（2014）中一法三民一初字第398号
裁判日期: 2014-07-25
公开日期: 2014-10-30
案件名称
李业山与中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李业山,中山市吉雅房地产开发有限公司,胡经纬
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条，第六十条第一款，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法三民一初字第398号原告：李业山，男，1976年9月13日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托代理人：张秀洪、黄福龙，分别系广东广瀚律师事务所律师、律师助理。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：胡经纬，男，1972年4月14日出生，汉族，住广东省中山市。原告李业山诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同胡经纬有法律上的利害关系，本院据此通知胡经纬为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李业山及其委托代理人张秀洪到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、第三人胡经纬经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2005年3月8日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房，购房总价为146528元。认购书签订当日，原告依约向被告支付了首期定金5000元，之后又向吉雅公司支付了部分楼款及其他办证税费，被告并已将房屋交付给原告使用，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。因原告所购房产登记备案在胡经纬名下，根据中山市中级人民法院的刑事判决书认定，胡经纬参与非法吸收公众存款，涉案房屋登记在胡经纬名下只是借款的抵押担保，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，该合同无效。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人胡经纬与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；胡经纬、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房的销售合同备案登记手续；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.收款收据；3.吉雅花园物业交接书；4.装修管理合约、前期物业管理服务协议、吉雅花园业主公约；5.物业费收据、数字电视业务受理表、电费收据、电视费扣费记录。被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。因第三人胡经纬下落不明，本院依法于2014年4月29日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。经审理查明：2005年3月18日，原告与吉雅公司签订了《吉雅花园认购书》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房，该物业建筑面积为120.5平方米，认购原价款154240元，优惠折扣146528元。付款方法为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款24306元须于2006年1月30日或之前付清；认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付首期定金5000元，2006年6月30日、12月27日支付次期楼款41528元及其他办证税费6119元；2006年12月28日，被告与原告签订了吉雅花园物业交接书，将中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房交付给原告使用。原告认为已依约向被告支付了购房款，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2014年4月22日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案的中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房，建筑面积为120.5平方米，购房总价为120500元，一次性付款；签约日期2007年8月5日，于2007年8月9日备案登记在第三人胡经纬名下。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告李业山，非法吸收公众存款明细表涉及第三人胡经纬，出借金额355万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房屋进行了查封。本案审理过程中，本院于2014年7月17日派员到涉案的中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房核查居住人员并张贴通知。经核查，该房屋现由原告李业山居住使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并依约支付了购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人胡经纬名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人胡经纬谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，原告所购房屋单价为每平方米1280元，而胡经纬所购房屋单价为每平方米1000元，胡经纬所购房屋单价不仅低于原告的购买单价，且远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的购买时间先后来看，原告已于2005年3月18日向吉雅公司认购房屋同时支付购房定金，但胡经纬于2007年8月5日才与吉雅公司签约；三、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2006年12月28日将房屋交付给原告使用，原告一直在该房屋居住至今，但胡经纬从签约至今长达七年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；四、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，但涉及第三人胡经纬；虚假按揭物业明细表虽未涉及涉讼房屋，但胡经纬未作答辩及到庭抗辩，也未提供证据证明购买房屋款不同于出借给吉雅公司的借款，故不排除备案登记在胡经纬名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定原告是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人胡经纬与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效；合同相应的销售登记备案亦为无效，被告吉雅公司及第三人胡经纬应协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续。被告吉雅公司收取了原告的购房款，应当依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款100000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人胡经纬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人胡经纬与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2007年8月5日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人胡经纬于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房的商品房销售合同备案登记手续；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告李业山办理位于中山市三乡镇吉雅花园7号楼X幢X房的房地产权属证书；三、原告李业山于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款100000元。案件受理费3231元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 伍青花审 判 员 吴立和代理审判员 唐 群二〇一四年七月二十五日书 记 员 余 伟 来源：百度“”