（2014）港行初字第00093号

裁判日期: 2014-07-28

公开日期: 2015-02-27

案件名称

成锁宝与南通市住房保障和房产管理局行政登记、行政确认一审行政判决书

法院

南通市港闸区人民法院

所属地区

南通市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

成锁宝,南通市住房保障和房产管理局

案由

法律依据

建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知：第五条第一款；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第五十六条

全文

江苏省南通市港闸区人民法院行政判决书（2014）港行初字第00093号原告成锁宝。委托代理人陈品德，江苏瑞慈律师事务所律师。被告南通市住房保障和房产管理局，住所地南通市工农南路150号。法定代表人吴永宏，职务局长。委托代理人沈斌，南通市��房保障和房产管理局局长助理。委托代理人娄碧霄，江苏健行律师事务所律师。原告成锁宝不服被告南通市住房保障和房产管理局（以下简称南通市房管局）房屋登记行政确认，于2014年4月28日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理，并于当日向被告南通市房管局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。本院受理后依法适用简易程序，后因案情需要，依法组成合议庭，于2014年6月20日、7月17日公开开庭审理了本案。原告成锁宝及其委托代理人陈品德，被告南通市房管局的委托代理人沈斌、娄碧霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年11月7日，被告南通市房管局针对原告成锁宝的查询提供了编号为NT00001020130111298的《房改房面积证明》，内容为：经核定城南新村94幢307室房屋面积为67.54平方米。原告成锁宝诉称，1.根据南通市人民政府通政发（1998）104号及南通市人��政府住房制度改革办公室通房改（1998）39号文件规定，房改房如果需要上市交易，方可由卖方提出申请进行重新测绘，被告南通市房管局未经原告申请擅自更改面积属于程序违法。2.原告成锁宝所持有的房屋所有权证中载明的涉案房屋面积为75.17平方米，在房屋无任何变动的情况下，被诉《房改房面积证明》将该房屋面积核定为67.54平方米无事实和法律依据，属于滥用职权。请求撤销被告南通市房管局作出的编号为NT00001020130111298的《房改房面积证明》。原告成锁宝为证明其主张，向本院提供以下证据：1.编号为NT00001020130111298的《房改房面积证明》，证明被诉具体行政行为存在。2.通房字第××号房屋所有权证，证明涉案房屋经合法颁证核准面积为75.17平方米。3.订购商品房协议书，证明原告成锁宝与开发商签订商品房买卖合同。被告南通市房管局辩称，1.根据南��市人民政府通政发（1998）104号以及南通市人民政府住房制度改革办公室通房改（1998）39号等文件，房改房上市应重新核定面积。被告委托具有相应资质的原江苏省地震局南通测绘院（以下简称南通测绘院）按当时有效的相关标准和规定对涉案房屋进行现场测绘和面积测算，核定面积为67.54平方米的事实依据充分。2.被告对面广量大的房改房进行统一测绘，并将经审核后的房屋面积重新核定数据录入资料库，当事人查询即可获得，程序上并无不当，不可能对房改房的所有权人造成侵害。请求维持被告南通市房管局作出编号NT00001020130111298《房改房面积证明》的具体行政行为。2014年5月7日，被告南通市房管局向本院提供了以下作出被诉具体行政行为的证据材料：第一组证据，关于案涉房改房出售及登记发证资料，包括南通市房屋产权转移审批表、南通市城镇房产所有��调查表、房屋所有权证存根、房屋所有权证缮发记录及费用核算表、南通市房地产交易所收件收据2份、南通市房屋产权转移申请登记表、南通市房屋四至墙界申请表、委托书、战胜拆迁结算协议、原南通市毛巾厂（以下简称毛巾厂）申请书、南通市房地产管理局产权监理处房屋产权审核申请书、南通市房地产开发公司房屋销售发票、新海通有限公司拆迁偿还明细、新海通房屋产权移交单、南通市市区职工购买公有住房申请审批表、市区出售公有住房审批通知书、房屋所有权证存根、南通市市区出售公有住房收件收据、南通市市区出售公有住房买卖契约、房地产物业托管合同书、租赁合同、市区出售公有住房职工工龄职级（职称）证明、毛巾厂证明、南通市崇川房地产开发公司证明、房屋所有权证书、江苏省公有住房出售收入专用票据、新海通有限公司收款收据2份、收据2份、南通市出售公有住房停租通知单，证明1996年7月10日，原告成锁宝购得城南新村94幢307室公有住房的事实经过，被告南通市房管局向原告成锁宝颁发了通房字第××号房屋所有权证，证载建筑面积为75.17平方米。