（2014）穗中法民五终字第733号
裁判日期: 2014-07-28
公开日期: 2014-08-21
案件名称
古启辉与宁瑜租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁康桂,古启辉,宁瑜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第733号上诉人（原审被告）宁康桂，男，1968年9月28日出生，汉族，住广东省吴川市。委托代理人李斌泉，广东国家晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）古启辉，男，1944年11月20日出生，汉族，住广州市。原审第三人宁瑜，男，1977年12月3日出生，汉族，住广东省吴川市。上诉人宁康桂因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区人民中路355号房屋产权人为古启辉和古柏寿、古伦辉、古仲达、古仲孚、叶彭育、叶素娟、叶素玲、叶素萍、叶伟民，该屋建筑面积为290.71平方米，共5层，登记时间为2012年4月25日，共有情况为按份共有。其中古启辉占有首层前座14.77平方米的11／16，首层后座及二、三楼全部，五楼西边半层30.83平方米的2／7。城市规划房屋用途为：首层14.77平方米为商业，其余为住宅。2001年7月24日，古启辉（为甲方）与宁康桂（为乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将自有产权座落在广州市人民中路355号，地下商铺面积40.56平方米，出租给乙方作商业用途。（一年后调租）。二、甲方双方协定上述房屋出租租赁期限自2001年8月3日至2005年8月3日共计48个月，租赁场地租金为每月4000元，乙方在每月的2日至5日时间内缴付本月租金给甲方，逾期不交或少交视为违约，甲方扣除保证金以作补偿，乙方停止营业。三、装修费用由乙方负责。四、乙方向甲方交纳保证金，甲方应在租赁期满或非因乙方原因提前终止本合同时，甲方即时把保证金全数退回乙方。五、在租赁期内，甲方负责承担下列责任：1、向乙方提供租赁场地之合法完整的产权证明文件（或甲、乙双方派人前往同办）。3、租赁期届满之日前两个月，甲方书面通知乙方，如该房屋出租，乙方可在同等条件下优先取得承租权。4、由甲方提供水电设施、电话给乙方使用，甲方缴纳房地产税。六、在租赁期内，乙方承担下列责任：1、依约按时交纳租金，租赁期内所发生的水、电及一切杂费由乙方负责。3、租赁期内乙方如须提前解除合同，须应提前30天通知甲方，并征得甲方同意。七、租赁期满双方解除合同时，一切嵌装在房屋结构或嵌墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予赔偿和补偿。八、乙方在该房屋承担经营产生一切政府应收各项税务和费用。古启辉在上述合同第四页下方手写“从2008年8月3日至2012年8月3日止共四年。”签订上述《租赁合同》当日，古启辉与宁康桂签订了《补充协议》，约定：“甲、乙双方研究同意，乙方租用甲方地下（40.56平方米），时间从而2011年8月至2005年8月共48个月。每月租金（包括补偿甲方修建房屋费用和股份工资）为人民币壹万正，保证金贰万元正。逾期不交或少交视为违约，甲方扣除保证金以作补偿，乙方停止营业。此协议一式两份，与租赁合同一同生效。”古启辉于2003年4月8日在该《补充协议》下方手写“同意宁康桂和别人合作装修经营到2008年8月止。”租赁期届满后，古启辉与宁康桂没有续签租赁合同。古启辉与宁瑜没有签订过租赁合同。另查明，古启辉（为甲方）与宁瑜（为乙方）于2006年4月11日签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租广州市人民中路355号地下房产作商铺使用，建筑（或使用）面积40平方米，租期从2006年4月11日至2008年4月11日，月租金为3000元，租金按月结算，由乙方在每月28日前交纳。乙方向甲方交纳6000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。逾期交纳租金的，每逾期一日须按月租金额的10%支付违约金。该《租赁合同》经广州市荔湾区国土资源和房屋管理局租赁登记备案。古启辉称该《租赁合同》是为了办理备案登记而签订的，双方实际没有按此合同履行。