（2014）开民再初字第2号
裁判日期: 2014-07-25
公开日期: 2015-07-02
案件名称
原审原告杨坤与原审被告张继刚房屋买卖合同纠纷再审判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第二百零七条第一款
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民再初字第2号原审原告杨坤，男，1986年8月13日出生，汉族。委托代理人赵华，河南文浩律师事务所律师。委托代理人侯小云，河南文浩律师事务所律师。原审被告张继刚，男，1980年6月12日出生，汉族。第三人李建，男，1983年1月6日出生，汉族。委托代理人李黔，河南久灵律师事务所律师。原审原告杨坤与原审被告张继刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月9日作出（2013）开民初字第7142号民事调解，已经发生法律效力。后经本院审判委员会讨论决定再审。再审过程中，追加李建为第三人参加诉讼。本院再审后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨坤及其委托代理人赵华，第三人李建委托代理人李黔到庭参加诉讼，原审被告张继刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭后，原审被告张继刚到庭对证据进行了质证。本案现已审理终结。原审原告杨坤于2013年12月6日起诉时称，2010年11月30日，原告杨坤与被告张继刚就位于郑州经济技术开发区朝凤路69号A5幢1单元2层东1户的房屋买卖在中介公司签订协议。同日，原告向被告支付首付款35万元，于2013年7月10日原告的父亲向被告支付了剩余房款39万元。合同签订后，被告向原告交付了该房屋以及相关票据，原告补交了房屋多出面积的房款，并对房屋进行了装修及使用。原告要求被告履行合同约定，将房产过户到原告名下，但被告至今未履行合同义务。请求法院依法判令位于郑州经济技术开发区朝凤路69号A5幢1单元2层东1户的房产归原告所有，判令被告履行合同约定义务，将房产过户到原告名下。原审时被告辩称，同意调解。原审中，原审原、被告自愿达成如下协议：一、位于郑州经济技术开发区朝凤路69号A5幢1单元2层东1户的房产归原告杨坤所有；二、案件受理费一百元，由原告杨坤负担。本院于2013年12月9日制作（2013）开民初字第7142号民事调解书，确认了原、被告之间的调解协议。调解书生效后，经本院审判委员会讨论决定再审，本院于2014年1月23日作出（2014）开民监字第1号民事裁定，对本案提起再审。再审中，原审原告杨坤主张首付房款35万元是杨坤的父亲支付的，其余39万元是杨坤本人向张继刚支付的；原审原告杨坤与原审被告张继刚之间的房屋买卖合同依法成立，原审原告已经向张继刚支付了全部房款，且已经对该房屋进行了实际占有、使用和添附，该房屋应归杨坤所有，法院不应当再继续查封，请求法院依法判令张继刚配合杨坤办理有关过户手续。再审中，原审被告张继刚主张，与原审原告的房屋买卖合同是真实的，原审原告分两次已将房款付清，第一次是签订合同当日付35万元，第二次是2013年9月或11月付39万元，两次都是以现金方式付给原审被告本人。原审原、被告之间的房屋买卖在前，原审被告与第三人李建之间的债务纠纷在后，原审被告欠李建的货款确实没还，但应先保证杨坤的利益，欠李建的钱原审被告再想法偿还。再审中，第三人李建主张，原审原告诉讼完全是恶意的，其请求不应得到法院支持。根据我国不动产登记制度，房产的所有权人为张继刚而非杨坤，即使原审原、被告之间的房屋买卖合同合法、有效，但因未办理房产过户登记手续，依法不发生物权变动效力。原审原告如存在经济损失，可向张继刚主张赔偿，由于原审原告不合法购买房产的行为所致，该行为产生的不利后果应由其自行承担。再审中，原审原告提交证据如下：证据一、杨坤、张继刚身份证复印件各一份，用以证明原审原、被告主体适格。证据二、编号为0001019号房屋买卖合同、中介佣金及购房定金收据、证人杨成金当庭作证的证言各一份，张继刚出具的收条两份，用以证明原审原、被告与中介公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，原审原告按照合同约定支付了房款及中介费用并实际占有了房屋。证据三、双气初装费及有线电视费等费用收据、维修基金发票、编号为000003000841的商品房买卖合同、契税完税凭证各一份，购房款发票两份，用以证明张继刚交房时向原审原告移交了房屋买卖合同以及有关票据等，杨坤完成了对该房屋的占有使用并补缴了多出面积的购房款。证据四、物业费收款收据、2013年1月24日的购房发票、装修合同、赵亚坤证言各一份，装修费收据三份，房屋租赁合同及承租人杨艳娇身份证复印件各一份，用以证明原审原告已经支付了该房的全部购房款并占有使用房屋，缴纳了物业费，属于善意取得的第三人。证据五、本院（2012）开法执字第92号《执行通知书》、《报告财产令》、《执行裁定书》、（2013）开法执拍字第15号《拍卖通知书》各一份，用以证明张继刚无履行债务的义务。