（2014）佛南法民三初字第587号
裁判日期: 2014-07-25
公开日期: 2015-07-27
案件名称
谭丽容,谭丽群与唐祥国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭丽容,谭丽群,唐祥国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第九十三条第一款，第一百零七条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第587号原告（反诉被告）谭丽容，女，汉族，住广东省四会市。原告（反诉被告）谭丽群，女，汉族，住广东省四会市。两原告的共同委托代理人郑勇，系广东都汇律师事务所律师。两原告的共同委托代理人徐志坚，系广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）唐祥国，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人唐浩宇，系广东天爵律师事务所律师。原告谭丽容、谭丽群与被告唐祥国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日受理，诉讼中，被告提起反诉，本院依法受理后决定将反诉与本诉合并审理，由审判员朱道春适用简易程序于同年7月8日公开开庭进行了审理。原告谭丽容及两原告共同的委托代理人徐志坚与被告的委托代理人唐浩宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2013年12月6日，两原告与被告签订一份《房屋买卖合约》，约定被告将其拥有的位于佛山市南海区＊＊303、304号房（粤房地权证佛字第××号A、粤房地权证佛字第××号A）出售给两原告，成交价830000元，原告支付20000元作为预付定金，一方违约应向守约方支付成交价5%的违约金。合同签订原告向被告支付了定金20000元，被告在收取定金后没有依照合同约定履行合同义务，故起诉请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金41500元及利息（自起诉之日起计至判决付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告返还已付定金20000元及利息（自起诉之日起计至判决付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）予原告；4、被告赔偿原告以下损失：办证费20000元、房屋买卖代理费6500元、房屋按揭评估费4200元，共计30700元及其利息（自起诉之日起计至判决付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、诉讼费用由被告负担。被告答辩并反诉称：原、被告签订《房地产买卖合同》后又于2014年5月19日签订了《补充协议》，同意解除该房屋买卖合同及补充协议。原、被告签订房屋买卖合同后，被告仅收取了原告20000元定金，但被告仍在合同约定的期限内办理了房产提前还贷手续。办妥提前还贷手续后，被告将材料交给了中介机构，并要求原告尽快办理递件过户手续并向被告支付购房款390000元，但两原告以办理社保未满一年为由拒绝办理过户递件手续，直到2014年5月19日，原、被告再次签订补充协议，要求原告自2014年5月起向被告支付涉讼房产物业管理费，如果在2014年11月1日前银行未能放贷给原告，原告每月支付2000元作为利息补偿。经被告多次催促，原告仍不履行过户递件手续，也不向被告支付管理费，原告构成违约。被告认为，因原告违约行为导致合同未能履行，现原告起诉要求解除合同，已构成根本违约，原告无权要求返还定金和要求被告支付违约金及其他费用，房产尚未过户，被告更无需向原告支付办证费，且原告主张的违约金超过定金二倍。被告反诉请求法院判令：1、解除原、被告于2013年12月6日签订的《房地产买卖合同》和于2014年5月19日签订的《补充协议》；2、被告没收原告交纳的购房定金20000元、两原告向被告支付违约金41500元及利息，两原告承担因违约而须向经纪方支付相应的款项；3、两原告向被告支付2014年5、6月物业管理费共计510.92元；4、诉讼费用由两原告承担。针对被告反诉，两原告辩称：合同无法履行的过错在被告方拒绝履行，被告的反诉请求没有任何依据。诉讼中，两原告共同举证如下：1、谭丽容的身份证（1份，复印件）、谭丽群的身份证（1份，复印件），用以证明两原告的诉讼主体资格。2、唐祥国的身份证（1份，复印件），用以证明被告的诉讼主体资格。3、房地产买卖合同（2013年12月6日签订，1份，原件），用以证明原、被告签订房屋买卖合同，合同中约定在买方缴纳社保达一年后办理过户手续。4、通知函（2014年5月30日，1份，复印件）、快递单（1份，原件），用以证明两原告于2014年5月30日书面通知被告，因被告拒绝履行合同，需向两原告承担经济损失92200元。5、2013年12月6日收款证明（1份，原件）、收款收据（No.0001009，1份，原件）、2013年12月12日收款收据（1份，原件）、2013年12月9日收据（1份，原件），用以证明两原告为达到房屋买卖过户条件所付出的款项，包括中介费、定金、按揭款、购买社保的费用以及管理费。