（2014）甬仑榭民初字第34号
裁判日期: 2014-07-25
公开日期: 2014-12-17
案件名称
林丽娜与贺晓芬合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林丽娜,贺晓芬,虞亚芬
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十二条
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬仑榭民初字第34号原告（反诉被告）：林丽娜。被告（反诉原告）：贺晓芬。委托代理人：顾培昌。第三人：虞亚芬。原告（反诉被告，以下简称原告）林丽娜与被告（反诉原告，以下简称被告）贺晓芬、第三人虞亚芬合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理后，依法由审判员陈建根适用简易程序独任审理。被告贺晓芬在举证期限内提出反诉，本院依法予以一并审理，并于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告林丽娜、被告贺晓芬及其委托代理人顾培昌、第三人虞亚芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林丽娜起诉称：2013年9月，原告从他人处购得拆迁安置房房票1份，并拥有在宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司开发的宁波市北仑区“四明家园”小区相关购房权益。2014年4月11日，经宁波市北仑区新碶铭源房地产中介所介绍，原告将该房票转让给被告贺晓芬，经协商，三方签订《房地产买卖协议》1份，约定原告将该房票转让给被告，被告可以购买宁波市北仑区“四明家园”小区5幢301室房屋1套，面积100.42平方米，车棚4.33平方米，成交价1002000元，相关手续由中介所负责办理，买卖双方协助中介所办理产权直更名手续；被告应当在办理过户手续当天付款402000元，2014年5月15日付款480000元，余款120000元在房产证、土地证做出以后，银行公积金贷款下来一次性付清。协议签订后，原告将房票转让资料交付给中介所，并配合被告在房地产公司办理购房手续，现已经将房产证、土地证直更名至被告名下，但被告除已支付约定的882000元外，余款经原告和中介所多次催讨，要求被告尽快办理公积金贷款，被告在毫无理由情况下，拒绝继续履行合同。现请求法院判令被告支付购房款120000元。庭审中，原告变更诉讼请求，请求判令被告支付房票转让款120000元。对被告的反诉，原告认为，协议约定在房产证、土地证办好后，立即办理公积金贷款，原告和第三人多次催促被告办理，被告自行拒绝办理，责任在被告自己，对于被告的损失没有依据，故应驳回被告的反诉请求。原告为此向本院提交了下列证据：1．《房屋买卖协议》1份，证明被告向原告购买房票并签订合同的事实；2．被告于2014年4月29日向原告出具的《欠条》1份，证明被告尚欠原告房票转让款120000元的事实；3．《房产证》、《土地证》、《契税证》、购房发票和《房屋买卖合同》各1份，证明房票买卖交易已完成，涉案房屋已经登记在被告名下，原告义务已履行，被告尚欠120000元未付的事实；4．《购房凭证（房票）转让协议书》1份，证明原告从顾秀峰处购买房票的事实；5．手机短信1组，证明中介所多次催促被告办理贷款并支付尾款的事实。被告贺晓芬答辩称：原告不是适格的诉讼主体，被告与宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，房票的转让人为顾秀峰，均与原告无关；与原告签订的合同约定，最后一笔款项应当在公积金贷款发放下来之后付款，现该贷款未发放给被告，故原告尚不能向被告主张权利。同时，被告的购房价格为1002000元，但实际发票金额仅为30多万元，由此影响被告正常购房应享有的税款，也影响被告办理正常按揭贷款权利，按正常情况下被告可以办理银行按揭贷款400000元，但如今只能办理120000元的公积金贷款，造成被告另行向银行多贷款。由于原告和中介所的过错，造成原告经济损失74763元（其中商业贷款和按揭贷款利息差计款25213元，营业税损失39550元，个人所得税损失7000元，房屋租金损失3000元），故反诉要求原告和第三人赔偿损失74763元。被告为此向本院提交了下列证据：1．