（2014）青民一终字第1122号

裁判日期: 2014-07-25

公开日期: 2014-09-10

案件名称

青岛吉辉名家建材有限公司与青岛兴源房地产开发有限责任公司、李永杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛兴源房地产开发有限责任公司,青岛吉辉名家建材有限公司,李永杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2014）青民一终字第1122号上诉人（原审被告）青岛兴源房地产开发有限责任公司。法定代表人李华，经理。委托代理人张艳丽，山东凯恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛吉辉名家建材有限公司。法定代表人江吉辉，总经理。委托代理人查俭，山东江河海律师事务所律师。委托代理人王丽月，山东江河海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李永杰。委托代理人ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源公司）因与被上诉人青岛吉辉名家建材有限公司（以下简称吉辉公司）、被上诉人李永杰房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长并主审本案，代理审判员王化宿、代理审判员邱彦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已于2014年7月8日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人兴源公司的委托代理人张艳丽，被上诉人吉辉公司的委托代理人查检、王丽月、被上诉人李永杰的委托代理人ＸＸ，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吉辉公司在一审中诉称，2002年10月23日，案外人京汇（中国）工程有限公司以李永杰的名义购买了兴源公司位于青岛市东海西路52号×幢×单元×层××号房屋。此后，吉辉公司与京汇（中国）工程有限公司及李永杰签订房屋买卖合同，合同约定，京汇（中国）工程有限公司同意将其以李永杰名义购买的涉案房屋出售给吉辉公司。协议签订后，吉辉公司依约履行了全部义务，但李永杰与吉辉公司拒绝履行其协助吉辉公司办理过户及房屋产权证手续的义务，无奈之下，吉辉公司诉至法院要求判令兴源公司与李永杰协助吉辉公司办理青岛市东海西路52号×幢×单元×层××户房屋的所有权证书并承担本案诉讼费用。兴源公司在一审中辩称，京汇（中国）工程有限公司以李永杰的名义购买房屋，兴源公司不知情。基于合同相对性，吉辉公司和李永杰以及京汇公司签订的合同和兴源公司无关，兴源公司也不予认可。李永杰本人也没有取得涉案房屋的物权，其对房屋的处分没有依据。请求驳回吉辉公司的诉讼请求。李永杰经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。原审法院查明和认定的基本事实是，吉辉公司原名称为“青岛吉之辉陶瓷有限公司”，后其变更名称为“吉辉公司”。2002年10月23日，兴源公司（出卖人）与李永杰（买受人）签订商品房买卖合同一份，李永杰购买兴源公司位于青岛市东海西路52号×幢×单元××户房屋一处。该合同的第六条第三款约定：“买受人应于2002年10月23日前支付全部房价款的20%计224239元，买受人应于2002年10月23日前首付款付清后持有关材料于2002年10月25日前到深圳发展银行办妥贷款手续，贷款额为80万元，否则视为买受人违约。”2002年10月24日，深圳发展银行（抵押权人）与李永杰（抵押人）及兴源公司（保证人）签订了房产按揭贷款合同一份，李永杰以涉案房产设定抵押向深圳发展银行贷款80万元。2003年，京汇（中国）工程有限公司（甲方）与李永杰（乙方）、青岛吉之辉陶瓷有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，该合同约定：“甲方同意将其以乙方名义购买的坐落于青岛市东海西路52号×幢×单元×层××号房出售给丙方。甲、乙、丙三方同意，上述房屋的成交价为1104239元。甲、乙、丙三方同意，该房屋已支付给银行及兴源地产的结算金额352768元丙方以同等价值的货物抵款。