宁康桂表示该合同约定的每月3000元是为了规避税费。据2003年核发的房屋租赁证显示，广州市人民中路355号地下的承租人为宁瑜。据个体工商户营业执照显示，广州市荔湾区骆兴鞋店的经营场所为广州市人民中路355号地下经营，经营者为宁瑜，开业时间为2001年8月28日。2012年8月3日，受古启辉委托的广东汇知通律师事务所向宁康桂发出《律师函》，内容为要求宁康桂于2012年8月7日前搬出商铺并交还使用权。宁康桂不确认收到该《律师函》。2012年8月13日，古启辉以租赁期限已经届满为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除古启辉和宁康桂、宁瑜关于广州市人民中路355号的地下商铺的租赁合同关系。2、宁康桂、宁瑜立即腾空搬出并交回上述商铺（建筑面积40.56平方米）。3、宁康桂、宁瑜向古启辉支付上述商铺从2012年8月1日起至实际迁出之日止的租金（按每月11000元标准计付）。4、宁瑜在宁康桂、宁瑜搬出上述房屋之日前注销广州市荔湾区骆兴鞋店的工商登记和税务登记。5、宁康桂、宁瑜承担本案受理费和公告费。宁康桂以双方租赁合同约定的是没有终止期限的合同为由，其已按约定按月及时支付租金，古启辉要求额外支付装修补偿款及股份工资没有合同依据和法律依据为由，向原审法院提起反诉，请求：1、古启辉向宁康桂返还从2001年8月1日至2012年7月31日（其中从2001年8月1日至2011年11月30日按每月6000元标准计付；从2011年12月1日至2012年7月31日按每月7000元标准计付）期间违法收取的合作股份工资和装修补偿费800000元。2、古启辉向宁康桂交付从2001年8月至2012年7月期间的租金发票。3、古启辉和宁康桂补签期限从2012年8月1日起计四年租期，合同内容按之前的租赁合同内容的租赁合同。一审诉讼过程中，古启辉和宁康桂均确认涉案商铺现由宁康桂、宁瑜使用，并确认宁康桂在2001年8月3日至2013年6月期间每月向古启辉支付租金4000元，在2011年8月3日至2011年11月30日期间向古启辉支付股份工资和装修补偿款共每月6000元，在2011年12月1日至2012年7月30日期间向古启辉支付股份工资和装修补偿款共每月7000元，从2012年8月起没有向古启辉支付股份工资和装修补偿款。另，宁康桂称此前曾多次口头向古启辉提出对已支付的股份工资和装修补偿款的异议并要求返还，但没有书面证据证明，古启辉不确认宁康桂所述。宁康桂称古启辉于2001年签约时曾口头承诺无论宁康桂承租多长时间都可以，并承诺每隔3至4年续签一次，古启辉不确认曾作出上述承诺。原审法院认为，古启辉与宁康桂于2001年7月24日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。由于该《租赁合同》租赁期限届满后，古启辉和宁康桂没有续签租赁合同，宁康桂继续使用涉案商铺并一直交纳租金，故古启辉与宁康桂之间形成不定期租赁关系，古启辉可以随时解除租赁关系。据此，古启辉要求解除古启辉和宁康桂之间的租赁关系，以及要求宁康桂腾空交还涉案商铺的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。虽古启辉与宁瑜于2006年4月11日签订了租金标准为每月3000元的《租赁合同》，但根据双方的实际履行情况以及双方在庭审中的陈述，可以认定，该2006年4月11日的《租赁合同》并非双方的真实意思表示。鉴于涉案商铺现由宁康桂、宁瑜共同使用，且个体工商户营业执照显示宁瑜自2001年8月起在涉案商铺内经营鞋店，故宁瑜作为涉案商铺的实际使用人，负有与宁康桂共同腾空迁出涉案商铺的义务。关于古启辉和宁康桂约定的补偿古启辉修建房屋费用和股份工资是否租金性质的问题。从约定内容上看，古启辉和宁康桂在签订《租赁合同》中约定每月租金为4000元，又于当日签订《补充协议》约定“每月租金（包括补偿甲方修建房屋费用和股份工资）为人民币壹万正”。由于《补充协议》是《租赁合同》内容的补充，在双方于同一天对租金标准作出不同约定的情况下，理应以《补充协议》的约定为准，《补充协议》已明确每月10000元的租金是包括补偿甲方修建房屋费用和股份工资，可见名为“补偿甲方修建房屋费用和股份工资”的费用实际上为租金性质。从实际履行情况来看，宁康桂从2001年8月3日承租之日起，即按每月10000元的标准交纳租金，并于2011年12月1日起按每月11000元的标准交纳租金，且宁康桂未能提供证据证明其在长达十多年的承租期间向古启辉提出异议，故宁康桂持续交租的行为以及从2011年12月1日起按每月11000元标准交租的行为应视为其认可“补偿甲方修建房屋费用和股份工资”实质为租金性质以及认可租金标准变更至每月11000元。