（2014）穗中法民五终字第2193号
裁判日期: 2014-07-28
公开日期: 2014-08-21
案件名称
李武与交通银行股份有限公司广州越秀支行商品房预售合同纠纷2193二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李武,广州市南鹤房地产开发有限公司,交通银行股份有限公司广州越秀支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2193号上诉人（原审原告）：李武，男，1983年4月17日出生，汉族。委托代理人：钟正华、梁兰芳，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市南鹤房地产开发有限公司。法定代表人：叶青，该公司总经理。委托代理人：黄典枝，广东法仪律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司广州越秀支行。负责人：刘志，该行行长。委托代理人：潘景亮，该支行职员。委托代理人：郭新华，交通银行广东省分行职员。上诉人李武因与被上诉人广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称“南鹤公司”）、原审第三人交通银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称“交行越秀支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年4月1日，李武、南鹤公司签订了《商品房买卖合同》，约定李武向南鹤公司购买广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第D幢7【单元】【层】［自然层7］05号房，建筑面积80.52平方米，总金额为314028元；李武分期付款，2003年3月31日前支付31403元，2003年7月31日前支付32625元，剩余250000元房价办理银行按揭；南鹤公司应当在2003年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋，并符合本合同约定的商品房交付李武使用；南鹤公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由南鹤公司提供的资料报产权登记机关备案；如因南鹤���司的责任，李武不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书的，双方同意李武不退房，南鹤公司按照已付房价款的1%向李武支付违约金；等。该合同经广州市房地产交易所预售合同登记。2003年4月2日，李武（借款人、抵押人）、南鹤公司（房产商、回购人）与交行越秀支行（贷款人、抵押权人）签订了《交通银行个人住房借款合同》及《交通银行贷款抵押合同》，约定李武以广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第D幢自然层七层04、05号房作为抵押，向交行越秀支行借款435000元，贷款期限20年；等。之后，交行越秀支行将贷款435000元以购房款的名义用转账方式划至南鹤公司的账户。李武为证明其支付房款的情况，提交了一张记载“收到李武交来购买新怡苑D705房首期款99028元”的《收据》复印件，以及交通银行的存折、交通银行的贷款详细信息查询表。南鹤公司���示对收款收据的真实性、合法性、关联性都不予确认，因为没有原件，也不能作为证据使用，南鹤公司没有收到过李武这笔钱，收据上连收款的日期都没有，这很有可能是李武伪造的；对存折的真实性不予评价，因为和本案无关，存折是2012年6月21日才开的，并且开户行是广州大道支行，与之前约定的越秀支行不同，无法看出存折和按揭贷款合同有什么关联，并且也差了将近10年的时间；交通银行的贷款详细信息查询表由于没有原件，所以不予认可。交行越秀支行表示由于收据是李武与南鹤公司之间的收款收据，所以不发表意见；对交通银行的存折和贷款详细信息查询表的真实性、合法性、关联性均无异议。2013年8月6日，李武向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、南鹤公司立即为李武办妥广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑D幢705号房的产权登记及过户手续���并将该房屋的房地产权证交付给李武；2、本案受理费由南鹤公司承担。原审诉讼中，经原审法院释明，李武提交了一份《个人名下房地产登记情况查询证明》，并表示其是外地户籍，无法提供在广州缴纳社保或纳税的凭证。但李武认为其购买涉案房屋在限购政策颁布之前，并且已经办理预售备案登记，故应不在限购范围内。原审法院认为：根据广州市国土资源和房屋管理局发布的穗国房字（2011）156号《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》的规定，李武作为非广州市户籍居民，且无法提供在广州市购买住房所必须具备的相关证明材料，李武、南鹤公司签订的《商品房买卖合同》存在履行不能的障碍。李武要求南鹤公司立即为李武办妥广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑D幢705号房的产权登记及过户手续，原审法院依法予以驳回。