截止2003年10月15日总送货额为533810元，扣除以上用于购房的款项外，甲方还欠丙方余额181042元，此款项由甲丙双方以后另作商议。甲、乙、丙三方同意，剩余房款由丙方从2004年3月份起以乙方的名义在深圳发展银行分期还贷，具体还贷以乙方与深圳发展银行2002年10月24日签订的《房产按揭贷款合同》为依据。”吉辉公司庭审中提交还款单据一宗，证实吉辉公司依据房屋买卖合同的约定以李永杰的名义按期偿还银行贷款。兴源公司庭审中提交兴源公司（甲方）与李永杰（乙方）协议书一份，上书：“鉴于甲乙双方已签订了兴源花园×-×-××房屋买卖合同，为协助乙方顺利办理按揭贷款手续，经协商，该房屋首付款224239元由甲方垫付并出具相关证明；乙方于本协议签订之日起30日内偿还。”本案庭审中，原审法院询问兴源公司涉案房产李永杰是否已经交齐房款，兴源公司称：“需要落实。”原审法院要求其7日内落实并提交李永杰房款交付情况证明，但其并未限期交纳相关证据。原审认为，兴源公司并未在法庭规定的期限内提交李永杰房款是否已经交齐的相关证据，该证据在兴源公司处，根据法律规定，“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供的，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”据此，原审法院推定李永杰已经向兴源公司交齐房款。且该事实通过“商品房买卖合同”、“房产按揭贷款合同”、“还款凭条”等相关证据也可以佐证。兴源公司庭审中提交的“协议书”因李永杰并未到庭，无法核对真实性，且即使该证据为真实的，也仅能证明兴源公司曾为李永杰垫付涉案房屋的首付款224239元，现李永杰是否已经将该笔款项偿还给兴源公司无法确定。若李永杰并未偿还上述款项，则其与兴源公司之间也应为债权债务关系，和本案房屋买卖合同无直接关系。综上，原审法院认定李永杰已经履行了商品房买卖合同中的付款义务，其有权依照商品房买卖合同中的约定要求兴源公司协助其办理涉案房屋的产权登记手续。依据京汇（中国）工程有限公司与李永杰、青岛吉之辉陶瓷有限公司签订的房屋买卖合同可以确定涉案房屋为京汇（中国）工程有限公司以李永杰的名义购买，三方一致同意将涉案房屋出售给青岛吉之辉陶瓷有限公司，购房款结算金额也以货物抵款的方式支付，剩余房款由青岛吉之辉陶瓷有限公司自2004年3月份起以乙方的名义在深圳发展银行分期还贷。具体还贷也以李永杰与深圳发展银行2002年10月24日签订的《房产按揭贷款合同》为依据。可见李永杰及案外人京汇（中国）工程有限公司已经将涉案房屋项下权利转让给吉辉公司，李永杰有权要求兴源公司协助其办理涉案房屋的产权登记手续，因此，吉辉公司经李永杰及京汇（中国）工程有限公司权利转让以后也享有了要求兴源公司及李永杰协助其办理涉案房屋房屋产权登记的权利。从吉辉公司庭审中提交的还款单据来看，吉辉公司也确实是严格按照“房屋买卖合同”的约定以李永杰的名义按期偿还银行贷款，并以货物抵款的方式支付了涉案房屋的购房款。现吉辉公司通过起诉的方式对兴源公司也履行了合同权利转让的告知的义务。因此吉辉公司要求兴源公司及李永杰协助吉辉公司办理位于青岛市东海西路52号×幢×单元××户房屋的诉讼请求于法有据，依法应予支持。李永杰经原审法院合法传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：兴源公司、李永杰于判决生效之日十日内协助吉辉公司办理位于青岛市东海西路52号×幢×单元××户房屋的产权登记手续。案件受理费100元，由兴源公司及李永杰各负担50元，因上述费用吉辉公司已预交，兴源公司、李永杰于判决生效之日十日内将上述费用支付吉辉公司。宣判后，兴源公司不服，上诉至本院。上诉人兴源公司上诉称，一审认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、李永杰并未取得涉案房屋的所有权，其与吉辉公司签订的房屋买卖合同依法应被认定为无效；2、李永杰与吉辉公司及京汇（中国）工程有限公司签订的三方房屋买卖合同，侵犯了国家利益，应属无效；3、李永杰至今未依约履行全部付款义务，上诉人无义务为其办理房屋产权登记手续；4、一审以上诉人未提交李永杰交付房款的情况为由推定李永杰已交齐房款，显失公平。被上诉人李永杰答辩称，1、其对上诉人在上诉状所述的事实部分予以认可，李永杰没有交纳涉案房屋的首付款；2、一审判决书中认定以李永杰名义购买涉案房屋与事实不符，实际上涉案房屋就是李永杰本人购买的。