综合上述分析可见，古启辉和宁康桂约定的“补偿甲方修建房屋费用和股份工资”实质为租金性质。据此，宁康桂反诉要求古启辉返还2001年8月1日至2012年7月31日期间违法收取的合作股份工资和装修补偿费800000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。租期届满后，古启辉和宁康桂形成不定期租赁关系，宁康桂从2012年8月1日起至2013年6月期间仅向古启辉每月支付4000元租金，与约定不符，古启辉要求宁康桂按每月11000元标准支付2012年8月1日起至实际迁出之日的租金，合法有理，原审法院予以支持，但应扣减宁康桂自2012年8月1日起至2013年6月30日已付的每月4000元租金结算。宁瑜作为涉案商铺的实际使用人，应负有与宁康桂共同清偿欠付租金的义务。至于古启辉要求宁瑜在宁康桂、宁瑜搬出上述房屋之日前注销广州市荔湾区骆兴鞋店的工商登记和税务登记的诉讼请求，因注销工商登记和税务登记的行为是行政行为，不应通过民事诉讼程序解决，古启辉可另循途径解决，原审法院对该请求不予调处。至于宁康桂反诉要求古启辉交付从2001年8月至2012年7月期间的租金发票的诉讼请求，因开具发票属于行政法律关系调整的范围，不应通过民事诉讼程序解决，故对宁康桂该反诉请求原审法院不予调处。至于宁康桂提出要求古启辉与其补签期限从2012年8月1日起计四年租期，合同内容按之前的租赁合同内容的租赁合同的反诉请求，因合同的签订是当事人自愿协商的结果，且合同的签订涉及多项权利义务，不应亦无法通过司法裁判进行确定，宁康桂该反诉请求于理无据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十三条、第二百三十六条的规定，2013年6月19日作出如下判决：一、古启辉与宁康桂之间关于广州市人民中路355号的地下商铺的租赁关系于本判决发生法律效力之日解除。二、宁康桂和宁瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市人民中路355号的地下商铺腾空交还给古启辉。三、宁康桂和宁瑜应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2012年8月1日至宁康桂和宁瑜实际迁出上述房屋之日止的租金（按每月11000元标准计，但应扣减宁康桂自2012年8月1日起至2013年6月30日已付的每月4000元租金结算）支付给古启辉。四、驳回宁康桂的全部反诉请求。本案一审本诉受理费2275元，由宁康桂和宁瑜共同负担；反诉受理费5900元，由宁康桂负担；公告费1000元，由宁瑜承担。判后，宁康桂不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。我方与古启辉签订的是没有终止期限的租赁合同，古启辉当初曾向我方承诺想租多久都可以，为此，我方投入了巨额装修款。另外，宁瑜与古启辉签订的《租赁合同》除了租金每月3000元不属实外，其余条款均是双方的真实意思表示，该合同与我方与古启辉签订的《租赁合同》内容基本一致，从而证实我方的主张是真实可靠的。原审没有查明事实，认定双方之间属于不定期租赁关系，明显认定事实错误。2、古启辉从2001年8月份起以装修房屋补偿款和股份工资的名义每月向我方收取6000元（2011年12月起每月7000元）没有法律依据，原审认定该款性质属租金性质既违背客观事实，也与《租赁合同》的内容不相符。3、原审判决违反法定程序。涉案商铺系由古启辉和古仲达、古仲孚、古伦辉、叶伟民、叶素娟、叶素萍、叶素玲、叶彭育等10个人按份共有，古启辉占有涉案前座11／16，其他人占有5／16，对涉案商铺具有法律上的利害关系，部分共有人一审时也表示愿意加入诉讼，我方已向原审法院申请追加第三人，但原审法院没有同意我方的请求，程序严重违法。而且，一审判决后，部分共有人、继承人以《知会函》的形式书面同意将涉案商铺继续租给宁康桂和宁瑜，租期至2016年7月31日止，租金标准及租赁事宜按原合同执行。宁康桂上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，依法改判或发回重审。