（2014）渝一中法民终字第03908号
裁判日期: 2014-07-28
公开日期: 2015-06-19
案件名称
重庆东海物业管理有限公司,李昌琴与重庆东海物业管理有限公司,李昌琴物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李昌琴,重庆东海物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第03908号上诉人（原审被告）李昌琴，户籍所在地重庆市合川区，现住重庆市合川区。委托代理人喻泓，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）重庆东海物业管理有限公司，住所地重庆市江北区下石门618号2幢4-11。法定代表人袁娟，该公司执行董事。委托代理人王飞飞，该公司职工。委托代理人刘立，该公司职工。上诉人李昌琴与被上诉人重庆东海物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2014年3月20日作出（2013）合法民初字第07173号民事判决，上诉人李昌琴、被上诉人重庆东海物业管理有限公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月29日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人李昌琴及其委托代理人喻泓，被上诉人重庆东海物业管理有限公司的委托代理人刘立、王飞飞到庭参加询问。本案现已审理终结。重庆东海物业管理有限公司在一审中诉称，重庆东海物业管理有限公司与重庆市纯阳建设开发有限公司于2010年3月15日签订《东海·滨江城前期物业服务合同》，李昌琴与重庆东海物业管理有限公司签订《东海·滨江城临时管理规约》承诺书，合同和规约约定：重庆东海物业管理有限公司为东海滨江城业主提供物业服务；李昌琴应于与开发商约定交接房之日起开始缴纳物业服务费用和其他法规规定的费用。住宅物业服务费（按建筑面积计算）为0.95元／月×平方米，电梯费（按建筑面积计算）为0.25元／月×平方米；物业管理服务费用按月缴纳，各业主应在东海物管实施物业管理工作的当月缴纳当月物业管理服务费用及其它应缴费用，在每月15日前由业主／使用人至东海物管收费处履行交费义务：业主、物业使用人违反临时管理规约或前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费或其它应缴费用的，自欠费次月的1日起至业主、使用人实际缴至东海物管之日止，此期间计违约金，违约金的额度为每日按所有欠费总额的千分之三计算，按日累计，由业主、使用人向东海物管缴纳。李昌琴系东海滨江城小区S6-4-4号房屋业主，房屋建筑面积为98.63平方米。李昌琴自2012年7月1日起至2013年11月30日止的住宅物业服务费合计人民币1593元；自2012年7月1日起至2013年11月30日止的公摊费合计人民币170元；自2012年7月1日起至2013年11月30日止的电梯费合计人民币419元。前述欠费经重庆东海物业管理有限公司多次催收，李昌琴拒绝支付，故诉至一审法院要求李昌琴支付所欠物业服务费等费和按欠费总额每日千分之三的标准计付违约金共计3775.90元。李昌琴一审中未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经一审审理查明，“东海·滨江城”物业系重庆市纯阳建设开发有限公司开发建设。重庆市纯阳建设开发有限公司在销售物业之前制定了《东海·滨江城临时管理规约》，该规约第二条规定：重庆市纯阳建设开发有限公司在物业销售前已经将本临时管理规约以适当方式向物业买受人明示，并根据物业买受人咨询要求予以说明，重庆市纯阳建设开发有限公司通过公开招标选取重庆东海物业管理有限公司对本物业管理区域实施前期物业管理并与重庆东海物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中涉及业主权利义务的规定，应当以本临时管理规约为准，全体业主均同意授权重庆东海物业管理有限公司对东海·滨江城整个物业管理区域实施物业管理服务并同意向重庆东海物业管理有限公司在当月15日前按时足额缴纳本规约约定的费用。该规约第三十五条规定：共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。根据渝价（2004）778号《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》，由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人承担；重庆东海物业管理有限公司在小区适当位置公示分摊明细，由产权人或使用人随当月物业管理服务费按时足额一并缴纳；业主同意从商品房买卖合同约定的交付之日起承担上述相应公摊费用。该规约第三十六条规定：物业管理服务费按月交纳，各业主应在重庆东海物业管理有限公司实施物业管理工作的当月缴纳当月物业管理服务费和其它应缴费用，在每月十五日前由业主／使用人至重庆东海物业管理有限公司收费处履行交费义务。该规约第四十三条规定：业主、使用人违反本临时管理规约或前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费或其它应缴费用的，自欠费次月的1日起至业主、使用人实际缴至重庆东海物业管理有限公司之日为止，此期间计违约金，违约金的额度为每日按所有欠费总额的千分之三计算，按日累计，由业主、使用人向重庆东海物业管理有限公司缴纳。