第二组证据，房产测绘资料，包括测绘合同书、房屋面积勘丈、核查技术要求、测绘机构资质证书、房屋分层分户平面尺寸图、商品房销售面积测算表，证明被告南通市房管局委托江苏省地震局南通测绘院对包括涉案房屋在内的房改房进行测绘并将经审核后的相关数据录入数据库，业主查询即可获得重新核定的房改房面积。被告南通市房管局向本院提供了以下作出被诉具体行政行为的依据：《南通市市区房改房上市交易暂行办法》（通改发（1998）104号）、《南通市市区房改房上市交易实施细则》（通房办（1998）第39号），证明被诉具体行政行为��作出依据。本案审理期间，被告南通市房管局向本院提交套内建筑面积测算表，证明涉案房屋面积具体由套内使用面积、墙体面积、阳台面积等部分组成。2014年6月11日，原告成锁宝向本院提交调取证据申请书，要求本院依法调取南通市城南新村94幢107室、207室、607室、707室产权登记资料，以证明被告南通市房管局对同幢、同单元，室内外无改变的情况下测出不同的面积，被告南通房管局对涉案房屋核定的面积严重违反相应的房屋面积测量规范。2014年6月13日，经本院要求，被告南通市房管局向本院作出关于城南新村94幢107室、207室、607室、707室房屋面积登记的情况说明，明确上述房屋均已完成商品房登记，登记发证面积均为75.17平方米。为利于查明案件事实，本院要求被告南通市房管局通知南通测绘院测绘人员易某出庭说明测绘经过，易某证明基础数据是通过��场测量房屋内部的尺寸数据、整栋房屋的外围尺寸数据获得，对于套型结构相同的房屋，均选择其中的至少一套采集内部尺寸数据。经庭审质证，原告成锁宝对被告南通市房管局所举第一组证据未提出异议。对第二组证据中的测绘合同书、房屋面积勘丈、核查技术要求、测绘机构资质证书的真实性予以认可，但认为测绘未按照合同及技术要求进行，不能证明面积的合法性；认为第二组证据中的房屋分层分户平面尺寸图不是规范的平面图，商品房销售面积测算表不是测绘当时形成，对房屋分层分户平面尺寸图、商品房销售面积测算表的证据效力不予认可。认为套内建筑面积测算表超过法定举证期限。认为证人易某的证言不能反映是两人测绘、没有逐层逐户进行调查摸底、没有向委托人出具相关书面材料，故对易某的证言不予认可。被告南通市房管局对原告成锁宝所举证据1、2及证人易某的证言未提出异议，认为证据3与本案不具有关联性，不能否定涉案房屋系房改房。结合双方当事人的质证意见，根据证据采信规则，本院对证据作如下认证：对双方不持异议的证据效力予以认定。被告南通市房管局所举第二组证据证明被告对涉案房屋委托测绘及测绘结果，对其关联性、合法性、真实性予以认可。被告南通市房管局提供套内建筑面积测算表是对房屋分层分户平面尺寸图的进一步证明，有助于核实房屋分层分户平面尺寸图中数据的真实性，对该证据的证明力予以认定。由于测绘时间间隔较长，证人易某不能记忆当时参与的具体测绘人员情有可原，对于相同套型的房屋选择至少一套进行测绘并无不当，事实上南通测绘院向被告南通市房管局提供了相关测绘成果，故证人易某的证言能够反映当时测绘的具体过程，具有证明效力。原��成锁宝所举证据3不能否定涉案房屋系房改出售的成本价房的性质，与本案所审查的具体行政行为无关。根据双方当事人的陈述及对双方所举证据的效力认定，本院确认如下事实：1995年3月，因南通市原战胜小区拆迁改造，毛巾厂职工住宅被拆除，毛巾厂获得包括本案所涉房屋在内的24套安置住房。1996年7月，被告南通市房管局向毛巾厂颁发房屋所有权证，证载建筑面积（根据毛巾厂申报）为75.17平方米。1996年7月，经南通市人民政府住房制度改革办公室批准，原告成锁宝购得城南新村94幢307室公有住房，被告南通市房管局向原告成锁宝颁发通房字第××号房屋所有权证，载明系房改出售的成本价房，证载房屋建筑面积为75.17平方米。1998年7月31日，原南通市房产管理局产权监理处与南通测绘院订立测绘合同，约定由原南通市房产管理局产权监理处委托南通测绘院对��通市各新村成套进行分户使用面积、建筑面积的勘丈核查工作，并同时对原有各新村房产基础图进行跟踪修测。合同约定面积勘丈核查部分的技术依据为国家建设部（1995）517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）及省市有关面积计算现行规定，修测部分执行《房产测量规范》（CH5001-91）。自1998年8月开始，南通测绘院对包括城南新村94幢在内的住宅楼进行测绘计算，并形成各幢房屋的面积测算表、房屋分层分户平面图等测绘成果，分期分批提供给原南通市房产管理局产权监理处。其中商品房销售面积测算表载明城南新村94幢总建筑面积为4992.56平方米，套内总建筑面积为4370.10平方米，公用建筑面积622.46平方米，分摊系数0.1424361。其中307室套内使用面积46.42平方米，墙体面积8.34平方米，阳台面积4.36平方米，分摊面积8.421平方米，合计销售面积67.541平方米。2013年11月7日，原告成锁宝到被告南通市房管局查询城南新村94幢307室房屋面积，被告南通市房管局下属的南通市房屋产权监理登记中心向原告成锁宝出具《房改房面积证明》，告知原告成锁宝涉案房屋建筑面积经核定为67.54平方米。原告成锁宝不服，向本院提起行政诉讼。