6、社会保险参保缴费证明（2份，原件），佛山市南海区房地产查询证明（2份，原件），用以证明原告谭丽容购买社保已超过一年，原告谭丽群在起诉前已购买社保一年，符合佛山市购房资格。7、个人账户申请书（1份，原件），用以证明原告谭丽容为了履行合同，于2013年12月12日在中国邮政储蓄银行办理了开户和申请贷款手续。8、中介代理费支付承诺书（1份，原件），用以证明两原告在签订房屋买卖合同后向中介方承诺支付中介代理费，现已支付了前期中介费6500元。9、补充协议（1份，原件），用以证明原、被告双方已于2014年5月19日签订了补充协议。10、佛山市南海区安御房地产中介服务部出具的情况证明（1份，原件），用以证明房地产买卖合同至今无法履行的过错在于被告方拒绝履行合同。诉讼中，被告举证如下：1、谭丽容的身份证（1份，复印件）、谭丽群的身份证（1份，复印件），用以证明两原告的诉讼主体资格。2、房地产买卖合同（No.0001016，2013年12月6日签订，1份，原件），用以证明原、被告存在房地产买卖合同关系。3、房屋资料收件清单（1份，原件），用以证明被告已履行合同义务，向中介提交房产证正本两份。4、个人账户申请书及存折（1份，原件），用以证明被告已履行合同义务，向两原告申请贷款的银行开立账户，准备接收两原告贷款。5、收据（1份，原件）、贷款结清证明（2份，复印件）、南海区房屋抵押注销证明书（2份，复印件），用以证明被告已经履行合同义务，向房屋抵押按揭银行提前还请按揭款，办理了抵押注销手续，并将相关的材料提交给中介机构。6、南海区房产查询证明（2份，原件）、房产证（2份，复印件），用以证明被告已经履行合同义务，向房屋抵押按揭银行还请按揭款项，并办理了抵押注销手续。7、收款证明（2013年12月6日，1份，复印件），用以证明被告仅收取了原告20000元的定金。8、补充协议（2014年5月19日签订，1份，原件），用以证明双方签订了相应的补充协议，但原告在起诉时隐瞒了上述事实，原告也没有履行上述补充协议的相关约定。9、银行卡客户交易查询（1份，原件），用以证明原告违反上述补充协议的约定，没有向被告支付约定的相关管理费用。经庭审质证，被告对两原告提供的证据1、2真实性无异议，本院确认此二份主体资格证据的真实性及证明力。被告对两原告提供证据3真实性无异议，本院确认此合同的真实性及证明力。被告对两原告提供的证据4真实性有异议，认为双方签订补充协议时间是2014年5月19日，两原告发出通知函的时间是2014年5月30日，可见是原告提出解除合同，原告违约在先。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对两原告提供的证据5中的20000元定金收据无异议，对6500元中介费收据真实性无异议，对4200元按揭评估费和20000元的办证费收据真实性和关联性均有异议，认为均与本案无关。经审查，本院确认定金收据和中介费收据的真实性；按揭评估费未有相应的合同及交费凭证佐证，本院对其证明力不予确认；办证费收据为白条，无其他证据佐证，且不属于原告履行合同中必须支出的款项，本院对其证明力不予确认。被告对两原告提供的证据6真实性无异议，证明内容有异议，认为与本案无关。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对两原告证据7真实性无异议，证明内容有异议，认为无法证明原告已办理贷款手续，该证据仅为开户手续，且开户手续只有原告谭丽群，而买房人为两原告，可见原告谭丽容未履行合同义务。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对两原告提供的证据8无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。被告对两原告提供的证据9真实性无异议，认为补充协议签订后，两原告未履行相关的义务，且在起诉时两原告未提交该补充协议，两原告隐瞒了其未支付物业管理费的事实。经审查，本院确认此证据的真实性。被告对两原告提供的证据10真实性有异议，但认为不符合证据资格，缺乏证明力。经审查，该证据属于证人证言，证人未到庭接受质询，本院对此证据的证明力不予确认。两原告对被告提供的证据1、2无异议，本院确认此二份证据的真实性及证明力。两原告对被告提供的证据3真实性无异议，但认为只能证明被告将房产证原件交给中介机构。经审查，本院确认此证据的真实性。两原告对被告提供的证据4真实性无异议，认为可证明原被告双方同时办理提前还贷和按揭贷款手续。经审查，本院确认此证据的真实性。两原告对被告提供的证据5真实性无异议，但认为收据没有显示收到的时间，中介方是在2014年5月才收到该相关证明，被告提前还贷并未表明被告办理完还贷手续后及时将相关证明交付给中介机构和原告，事实上原告多次催促被告将相关证明交付给中介机构，但被告一直拖延交付，这与中介机构所出具的情况说明相印证。经审查，本院确认此证据的真实性。两原告对被告提供的证据6真实性无异议，证明内容有异议，认为房产查询证明是在2014年6月17日查询，被告在办理完抵押手续注销后未及时通知中介方和原告，也未及时交付证明给中介方和原告方。经审查，本院确认此证据的真实性。两原告对被告提供的证据7无异议，本院确认此证据的真实性及证明力。