重庆东海物业管理有限公司于2005年7月14日经重庆市工商行政管理局江北区分局登记成立，并取得了二级物业服务企业资质证书。重庆东海物业管理有限公司于2010年3月15日与重庆市纯阳建设开发有限公司签订了《东海·滨江城前期物业服务合同》，合同主要约定：重庆市纯阳建设开发有限公司委托重庆东海物业管理有限公司为东海滨江城业主提供物业服务；物业服务收费标准：平层住宅0.90元／月.平方米（含电梯费），夹层住宅1.3元／月.平方米，商业物业2元／月.平方米，车位物管费60元／个（月；重庆东海物业管理有限公司从重庆市纯阳建设开发有限公司与业主约定交接房之日起开始收取物业服务费用和其他法规规定的费用；本合同期限为3年，自2010年3月15日起至2013年3月14日止；双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。合同签订后，重庆东海物业管理有限公司对东海滨江城小区提供了物业服务。2011年7月2日，李昌琴接房入住东海滨江城小区S6-4-4号（即合川区钓鱼城街道办事处嘉滨路487号6幢4-4）房屋（建筑面积98.63平方米）；同时，李昌琴签署了《承诺书》，其本人确认已认真仔细地全文阅读重庆市纯阳房地产开发有限公司制定的《东海·滨江城临时管理规约》，对临时管理规约中约定的相关义务，特别是对物业管理服务费等各类费用的标准、缴交方式、用途范围已充分知晓并完全同意；同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守本业主临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；同意承担违反业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主临时管理规约的行为承担连带责任；确认已明白物业管理公司的服务内容和责任等。2013年1月9日，重庆东海物业管理有限公司与重庆市纯阳建设开发有限公司签订了《东海·滨江城前期物业服务合同》补充协议，该补充协议主要约定：双方签订的《东海·滨江城前期物业服务合同》将于2013年3月14日到期，经协商就东海滨江城业委会成立前的小区管理服务达成如下协议：一、为确保东海滨江城小区业主／物业使用人正常的经营和生活程序，在东海滨江城小区业主委员会成立前，仍委托重庆东海物业管理有限公司承担小区的物业管理服务工作；二、管理服务标准仍按《东海·滨江城前期物业服务合同》约定的标准执行；三、物管费收费标准按政府批准的标准执行。李昌琴入住东海滨江城小区S6-4-4号（即合川区钓鱼城街道办事处嘉滨路487号6幢4-4）房屋后至2012年6月30日止向重庆东海物业管理有限公司交纳了物业服务费等费。自2012年7月1日起李昌琴未向重庆东海物业管理有限公司交纳物业服务费等费，至2013年11月30日止，李昌琴共计拖欠物业服务费1593元、公摊费170元、电梯费419元等费共计2182元。该款经重庆东海物业管理有限公司催收未果，重庆东海物业管理有限公司遂起诉至一审法院，诉请如前。一审审理中，重庆东海物业管理有限公司自愿将按李昌琴欠费总额每日千分之三的标准计付违约金的诉讼请求变更为按李昌琴欠费总额从欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金至付清欠费之日止。一审法院另查明，2012年4月6日，重庆市合川区发展和改革委员会作出了合川发改发（2012）74号文件《关于合川东海滨江城物业服务收费标准的通知》，通知第一条规定物业服务费收费标准：住宅0.95元／月.平方米（建筑面积）；通知第二条高层住宅电梯费收取方式：可实行月票或次票，由物业管理公司根据实际情况决定选择一种方式收取，月票票价：1、按层计算：张／人＝10元（第三层）﹢0.30元（N-3），N为楼层数，按人计算：按常住人口每人每月10元计收；2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。重庆东海物业管理有限公司在东海滨江城小区内将该通知进行了张贴公示，并从2012年6月1日起按照新标准收取的物业服务费等费。李昌琴也按照新标准交纳了2012年6月的物业服务费等费。一审法院认为，重庆市纯阳建设开发有限公司是合川“东海·滨江城”小区的建设单位，其在物业销售之前制定的《东海·滨江城临时管理规约》和在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，为小区选聘物业服务企业，符合国务院《物业管理条例》的规定。重庆东海物业管理有限公司是经工商行政管理部门登记依法成立的，取得了二级物业服务企业资质证书的物业服务企业，并获得了物业服务收费许可，其依据与建设单位签订的《东海·滨江城前期物业服务合同》及补充协议，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。双方约定的物业管理服务收费标准和重庆市纯阳建设开发有限公司制定的《东海·滨江城临时管理规约》中规定的公摊费收取及逾期支付物业服务费等费的违约金等条款，对李昌琴居住的东海·滨江城小区的全体业主具有约束力，该小区业主应当遵守和执行。重庆东海物业管理有限公司对东海·滨江城小区提供了物业服务，李昌琴入住该小区时签署了遵守《东海·滨江城临时管理规约》的《承诺书》，嗣后，也接受了重庆东海物业管理有限公司的服务，故李昌琴应当支付物业服务费及其它实际产生的费用。