《商品房买卖合同》、《物业管理规定》各1份，证明被告从宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司购房的事实；2．《购房凭证（房票）转让协议书》（复印件）1份，证明房票转让方是顾秀峰，不是原告；3．《房屋租赁合同》1份，证明因房屋未交付给被告，导致被告在外租房产生相关损失的事实；4．《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》各1份，证明被告个人贷款的情况；5．购房发票1份，证明购房发票金额为302858元的事实。第三人虞亚芬答辩称：我方作为中介方，为双方的房票买卖提供中介服务，双方明确本次交易是房票转让，也告知被告该房票转让可以协助办理直更名手续，同时约定在土地证、房产证办理后，通知被告办理公积金贷款手续，但被告迟迟不予办理，造成最后一期付款不能兑现，现第三人愿意继续协助被告办理公积金贷款手续。对于被告的反诉请求没有依据，不应支持。第三人未向本院提交证据。经开庭审理，原、被告和第三人举证、质证，本院认定证据如下：原告提交的证据1（《房屋买卖协议》1份）、证据2（被告于2014年4月29日向原告出具的《欠条》1份）、证据3（《房产证》、《土地证》、《契税证》、购房发票和《房屋买卖合同》各1份）、证据4（《购房凭证（房票）转让协议书》1份）；被告提交的证据1（《商品房买卖合同》、《物业管理规定》各1份）、证据2（《购房凭证（房票）转让协议书》（复印件）1份），证据5（购房发票1份），经庭审质证，三方对证据的客观性均无异议，但对证明的对象有争议。本院认为，三方对证据的客观性无异议，本院予以认定，证明的对象应结合法律予以认定。原告提交的证据5（手机短信1组），证明中介所多次催促被告办理贷款并支付尾款的事实。被告质证认为未收到。本院认为从原告和第三人的手机短信记载内容和来往信息，结合合同正常履行看，双方在房产证、土地证办理完毕后，三方应协助被告办理公积金贷款手续，三方进行联系沟通，属于正常联系，故该证据符合客观情况，本院予以认定。被告提交的证据3（《房屋租赁合同》1份），证明因房屋未交付给被告，导致被告在外租房产生相关损失的事实；证据4（《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》各1份），证明被告个人贷款造成的利息损失等情况。原告和第三人认为该证据系被告个人行为，无本案无关。本院认为，对于证据3、4，被告的租房和贷款行为，客观存在予以认定，与本案的关联性应结合法律予以认定。综上，本院认定事实如下：2013年9月7日，原告林丽娜以820000元的价格，从拆迁安置户顾秀峰处购得拆迁安置房房票1份，房票编号为001999，并取得拆迁安置户购房相关权利，对于该房票转让，双方于同年11月21日经宁波市北仑区新碶街道高潮村委会、新碶街道支大工程指挥部、宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司的盖章认可。因拆迁安置房分配需要，原告以拆迁安置户身份于2013年12月2日，在宁波经济技术开发区天人房地产开发有限公司开发的宁波市北仑区“四明家园”小区选中了该小区5幢301室房屋1套，面积100.42平方米。2014年4月11日，经第三人虞亚芬开办的宁波市北仑区新碶铭源房地产中介所介绍，原告将该房票转让给被告贺晓芬。经协商，三方签订《房地产买卖协议》1份，协议主要条款约定：原告将可以购买的宁波市北仑区“四明家园”小区5幢301室房屋1套（包括储藏室）转让给被告，房屋面积100.42平方米，车棚4.33平方米，成交价1002000元；付款方式为双方于2014年4月30日之前办理过户手续，过户当天付款402000元，2014年5月15日付款480000元，余款120000元等被告方的房产证、土地证做出以后，银行公积金贷款下来一次性付给原告；买卖双方同意将成交的相关证件、资料交给见证方，同时配合见证方办理过户手续，双方约定在2014年4月30日前办理过户手续；在款清交房前原告应结清之前水、电等费用；被告方需贷款如因国家政策调整，按揭金额银行未足额批下，则由被告方补充此笔款项；原告保证被告方房地产直更名；被告方银行按揭资料准确及时提供给见证方，包括担保人资料，如延迟产生违约责任，由被告方承担；协议自三方签字（盖章）后生效，至原告方收到全部房款并交房，被告方付清全部房款并拿到房产证、土地证、契税证，见证方收到全部中介费后自然失效等约定，协议补充注明“甲方（即原告方）四明家园购房确认书由北仑铭源房产中介保管。”