（2014）沪二中民二（民）终字第775号
裁判日期: 2014-07-27
公开日期: 2014-08-16
案件名称
上海市静安区康定小区业主委员会与上海康苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海市静安区康定小区业主委员会,上海康苑物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第775号上诉人（原审原告）上海市静安区康定小区业主委员会。负责人刘梦舟。委托代理人ＸＸ荣，上海市国鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海康苑物业管理有限公司。法定代表人沈玉芳。委托代理人邱建森，上海市广益律师事务所律师。上诉人上海市静安区康定小区业主委员会（以下简称“康定小区业委会”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第1162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康定小区业委会的负责人刘梦舟、被上诉人上海康苑物业管理有限公司（以下简称“康苑公司”）的委托代理人邱建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，康苑公司系上海市静安区康定小区前期物业服务单位。康定小区业委会成立后，与康苑公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定的委托管理期限为2年，自2003年6月16日20时起至2005年6月16日20时止。之后，康定小区业委会与康苑公司之间未再签订合同，但仍然由康苑公司对康定小区进行物业服务至今。期间，康定小区业委会曾于2011年9月12日向康苑公司发出《通知书》，表示不再续聘，要求康苑公司限期移交。对此，康苑公司未予理睬。康定小区业委会及业委会成员就小区的物业服务问题曾向所在地区有关部门写信反映。2012年7月24日，康定小区业委会形成《业委会讨论决议》，内容为“��据修改后的第十一条四款规定，康苑公司与上届业委会签订的服务合同从2003年6月16日至2005年6月16日止，服务合同期满，事实上已自动解聘。本届业委会（第三届）从2011年4月1日备案成立，首份公告，责成康苑公司，上届业委会按‘物业管理条例’第43条规定向本届业委会移交全部资料和维修基金，遭其拒绝，严重影响康定小区192户业主更换水箱水管。一年多来赖着不走，造成小区内三脏三无，‘无绿、无安全、无管理’，为此向法院提起诉讼，要求法院裁定解除康苑公司与康定小区服务关系”。2012年9月26日，康定小区业委会向原审法院提起诉讼，请求判令终止对康苑公司的聘用；判令康苑公司交出全部资料，包括维修基金、银行账户和银行账册及相关资料。原审另查明，根据康定小区业委会递交的《业主大会议事规则（草案）》显示，决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业属于业主大会议事内容；召开业主大会的程序为：1、会议筹备工作；2、发布公告；3、征询意见或投票表决；4、回收统计意见；5、通报大会议事决定；业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。原审审理中，康苑公司向康定小区业委会递交了康定小区维修基金账号。康苑公司另表示，如康定小区业委会与康苑公司结清相关费用，康苑公司愿意退出康定小区；康定小区业委会先表示同意，后表示不同意，认为康苑公司主张的费用与本届业委会无关，不认可。原审法院经审理后认为，康定小区业委会与康苑公司之间的《物业管理服务合同》期限届满后，双方虽未再续签，但康定小区仍由康苑公司进行物业服务工作，彼此间存在事实上的物业服务关系。根据康定小区的业主大会议事规则，是否解聘康苑公司须由小区业主大会决定。现���定小区业委会提起的要求解除与康苑公司之间的物业服务关系的诉请，无法显示是由小区业主大会议定、决定，故不符合前述议事规则的程序。关于小区维修基金银行账户，康苑公司已经提供，如康定小区业委会对维修基金的账户使用存有争议，可另行择途解决。根据《物业管理条例》第七条第一款第一项、第十一条第一款第四项的规定，康定小区业委会要求终止对康苑公司的聘用及要求康苑公司移交相关物业管理资料的主张，经审查不符合该规定的要求，依法不应支持。原审法院据此判决：一、上海市静安区康定小区业主委员会要求终止与上海康苑物业管理有限公司的聘用关系的诉讼请求，不予支持；二、上海市静安区康定小区业主委员会要求上海康苑物业管理有限公司移交相关物业管理资料的诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人康定小区业委会不服���向本院提起上诉称：其与康苑公司间的《物业管理服务合同》早已到期终止，虽经业委会多次通知，但康苑公司拒不撤出，2012年7月，康定小区业委会通过召开业委会会议、形成讨论决议、征求业主意见、公告书面征求意见结果等程序，确认同意解聘康苑公司的业主人数占总人数的52.5%，该部分业主专有部分面积占总面积的52.6%，康定小区只有240户业主，业委会采用业主直接签名的征求意见方法具有可行性，因此前述决定合法有效；康苑公司无权对康定小区业主大会的形式及决定提出异议，也无权自行以类似的书面形式征求业主是否续聘的意见，业主即使签名同意康苑公司的意见，也往往不是真实意思表示；康定小区属于较老的小型物业管理区域，物业管理成本较高，一般的物业公司不感兴趣，康苑公司的服务质量较差，业委会已经起诉其返还相关停车费收益，且��始与新的物业公司接洽商谈，但尚未依照有关程序形成决议签订合同。故请求撤销原判，改判支持康定小区业委会的原审诉请。康定小区业委会提供了《业委会讨论纪要》、业委会讨论记录等材料以证明其上诉主张。对康苑公司提供的情况说明（业主征询）表示，该材料存在造假和阴阳联签名等情况，不予认可。被上诉人康苑公司答辩称：康定小区是老小区，房屋老化，电梯、管道都需要维修，康苑公司一直尽力提供物业服务，得到了业主的认可，对此有康苑公司征求广大业主续聘意见表（有178户业主签字同意续聘康苑公司）可予证明；关于维修专门由有关部门、街道、物业进行协商，由物业先垫资维修，康苑公司认为如果相关费用结清，其可以撤出。故要求驳回上诉，维持原判。康苑公司提供了情况说明（业主征询）以证明其观点，对康定小区业委会提供的《���委会讨论纪要》、业委会讨论记录等材料表示之前并未看到，认为是后补的，且据其了解，业委会提供的业主征询意见是针对烟道扰民问题进行的。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，业主有权依法共同决定选聘、解聘物业服务企业，该业主成员权代表的既是一种权利，也是一种义务及责任，应从维护全体业主共同利益的目的出发，依照法律及相关规则妥善行使。本案中，康定小区业委会上诉认为相关决议程序、结论合法，康苑公司管理小区不力，应予解聘。考虑到目前康定小区全体业主对后续物业管理问题尚未作出确认及安排，而小区若存在管理真空期将不利于全体业主安居乐业，有损业主的权益，故对康定小区业委会的上诉请求，本院目前暂难以支持。同时，本院认为，康苑公司作为物业服务企业，若尚未撤出小区，就应当切实规范自身的物业工作，积极为业主提供良好的服务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海市静安区康定小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晓频代理审判员 徐 江代理审判员 俞 璐二〇一四年七月二十七日书 记 员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”