由于重庆东海物业管理有限公司的物业服务成本增高，重庆东海物业管理有限公司经报请重庆市合川区发展和改革委员会批准，于2012年6月1日起提高了物业收费标准，并在东海滨江城小区内将新收费标准进行了张贴公示，李昌琴也按照新标准交纳了2012年6月的物业服务费等费，说明李昌琴知晓该新标准。但李昌琴自2012年7月1日起未再向重庆东海物业管理有限公司交纳物业服务费等费，其行为已违约，应承担违约责任。故重庆东海物业管理有限公司要求李昌琴支付所欠物业服务费等费和违约金的理由正当，一审法院予以支持。一审审理中，重庆东海物业管理有限公司自愿将按李昌琴欠费总额每日千分之三的标准计付违约金的诉讼请求变更为按李昌琴欠费总额从欠费之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金至付清欠费之日止，一审法院予以尊重。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由李昌琴于一审判决发生法律效力之日起五日内向重庆东海物业管理有限公司支付所欠2012年7月1日起至2013年11月30日止期间的物业服务费1593元、公摊费170元、电梯费419元等费共计2182元及违约金（违约金以欠费总额2182元为基数，从2013年11月30日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清欠费之日止）。一审案件受理费50元（重庆东海物业管理有限公司已预交25元），减半交纳25元，由李昌琴负担。李昌琴负担之金额限于一审判决发生法律效力之日起五日内迳付重庆东海物业管理有限公司。李昌琴不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）合法民初字第07173号民事判决并依法改判，一、二审诉讼费由重庆东海物业管理有限公司承担。事实和理由：1、一审法院程序违法。一审法院在未将传票送达李昌琴的情况下缺席审理；2、一审法院认定事实不清。重庆东海物业管理有限公司上调物业管理费未经业主同意也未与业主重新签订物业管理合同，一审法院按照1.2元／月.平方米判决李昌琴支付物业管理服务费是不合理的，应改判按照0.9元／月.平方米支付物业管理服务费；公摊费170元无法律依据也无合同约定，不应当支付。重庆东海物业管理有限公司答辩称：请求驳回李昌琴的上诉请求。事实和理由：1、一审程序合法，一审法院第一次开庭审理时，李昌琴及其代理人均到庭并在庭审中陈述收到起诉状和相关通知。2、一审法院认定事实清楚。东海滨江城项目由于处于开发阶段未成立业主大会和业主委员会，根据相关政策规定，由重庆东海物业管理有限公司进行物业管理，物业管理费上涨系根据相关收费规定报请相关部门同意后执行，80%到90%的业主同意并按时缴费；根据有关物业规定，在物业管理过程中发生的公共设施消耗费用由各业主分摊，且李昌琴接房后也长期按10元的公摊费标准缴费。二审审理中，李昌琴向本院举示了的证据为一组照片，证明重庆东海物业管理有限公司没有尽到管理义务和责任。重庆东海物业管理有限公司质证后认为，该组照片不构成二审新证据，其真实性、关联性无法确认，也与李昌琴的上诉主张无关联。二审审理中，重庆东海物业管理有限公司向本院举示了下列证据：1、重庆东海物业管理有限公司实际发生的公摊费发票，证明实际公摊费多于业主缴纳的公摊费；2、东海滨江城项目基础数据的有关统计报表，证明按现在的物业费标准缴费的业主约为80%到90%。李昌琴质证后认为，对证据1的真实性无异议，但与本案无关，且不能作为二审新证据；证据2系重庆东海物业管理有限公司自制，无其他证据佐证，不具有真实性和关联性，亦不是二审新证据。本院认证为：双方当事人举示的证据均不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款规定的二审程序中的新证据，本院不予采信。二审审理中，李昌琴申请撤回对公摊费的上诉请求。本院审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。根据一审法院的传票、送达回证以及法院专递邮件无法投递证明，李昌琴确经一审法院依法传票传唤无正当理由拒不到庭，故一审法院缺席判决程序合法。根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，制定临时管理规约。因此，重庆市纯阳建设开发有限公司与重庆东海物业管理有限公司签订的《东海·滨江城前期物业服务合同》及补充协议合法有效，按照补充协议约定，物管费收费标准按照政府批准的标准执行。由于成本增高，重庆东海物业管理有限公司经重庆市合川区发展和改革委员会批准提高物业收费标准并公示，李昌琴也按照新标准缴纳了2012年6月的物业服务费等费，表明李昌琴知晓新标准，故李昌琴关于1.2元／月.平方米物业管理服务费不合理的上诉理由本院不予采信。李昌琴在二审审理中提出撤回针对公摊费的上诉请求，本院予以准许。综上，李昌琴的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李昌琴负担25元，由被上诉人重庆东海物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 孔繁树审 判 员 晏 芳代理审判员 吴长渝二〇一四年七月二十八日书 记 员 程 容 来源：百度“”