被上诉人吉辉公司答辩称，1、根据我国物权法第十五条的规定，当事人之间的不动产买卖，没有办理物权登记的，不影响合同效力；李永杰与兴源公司签订商品房买卖合同，并办理了按揭贷款，足以证实李永杰已履行了商品房买卖合同中的付款义务，不存在合同无效的情况；2、李永杰与兴源公司签订商品房买卖合同后，涉案房屋已交付使用十余年，兴源公司依据合同负有协助办理房屋产权证的义务；李永杰没有办理房产证，并不妨碍李永杰行使排他性的权利，李永杰有权随时要求兴源公司协助办理涉案房屋的房产证；3、仅以房屋没有办理产权证为由，认定合同无效，不利于合法权利人行使权利，不利于交易稳定；4、一审判令被上诉人协助办理涉案房屋产权证，并不妨碍国家税收征收，作为办证机关仍可以按照流转次数按规定收取各项税费；5、兴源公司提交其与李永杰签订的协议恰恰证明李永杰关于涉案房屋款已经付清的事实，无论是垫付还是别的形式，李永杰和被上诉人之间都形成新的债权债务关系，不应因此影响被上诉人应履行的协助办证义务；5、李永杰已经通过签订新的买卖合同的方式将权利转让给吉辉公司，吉辉公司也已实际使用了十余年，且房屋已经具备办证条件，兴源公司应本着诚实信用的原则依法履行开发商的义务，尽快协助李永杰及吉辉公司办理涉案房屋产权证。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回。经审理查明，二审期间，李永杰对2003年甲方京汇（中国）工程有限公司、乙方李永杰及丙方吉辉公司签订的房屋买卖合同的真实性予以认可，但主张涉案房屋就是李永杰本人购买的，并不是该合同上所记载的“京汇（中国）工程有限公司以李永杰名义购买的房屋”。该合同第三条约定，“甲、乙、丙三方同意，该房屋已支付给银行及兴源房地产的结算金额352768元包括首付款224239元、已交贷款手续费10593元、已还贷款金额合计99076元、已办理房屋入住费18860元，丙方以同等价值的货物抵款”。兴源公司二审期间提交署名为“李永杰”、落款时间为“2013年5月17日”的情况说明一份，证明兴源公司一直向李永杰主张首付款。该情况说明记载，李永杰称涉案房屋的首付款一直未交，且兴源公司一直向其催款没有间断。李永杰对该情况说明的真实性无异议。吉辉公司质证称，1、该证据仅能证明上诉人与李永杰之间存在债权债务关系；2、上诉人与李永杰之间的商品房买卖合同合同合法有效；3、李永杰已将涉案房屋于2003年交付给吉辉公司；4、上诉人不应以与李永杰之间存在债权债务关系来对抗为吉辉公司办理房屋产权证的义务；5、上诉人可以通过其他途径向李永杰行使追偿债务的权利。另查明，二审期间，上诉人兴源公司在庭审中称：涉案房屋没有交付给李永杰，一直由上诉人控制，且钥匙也在兴源公司。李永杰称：对房屋现状不清楚，涉案房屋没有实际交付给李永杰。兴源公司在庭后又向本院出具情况说明一份，该说明记载，“1、涉案房屋有人顶着李永杰的名字居住，但绝不是李永杰在居住；2、物业费有一段时间是以李永杰的名字在交纳；3、涉案房屋被装修过，谁进行的装修，上诉人不清楚。发生上述问题的原因经查：由于物业公司以前聘用的代理公司几次更换，管理非常混乱。在此期间，有人持有李永杰的房屋购买合同要求入住，物业公司未经核实就给予办理，物业公司不知道李永杰未交清购房款前不能入住房屋的双方约定而造成这种情况。上诉人发现这种情况后，即通知物业公司纠错。物业公司要求不明入住人腾出涉案房屋，经交涉自去年10月份就停止了物业服务，不明入住人已搬离涉案房屋，我公司将房屋已经收回。”被上诉人吉辉公司称李永杰于2003年将涉案房屋交付给吉辉公司，吉辉公司已经实际占用使用11年，至今吉辉公司的法定代表人在其中居住，房屋已经装修。吉辉公司为证明其主张，提交收款收据原件一宗予以证明，分别为“2005年3月8日收到×-×-××江吉辉房屋装修保证金800、垃圾保证金200壹仟元正”、“05年3月14日兴源物业收到：×-×-××江吉辉办入住押金160元”、“2013年11月29日×-×-××停车费捌佰元正”、“2014年4月30日×-×-××停车卡押金伍拾元正”“2014年4月30日×-×-××停车费1000元正”、“2013年11月29日水电费及综合服务费合计372.10元“，上述收据除05年3月14日的未加盖公章外，其余均加盖“青岛兴源物业管理有限公司财务专用章”。兴源公司质证称，对05年3月8日的装修及垃圾保证金1000元的真实性认可，对2013年11月29日为李永杰出具的物业费收费单据真实性认可，对其他四份收据中三份加盖公章的收据真实性认可，未盖章的一份不予认可，但认为其他收据均与本案无关，称只要是在小区常住，都可以办理停车费和出入证，不一定是房主或住房人，故该证据不能证明房屋入住情况，且物业费收费单据是李永杰的名字，与吉辉公司无关，更加证实了涉案房屋始终是李永杰的。