协议由原、被告和见证方第三人虞亚芬开办的宁波市北仑区新碶铭源房产中介所签字盖章。协议签订后，原告按约定将房票转让资料等材料交付给中介所，原、被告配合中介所按拆迁安置户名义在房地产公司办理购房手续，现已经将房产证、土地证直更名至被告名下。被告于2014年4月29日付款480000元，余款出具《欠条》1份，载明“今有贺晓芬购买林丽娜新矸四明家园5号301室房屋剩余房款陆拾万元（￥：600000），其中计人民币肆拾捌万元整（￥：480000）在2014年5月15日之前付清，另外计人民币壹拾贰万元（￥：120000）在贺晓芬房产证、土地证做出以后，银行公积金贷款下来一次性付清，具体凭收据为证。”此后，被告也按期支付了第二期的480000元。第三人也按期为被告的房屋办理好房产证、土地证，但两证办好后，经原告和第三人催促，要求被告协助办理公积金贷款，被告迟迟没有回应，致使合同履行受限。另查明，被告贺晓芬的丈夫李某曾于2013年7月20日在宁波大榭开发区金色海湾小区向他人租赁房屋居住，租期1年，租金500元／月；被告贺晓芬和丈夫李某于2014年4月28日分别与中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波市北仑区支行签订《个人最高额担保合同》、《个人额度借款合同》各1份，借款额度均为480000元，履行情况不详。本院认为：原、被告及第三人签订的协议，从《房票转让协议》、《购房凭证（房票）转让协议书》和协议中注明的《四明家园购房确认书》、直更名约定等资料，其转让的标的实为拆迁安置房可以安置购房的权利，即实为房票转让，这在合同和相关资料均有反映，各方对此应该知情或应当知晓，原、被告在中介所的见证下，协商一致并签订协议，协议内容并不违反法律规定，且形式要件完备，该协议合法有效，各方应按照约定享有权利和履行义务。协议生效后，原告配合被告和第三人办理了房票转让并办好房产证、土地证，原告已经履行了协议约定的义务，被告除已履行前两期付款义务后，应当在房产证、土地证办好后，及时办理公积金贷款用于支付原告的转让款，但各方对在多长时间办理公积金贷款未作明确约定，造成协议未能及时履行，各方对此均有责任。双方对于履行期限不明的，债权人随时可以主张履行，但应给对方必要的履行时间。为便于合同的继续履行，应当根据公积金贷款一般流程时间确定合理期限，按照协议约定继续履行。鉴于被告在原告和第三人催促后仍未及时办理的情况，若逾期未办理的，视为被告不能办理公积金贷款，则应由被告自筹资金现款支付履行，款清后，原告交付房屋证件等相关资料，故原告的请求，本院予以支持。对于被告辩称原告主体不适格的辩解，依据不足，本院难以支持。对于被告反诉请求，因交房不及时另行租房造成损失，从被告提交的证据看，其租房时间是在房票转让前就已经租赁房屋，其租赁行为与本案无关；银行按揭贷款额度降低造成的贷款利息损失及缴税损失，在本案中，为房票转让，贷款与否除公积金贷款有约定外，其他并未作出约定，房票的转让为公民个人之间的行为，应当参照拆迁安置房的相关规定执行，故被告的请求依据不足，本院难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第一款第（四）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贺晓芬应于本判决发生法律效力后30日内按协议约定办理公积金贷款手续，并将所贷款项120000元交付给原告（反诉被告）林丽娜（第三人虞亚芬协助被告办理）；若逾期未办理，则被告（反诉原告）贺晓芬于七日内另行支付原告（反诉被告）林丽娜房票转让款计人民币120000元；二、驳回被告（反诉原告）贺晓芬的反诉请求。如被告未按期履行付款义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定双倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费2700元，反诉受理费1669元，合计人民币4369元，减半收取2184.5元，由被告（反诉原告）贺晓芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 陈建根二〇一四年七月二十五日代书记员 张哲盈 微信公众号“”