综上所述，原���法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，于2014年1月24日判决驳回李武的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李武负担。判后，李武不服，上诉至本院称：广州市国土资源和房屋管理局穗国房字（2011）156号《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（以下简称“156号通知”）是在2011年2月24日发布的，按照该通知规定：在2011年2月24日之后不能提供2年内在本市累计缴纳1年以下个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非广州市户籍居民不得购买住房。但本案中，双方《商品房买卖合同》是在2003年4月签订并已经在广州市房地产交易所办理了预售合同备案登记，即我购买房屋的行为发生在限购政策出台之前，根据上述通知规定，无需提供该通知中所列明的相关证明材料。原审判决认定我不符合购房条件是对限购政策的曲解。因为上述156号通知第五条第（三）项还规定：自本通知印发之日起，所有商品住房交易均按本通知规定执行，交易时点按照以下标准认定：没有纳入房屋管理系统的新建商品住房以在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案或预告登记的时间为准。本案中，涉案房屋的预售证是在2003年颁发，当时广州市房屋管理系统（即“阳光家缘”）仍未建立，因此涉案房屋并未纳入广州市房屋管理系统。根据上述156号通知的规定可知，涉案房屋交易时点应当是在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案的时间，即2003年4月，不属于该通知印发之日后的商品住房交易，故涉案房屋交易无需按该通知规定执行，我无需提供相关的购房证明。因此，原审判决认为涉案《商品房买卖合同》存在履行不能的障碍没有任何事实根据，原审法院依照《合同法》第一百一十条第（三）项之���定驳回我的诉讼请求适用法律错误。综上，我上诉请求撤销原审判决，依法改判支持我方全部诉讼请求，并由南鹤公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人南鹤公司答辩称：不同意李武的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人交行越秀支行述称：本案纠纷是李武与南鹤公司之间的事情，与我行无关。如果法院判决涉案房屋过户，我行可以在涉案房屋的贷款还清的情况下协助过户。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，李武确认其是外地户口，没有购买社保，并提交如下证据：1、2014年6月24日阳光家缘网页查询结果。证明涉案房屋所在楼盘项目在该网页没有查询结果，涉案房屋未纳入广州市房屋管理系统，故涉案房屋的交易时间应以在房管部门办理预售合同备案的时间2003年4月1日为准；2、打印时间为2014年6���23日的广州市国土资源和房屋管理局网站上的新闻《加强房地产信息系统建设保持房地产市场健康稳定发展》，证明广州市房屋管理系统是在2005年4月30日才开始运行，而涉案房屋所在楼盘的预售许可证是2003年的，当时还没有阳光家缘房屋管理系统，故当时发生的交易行为没有纳入2011年以后的房屋限购政策；3、派单日期为2013年5月10日的电费通知单，及2013年4月7日的《广州市自来水公司水费、污水处理费催缴通知单》各一张，拟证明其使用涉案房屋的情况。南鹤公司认为上述证据与本案无关，且水电费通知单上用户名均非李武，无法证明涉案房屋是李武在使用。交行越秀支行认为上述证据与其无关。经本院释明，李武未在指定期限内向本院提交涉案房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。本院认为，二审双方争议的焦点是涉案房屋是否被纳入本市限购政策范围的问题。由于李武非广州市户籍居民，且无法提供在广州市购买住房所必须具备的相关证明材料，原审根据广州市国土资源和房屋管理局发布的穗国房字（2011）156号《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》的规定，认定李武、南鹤公司签订的《商品房买卖合同》存在履行不能的障碍，并据此驳回了李武要求南鹤公司立即为其办妥广州市海珠区大塘村口敦和路南侧新怡苑D幢705号房的产权登记及过户手续的诉讼请求并无不当。二审中，虽然李武提交了其于2014年6月24日在阳光家缘网页上的查询结果，以及打印时间为2014年6月23日的广州市国土资源和房屋管理局网站上的新闻《加强房地产信息系统建设保持房地产市场健康稳定发展》等证据，拟证明涉案房屋的交易过户不受限购政策的影响，但上述证据材料并非二审新证据，不足以证明李武上述主张，且经本院释明，李武亦未向本院提交本市房地产登记机构出具的《购房资格证明》，故其上诉请求缺乏理据，本院不予支持。至于李武提交的水、电费通知单，均非二审新证据，本院不予采纳。综上，李武的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确，处理上并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李武负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军代理审判员 刘 卉代理审判员 蔡 峰二〇一四年七月二十八日书 记 员 党春婷 百度搜索“”