关于房屋装修保证金的收据，经向物业公司核实，物业公司答复通常只在收据上写明房号，不写业主名字，交付时不会去审查交款人是否是房主，有时装修公司也会交装修保证金，故该证据不能证明吉辉公司已办理正式入住手续。被上诉人李永杰质证称对证据的真实性无异议，对吉辉公司是否入住不清楚，李永杰从未居住使用涉案房屋。经本院现场勘验，吉辉公司的法定代表人江吉辉在涉案房屋中居住使用，涉案房屋进行了装修。江吉辉称2003年与李永杰签订房屋买卖合同后就实际入住了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修。兴源公司称是兴源物业公司以李永杰名义办理的，办理时间不清楚，兴源物业公司和兴源公司是一家人开办的公司。在二审审理过程中，吉辉公司称为尽快办证，其自愿全部承担涉及涉案房屋过户中产生的应由各方承担的税费。二审法院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案争议焦点在于：被上诉人吉辉公司的诉讼请求应否予以支持。上诉人兴源公司主张李永杰未交齐购房首付款，其无义务为李永杰办理房屋产权登记手续，对此，本院认为：首先，李永杰于2002年10月23日与兴源公司签订商品房买卖合同，之后于2003年与吉辉公司及京汇（中国）工程有限公司签订房屋买卖合同。根据合同约定，吉辉公司系以同等价值的货物抵款方式购买涉案房屋，且达成的以货抵款的款项中已明确约定包括涉案房屋的首付款，李永杰亦认可其并未告知吉辉公司首付款未付清，合同签订后，吉辉公司一直按合同约定以李永杰的名义偿还银行贷款，故吉辉公司已按约履行合同义务，其有理由相信李永杰对涉案房屋有处分权，其应依据房屋买卖合同的约定享有相应权利。其次，关于涉案房屋由谁控制的问题。兴源公司先在二审开庭时称“涉案房屋一直由其控制，并持有钥匙”，又在庭后向本院出具情况说明称“涉案房屋系有人顶着李永杰的名字居住，并认可物业费有一段时间是以李永杰的名字在交纳，也认可涉案房屋被装修过，谁进行的装修，上诉人不清楚，并称兴源公司现已收回涉案房屋”。经本院现场勘验，吉辉公司的法定代表人江吉辉一家在涉案房屋中居住，涉案房屋已进行过装修，江吉辉称其03年购买房屋后即装修房屋并在此居住，并提交兴源物业公司于2005年3月8日为其出具的装修保证金收据及2005年之后相应的物业费收据、停车费收据等予以证明，兴源公司称系兴源物业公司未经核实就给予办理，不能证明吉辉公司已办理正式入住手续。本院认为，兴源公司对涉案房屋由谁控制的解释前后矛盾，不符常理，其既未对此做出合理解释，也未提交相反证据予以推翻，故兴源公司主张对涉案房屋的买卖不知情，理由不成立，本院不予采信。最后，兴源公司虽称其一直要求李永杰交付首付款，但兴源公司在长达十年多的时间里既不实际控制涉案房屋，也未对吉辉公司控制使用涉案房屋提出过异议，有悖常理。因此，上述事实足以认定兴源公司对涉案房屋已由吉辉公司购买并实际居住的事实予以明知，且吉辉公司抵顶的货款中已明确约定包括涉案房屋的首付款，吉辉公司系按约善意有偿取得涉案房屋，并无过错，其应依约享有相应权利，吉辉公司在购买涉案房屋后实际控制多年，兴源公司亦从未对此提出异议，因此，即使存在李永杰未付清首付款的情形，亦应认定系李永杰与兴源公司之间的债权债务关系，故吉辉公司的诉讼请求应予支持，原审判令李永杰及兴源公司应协助吉辉公司履行相应过户手续，并无不当，本院予以维持，但吉辉公司应根据相关法律规定，交纳相应的税费。关于涉案房屋过户所产生的相关税费问题，吉辉公司在二审审理过程中亦自愿全部承担应由各方承担的税费，本院予以准许。关于兴源公司主张李永杰与吉辉公司及京汇（中国）工程有限公司签订的三方房屋买卖合同应为无效的问题，本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。合同非经法定事由不应被认定为无效，兴源公司未提交证据证明涉案合同存在应为无效的法定情形，本院对其主张不予采信。综上，上诉人兴源公司的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　侯　娜代理审判员　　王化宿代理审判员　　邱　彦二〇一四年七月二十五日书　记　员　　胡浩东书　记　员　　吴苗苗关注公众号“”