲向被告提交了无婚姻登记记录证明、收入证明等签署商品房买卖合同必需的文件，被告根据原告提供的文件向杭州市房产档案管理部门申请开具《杭州市区住房情况查询记录》。在庭审中，原告确认无婚姻登记记录证明、收入证明等系由其本人取得并交给原告父母亲，现上述文件均已由原告父母亲交给被告，应当认为原、被告依据《定金合同》第八条的约定已经开始履行相应的合同义务，为签署《商品房买卖合同》、获取贷款作前期准备。原告通过其履行行为认可了原告父母亲代为签署的《定金合同》对于原告本人的效力，属于对于无权代理人订立的合同的追认。合同成立时间至迟至杭州市房产档案管理部门开具《杭州市区住房情况查询记录》时，即2014年3月14日，《定金合同》自成立时即发生法律效力。因此，原告于2014年3月27日发出定金合同无效通知书，主张《定金合同》不发生法律效力，属于无效合同，并无事实和法律依据，本院不予确认。原告起诉请求确认《定金合同》不成立，被告的抗辩意见成立，本院对于原告的该诉讼请求不予支持。被告向原告发出催签函，原告收函后回绝；被告再次向原告发出定金没收告知函，没收原告缴纳的定金，并于2014年4月1日起对该房屋另行出售。本院认为，依据《定金合同》的约定，原告未按照合同约定的期限与被告签订《商品房买卖合同》等相关协议并支付相应房款，被告有权对已收取的定金不予退还。但是，被告对于已预收的购房款125096元，应当在被告作出没收定金的决定时予以退还。虽然实际缴款人为原告母亲，但是被告出具的收据的缴款人为原告，定金合同也以原告为合同当事人，本院已经确认了定金合同对于原告的效力，因此，被告应当向原告退还房款。原告曾于2014年3月27日要求被告退还房款，被告在2014年4月1日作出没收定金的决定时未同时退还房款，继续持有房款于法无据。原告现请求被告支付房款利息，利率标准未超出法定标准，但是起算时间应自本院确定的日期为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杭州拓江置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谭劼购房款125096元，并支付利息（具体计算方式：以125096元为本金，自2014年4月1日起至实际付清之日止，按年利率5.60%计算）。二、驳回原告谭劼本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4738元，减半收取2369元，由原告谭劼负担1052元，被告杭州拓江置业有限公司负担1317元。原告谭劼于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州拓江置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内，向本院交纳应负担的诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）代理审判员 杨仙林二〇一四年七月二十八日书 记 员 陈欧飞 来自：