（2014）漯民四终字第256号
裁判日期: 2014-07-28
公开日期: 2014-08-25
案件名称
上诉人张付兵、郭芳丽与被上诉人漯河市瑞达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张付兵,郭芳丽,漯河市瑞达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）漯民四终字第256号上诉人（原审被告）：张付兵，男，汉族，1985年9月20日出生。上诉人（原审被告）：郭芳丽，女，汉族，1988年2月19日出生。被上诉人（原审原告）：漯河市瑞达物业管理有限公司。法定代表人：张书娟，该公司总经理。委托代理人：王晓军，河南汇恒律师事务所律师。上诉人张付兵、郭芳丽因与被上诉人漯河市瑞达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服召陵区人民法院（2014）召民二初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人郭芳丽，被上诉人漯河市瑞达物业管理有限公司的委托代理人王晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：旺旺家缘业主委员会于2009年8月31日在房管部门登记备案。原告漯河市瑞达物业管理有限公司2009年10月9日取得准予从事物业管理资质。2010年5月1日，漯河市瑞达物业管理有限公司与漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区业主委员会签订了《物业管理服务协议书》。协议约定：漯河市瑞达物业管理有限公司对漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区提供物业管理服务，服务期限自2010年5月1日到2011年5月1日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.27元物业费，逾期应支付每日1%的违约金。2011年5月1日又签订了物业服务协议，期限自2011年5月1日至2016年4月30日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.35元物业费，逾期应支付每日1%的违约金。双方的合同还约定物业公司对房屋共用部位公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项进行维修、修缮、服务与管理，依据本协议向业主收取物业服务费用和公共分摊费用，物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备、大中修、更新改造的费用；业主每一年交纳一次物业费用、物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任等条款。协议签订后漯河市瑞达物业管理有限公司提供了合同约定的物业服务。被告张付兵与郭芳丽是夫妻，二人是漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区18号楼1单元402室业主，2009年2月入住该小区，房屋面积为133.26平方米，原告漯河市瑞达物业管理有限公司于2010年5月1日向旺旺家缘小区提供物业服务后，被告张付兵、郭芳丽已交纳一年的物业服务费，2011年3月至2014年3月的物业服务费被告张付兵、郭芳丽以单元的闭门器、门铃对讲器损坏原告也不维修为由，拒绝交纳。原告请求法院判令被告支付物业服务费1677元、违约金306元。另查明：被告提供的物业公司张贴的两份通知显示，因一楼厨房共用下水道堵塞造成一楼室内冒污水，请楼上住户自觉到一楼平摊疏通费用、提醒大家剩菜剩饭不要往下水道倒以保管道通畅。被告提供的业主联名信显示物业公司服务意识差、财务不公开、小区设施不维护等现象，鉴于以上问题小区大部分业主要求重新成立新的业主委员会。漯河市瑞达物业管理有限公司的资质等级为三级，漯发改收费（2010）447号文件规定收费标准为每月每平方米0.35元。原审法院认为：选举业主委员会或者更换业主委员会成员根据《物业管理条例》第十二条有关规定应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，本案中旺旺家缘业主委员会已在房管部门登记备案，证明已经由一半以上业主选举产生，被告不能以自己不知情或不同意否认业主委员会产生的事实，且从被告提供的部分业主联名信上可以看出“重新”选举业主委员会的意向，证明旺旺家缘的这些业主也知道业主委员会的存在，所以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，原告提供的物业服务协议及合同均有业主委员会签章，因此原告与业主委员会签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告自2010年5月1日已在旺旺家缘小区提供物业服务，被告应当交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条有关物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持的规定。被告张付兵、郭芳丽如果认为原告因物业服务质量问题给其造成损失，应当依据上述规定主张其权利，而其拒绝交纳物业服务费没有法律依据，故被告辩称不应交纳物业服务费法院不予支持。关于诉讼时效问题：因双方合同约定“每一年交纳一次”，交纳物业服务费的具体日期不明确，业主可以在一年的期限内任何一天交纳均不违反合同约定，被告张付兵、郭芳丽自2011年3月拖欠物业服务费，其可至一年期限届满即2012年3月交纳一年的物业服务费，其逾期交纳，原告主张权利的诉讼时效期间应自2012年3月始至2014年3月两年，原告于2014年元月14日向法院提起诉讼，主张物业服务费不超过法定的诉讼时效期间，所以被告辩称原告主张权利超过诉讼时效期间，法院不予采纳。因此，原告请求被告张付兵、郭芳丽支付自2011年3月始至2014年3月止的物业服务费，法院应予支持。关于物业服务费，根据双方合同约定2010年5月1日至2011年5月1日每月每平方米0.27元，自2011年5月1日至2016年4月30日每月每平方米0.35元，被告张付兵、郭芳丽房屋面积为133.26平方米，自其拖欠物业服务费之日2011年3月至2011年4月共两个月应按每月每平方米0.27元计算为72（0.27×133.26×2）元，自2011年5月至2014年3月共34个月应按每月每平方米0.35元计算为1585.8（0.35×133.26×34）元，共计拖欠物业服务费1657.8（72＋1585.8）元。关于违约金：合同约定支付每日1%的滞纳金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条有关当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失的规定，被告应支付拖欠物业服务费1657.8元的30%为宜即497.3（1657.8×30%）元，原告请求306元，法院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告张付兵、郭芳丽于判决生效后五日内支付原告漯河市瑞达物业管理有限公司物业服务费1657.8元及违约金306元。张付兵、郭芳丽上诉称：被上诉人未按合同提供物业服务违约在先，未通过法定程序来主张拖欠的物业费，被上诉人的行为不仅损害的公共利益，亦损害了上诉人的个人利益，上诉人依法有权以个人名义主张相关权利。请求撤销原判，依法改判，一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。漯河市瑞达物业有限公司二审答辩称：被上诉人已经适当履行物业管理服务，不存在违约；上诉人享受了我公司提供的物业管理服务，就应担按照合同约定履行支付相应物业管理费用的义务；我公司一直维护包括被上诉人在内的旺旺家缘小区全体业主的利益，未损害公共利益，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。根据双方当事人诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、被上诉人是否尽到了物业服务义务；2、上诉人是否应支付被上诉人物业服务费及违约金。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，旺旺家缘业主委员会已在房管局登记备案，其与漯河市瑞达物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议书》依法成立生效，本院予以确认。漯河市瑞达物业管理有限公司应按照协议约定提供物业服务，张付兵、郭芳丽应按照协议约定缴纳物业费。张付兵、郭芳丽主张称“被上诉人未按合同提供物业服务违约在先，其并未通过法定程序来主张拖欠的物业费”的上诉理由，因一、二审均未提供充分证据予以证明，本院不予支持。张付兵、郭芳丽认为漯河市瑞达物业管理有限公司未按合同提供物业服务违约在先，应依照相关规定主张权利，但不能以此拒绝缴纳物业服务费。漯河市瑞达物业管理有限公司自2010年5月1日在旺旺家缘小区提供了物业服务，张付兵、郭芳丽应当交纳物业服务费。关于违约金，原审酌定张付兵、郭芳丽应支付拖欠物业服务费30%违约金适当。综上上诉人张付兵、郭芳丽的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张付兵、郭芳丽负担。本判决为终审判决。审判长 崔喜庆审判员 赵庆祥审判员 曹光辉二〇一四年七月二十八日书记员 胡琨鹏 来源：百度“”