证据六、农业银行转账明细及转账照片复印件各一份，用以证明原审原告向原审被告付款情况。原审被告张继刚对原审原告提交证据质证意见如下：对六组证据真实性和证明目的均无异议。第三人李建对原审原告提交证据质证如下：对证据一真实性无异议，但是否有购房资格应以房管局公布的为准；对证据二真实性有异议，从2011年查封到杨坤提起执行异议期间，张继刚从未说与他人签订过买卖合同，将房产卖给他人，该买卖合同有伪造之嫌疑；对2010年11月30日、2013年7月10日的收条真实性有异议，收条是后期伪造，没有转款凭证，且2013年7月10日的收条是本案争议产生后所发生，明显是为诉讼所出具的收据，该组证据不能证明原审原告的主张；对证据三真实性无异议，从而说明涉案房屋所有权人为张继刚而非原告，第三人申请查封期间，房屋的所有权人也为张继刚，并不能证明已将该房屋移交给原审原告；对证据四的物业费收据及2013年1月24日发票的真实性无异议，从中可以看出涉案房产和房屋所有权人是张继刚，并非杨坤；对房屋装修合同、装修收据的真实性有异议，应系后期伪造，不能证明原审原告主张；对租房合同、身份证复印件、证人证言真实性有异议；对证据五的真实性无异议，从中可以说明法院依法向张继刚送达了材料及手续，而张继刚未提出异议，也未告知法院此房已卖给原审原告；对证据六真实性与证明目的均有异议，与原审原告诉状及庭审陈述和证人证言均相互矛盾。再审中，第三人李建提交证据如下：证据一、《买卖合同》、《借款合同》、《抵押合同》各一份，用以证明涉案房屋的所有权人为张继刚，而非杨坤，且上述合同原件张继刚早已交给第三人李建持有，因涉案房产尚未办理房产证，买卖合同是证明涉案房屋归属的一个重要依据，原审原告不可能在原审被告没有房管部门备案的买卖合同的情况下购买涉案房屋，原审原、被告是恶意串通，损害第三人李建的利益。证据二、（2012）开法执字第92号执行裁定书、（2012）开法执评字第18号通知书、（2013）开法执拍字第15号拍卖通知书、（2011）开民初字第3768号民事调解书各一份，法院实地查封该房产的照片复印件两张，用以证明上述文书送达给张继刚后，张继刚从未提出过异议；法院对涉案房产进行实地查封时，该房屋门上的催收函也可以说明房屋无人居住，该房屋处于无人管理状态，原告不可能实际占有该房产。原审原告对第三人提交证据质证如下：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，这三份合同张继刚手里有，原审原告手里也有，杨坤在中介公司与张继刚签订合同时是中介公司到房管局查了张继刚的备案才确定房产权的，当时张继刚说原件丢失了，确实房管局也没有其他抵押设置权利的记载，所以这几份原件不能说明原告和张继刚在中介定合同是恶意串通，原告也没有损害第三人利益的想法；对照片原告不知情；对其他证据真实性无异议，对证明目的有异议，质证意见同原审原告提交证据的证明目的。原审被告张继刚对第三人提交证据质证意见如下：对《买卖合同》、《借款合同》、《抵押合同》的真实性及证明目的均无异议，对（2013）开法执拍字第15号拍卖通知书后来才知道，对其他证据的真实性无异议。再审中，本院依职权调取的证据如下：2014年6月5日本院调查郑州大业兴营销策划房地产有限公司工作人员的笔录及0001019号房屋买卖合同在该公司留存备案的合同各一份。原审原告杨坤质证如下：对中介公司工作人员的调查笔录基本事实无异议；对中介公司留存的合同真实性、关联性、合法性均无异议。原审被告张继刚质证如下：均无异议。第三人李建质证如下：对法院调查大业兴中介公司工作人员笔录的真实性无异议，无论原审原、被告之间买卖合同是否存在，均不影响李建申请法院的查封，涉案房屋所有权人为张继刚；对大业兴中介公司留存合同的真实性有异议，应系后期伪造，三份合同落款日期与合同三方所签字的笔迹严重不符。即使该合同成立，杨坤所取得的是债权请求权，并非物权。对原审原告杨坤再审提交的编号为0001019号房屋买卖合同、中介佣金及购房定金收据、双气初装费及有线电视费等费用收据、维修基金发票、编号为000003000841的商品房买卖合同、契税完税凭证、物业费收款收据、本院（2012）开法执字第92号《执行通知书》、《报告财产令》、《执行裁定书》、（2013）开法执拍字第15号《拍卖通知书》、（2012）开法执评字第18号《通知书》各一份，购房款发票三份，本院对上述证据的真实性予以采信，但上述证据不能证明原审原告的证明目的，对其证明目的，本院不予采信；对原审原告提供的证人杨成金当庭作证的证言及张继刚出具的收条两份、农业银行转账明细及转账照片复印件各一份，因上述证据之间与原审原、被告的陈述及原告诉状均相互矛盾，不能证明原审原告的证明目的，对其证明效力，本院不予采信；对原审原告提交的装修合同、赵亚坤证言、房屋租赁合同及承租人杨艳娇身份证复印件各一份，装修费收据三份，因第三人提出异议，且上述证据的真实性无法核实，对其证明效力，本院不予采信。对第三人李建提交的照片两张，因系复印件，原审原告提出异议，其真实性无法确认，对其证明效力，本院不予采信；对第三人提交的其他证据，真实合法，对其证明效力，本院予以采信。