（2014）扬广民初字第978号
裁判日期: 2014-07-28
公开日期: 2015-01-04
案件名称
扬州珠港物业服务有限公司与蔡君物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市广陵区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州珠港物业服务有限公司,蔡君
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《江苏省物业管理条例》：第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）扬广民初字第978号原告扬州珠港物业服务有限公司，住所地扬州市广陵区广陵产业园安林路18号颐景苑。法定代表人唐耀华，董事长。委托代理人洪小龙。被告蔡君。委托代理人蔡国祥，男，1958年1月1日生，汉族，系被告父亲。原告扬州珠港物业服务有限公司（以下简称珠港物业公司）与被告蔡君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠港物业公司的委托代理人洪小龙，被告蔡君的委托代理人蔡国祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠港物业公司诉称：被告系原告所管理的皇都漫城颐景苑9幢602室房屋的业主。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.45元／㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应向原告支付滞纳金。合同签订生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2012年9月1日后未向原告交纳物业管理费。被告的行为违反了合同的约定，现原告要求被告支付自2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业管理费4935元（包含电梯运行费）并按照日万分之五支付滞纳金直至缴清物业费止（截止到2014年4月22日滞纳金为483元），被告承担诉讼费。原告提供了下列证据并经对方当事人质证：1、前期物业管理协议，证明原告收费合理合法；2、入住通知书，证明开发商寄给原告的通知书已经说明需要材料及费用，此费用开发商在预售时已经公示；3、扬州市物价局备案回复表，证明收费依据经物价局批准；4、装修协议，证明装修完工验收合格之日起一个月后乙方凭收据到甲方退押金，但是被告不把收据给原告，原告无法退还；5、电话记录表，证明原告多次向被告催缴物业费。被告蔡君辩称：2011年8月25日，被告在接收皇都漫城颐景苑9幢602室房屋时与原告签订了物业服务协议。协议签订后，原告不断违反约定，侵害被告权益。如原告乱收预收公摊水电费300元、拒退装修押金1000元等。被告自接收房屋后一直空置，直至2013年1月才入住，被告曾两次上门告知并要求原告按照空置房屋规定收取物业费，但被告并未执行此规定，变相提高收费标准。原告未按照协议约定做好物业管理服务工作，服务质量较差，服务不到位。综上，原告严重侵犯被告合法权益，请求法院公正判决。被告提供了下列证据并经对方当事人质证：1、前期物业管理协议；2、预收公摊水电费收据、装修押金1000元收据，物业协议中没有预售公摊水电费这一项，证明物业公司多收费，装修押金物业公司不肯退；3、燃气费发票，显示抄表日期为2013年3月3日，上月示数为0，本月示数为51，证明被告是2013年1月底入住的。经审理查明：被告蔡君系扬州市广陵区颐景苑9幢602室房屋所有权人，房屋建筑面积141.98平方米。房屋开发公司发给被告的业主入住通知单中要求交房当天业主需要交纳一年的物业费、一年的电梯及水泵运行费、预收公摊水电费300元、装修押金1000元、装修垃圾清运费，被告交纳了上述费用。珠港物业公司（甲方）与蔡君（乙方）签订的《颐景苑小区前期物业管理服务协议》约定：业主收楼时一次性交纳1000元／户装修押金及装潢垃圾清运费，装修押金待业主装修结束复验合格后3个工作日内退还装修押金。费用标准：住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.95元计算，另收取电梯运行维护费按每月每平方米人民币0.5元预收，代收代缴。房屋连续空置6个月（含6个月）以上的，并已书面告知物业管理公司，乙方按应缴纳物业管理费总额70%交纳，空置未满6个月的，乙方按应缴物业管理费总额的100%交纳。交费方式：乙方交纳物业管理费从开发商发出的《收楼通知书》中约定的收楼日期次月一号其计算，预交一年的物业管理费；后期按年度交纳，实行先交费后服务的原则。交费时间：限每年的第一个月。违约责任：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权从逾期之日起按每天应付金额的万分之五收取滞纳金。此后被告填写了装饰装修施工申请表、并与原告签订了装修管理服务协议。原告陈述因被告未将装修押金的交纳凭证交付给原告，所以该押金至今未能退还，被告将交纳凭证交付原告，原告可以将装修押金退还被告。被告陈述房屋空置至2013年1月但未以书面形式告知原告，原告认可被告房屋空置期为8个月（2012年1月1日至2012年8月31日）。被告陈述原告服务质量差，但未提供证据。原、被告确认物业费用交纳期限为每年的9月份预交下一年度的费用。被告自2012年9月1日至今未缴纳物业管理费。以上事实，有当事人的陈述、颐景苑小区前期物业管理服务协议、收楼通知书、收据、装修管理服务协议等证据在卷予以证实。本院认为：原、被告签订的《颐景苑小区前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应当按照协议约定行使权利、履行合同确定的义务。对于原告主张的物业管理费，被告自认其2012年9月1后至今未缴纳物业管理费，且协议约定后期按年度交纳，实行先交费后服务的原则，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出其从接收房屋至2013年1月期间房屋属空置期，应当按照应付物业管理费的70%收取的抗辩意见，因被告未按照协议约定采取书面形式向原告告知，且原告对此予以否认，故对被告的抗辩意见不予采信。故被告应当向原告缴纳物业管理费（含电梯运行费）为4935元（141.82㎡×1.45元／㎡×24）。对于原告主张的滞纳金483元，物业服务协议约定乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权从逾期之日起按每天应付金额的万分之五收取滞纳金，原告的主张有事实和合同依据，要求被告支付滞纳金的数额不超过合同约定，应予以支持。原告认可被告房屋空置期为8个月（2012年1月1日至2012年8月31日），该笔物业费用被告已经缴纳，按照合同约定原告应当返还该期间30%物业管理费用给被告，计为493.5元。对于被告要求原告返还装修押金1000元的主张，原告表示在被告向其交付付款凭证后可以退还，该行为不违反法律规定，本院予以确认。对于被告要求原告返还预收公摊水电费300元的主张，《江苏省物业管理条例》第五十二条规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。被告在接收房屋时开发公司已经告知被告需缴纳预收公摊水电费300元，该费用已由物业公司代为收取，故对被告的主张本院不予支持。据此，依照根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定判决如下：一、被告蔡君于本判决生效后十日内给付原告扬州珠港物业服务有限公司物业服务费（含电梯运行费）为4935元（2012年9月1日至2014年8月31日）、滞纳金483元（计算至2014年4月22日）；二、原告扬州珠港物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还被告蔡君物业管理费493.5元；三、原告扬州珠港物业服务有限公司于被告蔡君向其交付装修押金付款凭证后十日内返还被告蔡君装修押金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡君负担（原告已预交，被告应负担之款于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。代理审判员 王 涛二〇一四年七月二十八日书 记 员 谭清丽 来自