古启辉二审答辩称：同意原审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。答辩如下：第一，租赁合同没有约定期限，双方随时可以终止合同；第二，租金不可能是4000元，应该是10000元，同意一审认定。宁瑜二审无答辩。经查，一审查明事实无误，本院二审予以确认。二审中，宁康桂提供了《知会函》，署名为“古瑞瑜、古仲达、张溢文、张广林、古婉慧”，签署时间为2013年6月1日，内容为：“承租人宁康桂、宁瑜：贵方承租的涉案商铺总建筑面积为40.56平方米，由古仲达及十余人共同拥有面积4.62平方米，商议后同意将上述商铺出租各贵方，租期从2012年8月1日至2016年7月31日，具体租金及租赁事宜按合同执行……”以及古国宁委托古婉慧出租商铺的《委托书》，该证据是一审判决后，其他共有人交给我方的，拟证明涉案商铺其他共有人愿意把涉案商铺租给宁康桂，所以本案合同是不可以解除。古启辉认为：该证据不属于二审新证据。在我方与其他共有人析产诉讼中，共有人已经明确表示对我方的出租行为不提异议。另外知会函的古仲达于2013年6月1日之前已经死亡，况且古婉慧没有证据可以证明她受其他共有人的授权。宁康桂表示：不清楚古仲达是否已经死亡，该证据是古婉慧交给我方的。本院认为，本案二审争议的焦点为古启辉主张解除涉案商铺的租赁关系能否成立以及双方于《补充协议》约定的“补偿甲方修建房屋费用和股份工资”的性质问题。经本案查明的事实，古启辉与宁康桂签订的《租赁合同》约定租赁涉案商铺的期限至2005年8月3日，但古启辉在合同下方手写“2008年8月3日至2012年8月3日”，确认了对原合同期限的延长，该期限届满后，双方并没有再对延长租赁期限达成协议或重新签订租赁合同，但宁康桂继续使用涉案商铺并一直缴纳租金，故原审认定双方之间形成不定期租赁关系，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案古启辉已向宁康桂发出《律师函》，履行了通知义务，因此，原审判处解除双方的租赁关系并交还涉案商铺，并无不当，本院予以维持。宁康桂称该合同是没有终止期限的租赁合同以及古启辉承诺其想租多久都可以的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。关于涉案商铺前座由案外人古仲达等人占有5／16产权份额的问题，因涉案《租赁合同》的当事人为古启辉，从2001年签订至今，其他共有人并未对古启辉的出租行为提出异议，且古启辉占有涉案商铺的产权份额超过了三分之二，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，其有权处分共有的不动产，故宁康桂以其他共有人同意继续出租为由不同意解除合同缺乏法律依据，本院不予采纳。至于古启辉与古仲达等其他共有人之间的共有关系与本案不是同一法律关系，本案不予调处，因此，古仲达等共有人不是本案必须参加诉讼的第三人，原审没有追加古仲达等人为本案的第三人，并不违反法定程序，亦无不当。关于双方于《补充协议》约定的“补偿甲方修建房屋费用和股份工资”的性质问题。从内容看，该《补充协议》与《租赁合同》同一天签订，均系当事人的真实意思表示，《补充协议》是对《租赁合同》的补充，在对租金标准约定不一致的情况下，应以《补充协议》为准。《补充协议》明确约定租金为每月10000元，是包括补偿甲方修建房屋费用和股份工资。从履行情况看，宁康桂至2001年8月3日至2011年11月份，一直按照补偿协议的约定支付该“装修补偿款和股份工资”每月6000元，并从2011年12月至2012年7月按每月7000元支付，本案无证据显示宁康桂在履行过程中，对此提出异议，因此，原审认为该款的性质属租金，并无不当，本院予以维持。至于宁康桂二审期间所提交的证据，因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序中的新证据”范围，本院不予审查。经本院公告送达，宁瑜无到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法作缺席审理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2275元，由上诉人宁康桂负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁审 判 员 张 怡代理审判员 黄春成二〇一四年七月二十八日书 记 员 郝 烨廖嘉裕 微信公众号“”