依据本院采信的证据及当事人陈述、庭审笔录，本院再审认定事实如下：2009年7月15日，被告张继刚与郑州未来远大置业有限公司签订编号为000003000841的商品房买卖合同一份，合同约定：张继刚购买位于郑州经济技术开发区朝凤路69号A5幢1单元2层东1户三室二厅住房一套，建筑面积140.55平方米，单价3824.5元，总金额537533元；付款方式为首付107533元，余款430000元以商业贷款方式支付。2009年8月3日，张继刚与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订借款合同一份，约定：张继刚为购房向该行借款430000元，借款期限从2009年8月3日到2029年8月3日。同日，张继刚与该行签订商品房抵押合同一份，约定：为确保借款合同的履行，张继刚将所购商品房抵押给该银行。本院于2011年8月1日立案受理了第三人李建与原审被告张继刚买卖合同纠纷一案，于2011年10月25日作出（2011）开民初字第3768号民事调解书，调解协议约定：张继刚于2011年11月10日之前一次性支付李建530000元。后张继刚未按调解书履行给付货款义务，李建向本院申请强制执行，本院于2011年12月30日作出（2012）开法执字第92号执行裁定，查封了本案争议房屋。2012年7月25日，本院作出（2012）开法执评字第18号通知书，通知李建、张继刚确定评估机构。2013年5月15日本院作出（2013）开法执拍字第15号拍卖通知书，向李建、张继刚下发拍卖通知书。之后，杨坤向本院提出执行异议，本院依法驳回其异议。后杨坤提起执行异议之诉，将张继刚、李建起诉到本院，随后撤回起诉。2013年12月9日，原审原告为提起本案原审诉讼，向本院提交了落款时间为2010年11月30日的房屋买卖合同一份，约定：卖方（甲方）张继刚，买方（乙方）杨坤，见证者（丙方）郑州大业兴房地产营销策划有限公司。甲方拥有位于郑州经济技术开发区朝凤路69号远大理想城A5栋1单元2层东1户的房产，房屋所有权人为张继刚甲方保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索。如果因此导致乙方受到损失，甲方应予赔偿。甲乙双方经协商一致，同意本合同房产及其配套设施的总价款为人民币740000元。甲方自本合同签订时将《商品房买卖合同》交由丙方保管，作为对交易对象的真实性及甲方出售该房产诚意做担保。甲乙双方经协商后，同意以按揭贷款方式付款：乙方应在立契当日，付清首付款人民币350000元，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。如不按揭贷款，于过户当日全额支付与张继刚。其他约定事项：甲乙双方约定待张继刚房产证下发并归档后十五个工作日内张继刚积极配合杨坤办理过户及按揭手续。待张继刚房产证下发并归档后由张继刚负责解押还款，在办理解押还款手续之前还月供由张继刚自己负责。张继刚须在本合同签订三日内，将房屋交与杨坤使用，交房当日之前所产生的水、电、气、物业费由张继刚缴清，之后的费用及责任由杨坤负责。如张继刚违约，须赔偿杨坤违约金双倍首付款即人民币700000万。如杨坤违约，须赔偿张继刚全部首付款即350000元。以上约定事项与合同均起法律效力。本合同自三方签字之日起成立。本合同正本一式三份，甲乙丙三方各执一份。另查明，涉案房屋目前仍处于抵押状态，银行按揭贷款尚未还清，房屋的产权证尚未办理。本院再审认为，本案涉案房屋房产证尚未下发，且原审被告购买该房屋时为向银行按揭贷款，将房屋抵押给银行，现银行贷款尚未还清，该房产所涉抵押权尚未消失，原审原、被告之间未办理房屋所有权转移登记，故原审原告诉请依法判令郑州经济技术开发区朝凤路69号A5幢1单元2层东1户的房产归其所有，本院不予支持。原审原告要求原审被告协助其办理过户手续，因原审原告提交的编号为0001019号房屋买卖合同约定办理过户及按揭手续的时间为房产证下发并归档后十五个工作日内，张继刚积极配合杨坤办理，该约定为附条件的合同约定，现房产证尚未下发，合同所附条件尚未成就，故原审原告要求张继刚协助其办理过户手续，本院不予支持。根据《最高人民法院关于执行权合理置和科学运行的若干意见》法发（2011）15号的关于执行局与立案、审判等机构之间的分工协作26规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。本案中，涉案房屋于2011年12月30日因第三人李建与原审被告张继刚之间的买卖合同纠纷被本院依法查封，原审原告杨坤与原审被告张继刚于2013年12月9日隐瞒了该房屋已被本院查封的事实，双方自行达成了调解协议，对争议房屋进行了确权，该确权调解书应予以撤销。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的26之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）开民初字第7142号民事调解；二、驳回原审原告杨坤的诉讼请求。原审案件受理费一百元，由原审原告杨坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 薛 灵审判员 董俊杰审判员 高伟平二〇一四年七月二十五日书记员 时青谊 来自