本院认为，本案的争议焦点主要有三个方面：一、被告南通市房管局核定涉案房屋建筑面积为67.54平方米的事实依据是否充分；二、被告南通市房管局对涉案房屋作出不同于房屋所有权证记载面积的房屋面积证明是否具有法律依据；三、被告南通市房管局对涉案房屋核定面积的程序是否合法。关于被告南通市房管局核定建筑面积67.54平方米的事实依据是否充分的问题。国家建设部（1995）517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。第六条规定，套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。第八条规定，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。第十条规定，将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。第十一条规定，各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。本院经过实际核对和计算，南通测绘院所提供的商品房销售面积测算表中记载的各项数据均符合上述规定。事实上，双方当事人就这��争议焦点上的分歧并非计算方法，分歧的关键是基础数据的获得是否真实。由于测绘工作面广量大，相同套型房屋的具体数据不可能存在超过允许的合理误差，在此情形下，测绘人员对于相同套型的房屋选择至少一套进行数据采集并无不当之处。即使测绘之时未对原告成锁宝户入室采集数据，商品房销售面积测算表中所形成的数据对于原告成锁宝户也应当适用。需要说明的是，房屋测绘需要专业人员运用专业知识进行，只要测绘机构和测绘人员具有相应资质、测绘依据和方式符合规范要求，审判机关对测绘的结果应当给予应有的尊重，更何况原告成锁宝对测绘所得基础数据并未提出足以怀疑或否定的实质性异议。在本案庭审中，原告成锁宝也明确拒绝本院组织相关人员实地测量、核实基础数据。因此，被告南通市房管局对案涉房屋核定建筑面积为67.54平方米的事实依据充分，没有理由予以否定。关于被告南通市房管局对涉案房屋作出不同于房屋所有权证记载面积的房屋面积证明是否具有法律依据的问题。由于缺乏相应技术规范的历史原因，被告南通市房管局在早期的房屋产权登记中，对房屋建筑面积核准的基本依据是当事人的申报数据，这必然导致证载面积与现行规范要求下的实际面积存在误差。对于房改房而言，这一误差可能更为普遍，因为申报的数据还掺杂了不同人员根据政策享受面积不同的因素。正是因为如此，为了保证房改房上市交易的公平性，南通市人民政府制定的《南通市市区房改房上市交易暂行办法》明确将房改房的面积测定和价格评估作为上市交易的必经程序。虽然没有具体的法律规范授权，但作为辖区内的房屋主管部门并非就应当无所作为。被告南通市房管局本着实事求是、保护交易安全的原则，依��南通市人民政府的上述文件，对本案所涉房屋进行建筑面积的重新测定并无不当，不应认定为是没有法律依据的行为。至于原告成锁宝所持案涉房屋所有权证载明的建筑面积与实际测绘面积之间的冲突如何解决、原告成锁宝所主张的权益是否受损以及如何弥补的问题，显然已经超出了行政诉讼合法性审查原则所赋予本院在本案中的审判权限。关于被告南通市房管局对涉案房屋核定面积的程序是否合法的问题。《南通市市区房改房上市交易暂行办法》第七规定，房改房上市交易时，房屋所有权人应向市房改办提出书面申请，按规定提供有关材料，经审核批准后，由市房地产交易所和市房屋产权监理处进行房屋面积测定和价格评估，并予以办理产权转移、变更手续。原告成锁宝对于房改房上市交易前须经面积测定和价格评估并未提出异议，只是认为依据上述规定需要以房屋所有权人的申请为前提。前已明确，审判机关应当尊重人民政府对具有历史性、政策性的房改房上市交易所制定的相关政策。由于本市房改房数量庞大，为了方便交易、提高效率，被告南通市房管局对房改房的建筑面积事先进行测绘并录入数据库，当事人通过查询即可尽快获得，这一做法并无不当，也不可能侵犯当事人的合法权益。因此，对于原告成锁宝以被告南通市房管局未经其申请即主动核定面积违反法定程序的主张，本院不予采纳。综上，被告南通市房管局作出的被诉《房改房面积证明》具有充分的事实依据，并不违反法律规定，程序亦无不当之处。原告成锁宝的主张不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告成锁宝关于撤销被告南通市住房保障和房产管理局作出的编号为NT00001020130111298的《房改房面积证明》的诉讼请求。案件受理费50元，由原告成锁宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。审　判　长　　刘海燕审　判　员　　齐海生人民陪审员　　葛卫明二〇一四年七月二十八日书　记　员　　许美燕附：《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（一）起诉被告不作为理由不能成立的；（二）被诉具体行政行为合法但存在合理��问题的；（三）被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。来自