两原告对被告提供的证据8、9真实性无异议，证明内容有异议，认为签订补充协议目的是因为担心原告无法获得银行贷款，而原告急于要求被告履行合同，所以双方签订补充协议，至于物业管理费，当时原、被告同意在2014年5月办理相关过户手续，原告认为在5月份能办理过户手续才同意此后交管理费，但最终因被告突然取回房产证原件导致双方无法办理过户手续。经审查，本院确认此二份证据的真实性。根据本院采信的证据结合当事人的陈述，本院认定如下事实：位于佛山市南海区＊＊号房（粤房地权证佛字第××号A）与304号房（粤房地权证佛字第××号A）于2012年12月5日办理房地产权证，登记权属人为被告唐祥国，建筑面积分别为66.31平方米和51.16平方米，该二处房产在2014年6月17日无查封、抵押。2013年12月6日，两原告（买方）、被告唐祥国（卖方）、佛山市南海区安御房地产中介服务部（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于佛山市南海区＊＊303、304号房提供中介服务；物业建筑面积为117.47平方米，房地产权证号为第××号A和第0200369072号A；物业总成交价为830000元；交易一切税费由买方承担；买卖双方同意物业交付时间为卖方收齐楼款当天，卖方应在签订合同后90天内迁出户口；买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付物业、逾期支付购房款或违反合同约定的，逾期未超过十天的，违约方每日按成交价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的5%支付违约金，且违约方须赔偿守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除通知发出之日起五天内退还；买卖双方自行或委托其他任何第三方买卖该物业或者双方提前终止买卖的，仍应按《中介代理费支付承诺书》向经纪方支付咨询及买卖代理费，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业总成交价的3%即24900元向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方忆支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后免息退还，双方违约的，应按《中介代理费支付承诺书》向经纪方支付应付而未付的咨询及买卖代理费；买方须在2013年12月6日支付定金20000元予卖方；卖方应在签订本合同后7天内向抵押银行申请提前还还贷并在银行或经纪方发出还贷通知之日起3天内一次还清贷款，卖方承担还贷一切手续费用；首期楼款400000元买方须于成功递件当天支付给卖方；买方须于本合同签订后30天内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方必须提供协助，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入到卖方在该贷款银行开设的账户内；买卖双方须在完成提前还贷、注销抵押登记归档手续后7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；其它约定手写部分内容为“经买卖双方友好协商一致：1、卖方承诺如有债务或经济纠纷均与买方购买该物业无关；2、买方在购买万科金域华庭雍景阁304房社保满一年后办理交易过户，如因政策或不可抗力因素社保延迟，按政府部门政策延迟，因卖方原因导致该物业无法办理交易造成的一切损失由卖方承担；3、因买方不能办理交易过户，卖方必须协助买方办理。签订合同当日，两原告向被告交纳了购房定金20000元，经纪方收取被告二本房证原件。2013年12月6日，原告谭丽容签署《中介代理费支付承诺书》，同意向经纪方支付代理费13000元，并约定签订三方合同当天支付6500元，办理出房产证当天支付6500元。当日，经纪方出具收据，确认收到谭丽容支付的中介费6500元。2013年12月12日，原告谭丽容在中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市分行申请办理了个人账户，同日，被告谭丽容也在该银行申请办理了个人账户。2013年12月30日，上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行出具《贷款结清证明》，证明唐祥国在佛山市南海区＊＊303、304号房按揭贷款已还清，佛山市南海区房产交易所出具《南海区房屋抵押注销证明书》，证明佛山市南海区＊＊303、304号房已办理房屋抵押注销登记手续。佛山市南海区安御房地产中介服务部出具一份《收据》，确认收到唐祥国交来佛山市南海区＊＊303、304号房抵押证明书和贷款证明书。2014年5月19日，被告（卖方）与原告谭丽容（买方）、经纪方共同签订《补充协议》，内容为“经买成双方友好协商一致，合同编号（NO.0001016）位于佛山市南海区大沥镇博爱东路3号金域华庭雍景阁303-304单位，总成交价为830000元，付款方式为按揭付款，1、定金20000于2013年12月6日已支付给卖方。2、首期楼款390000元于成功递件当天支付给卖方。3、余下楼款420000元由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。4、买卖双方协商一致，如因买方原因未能在2014年11月1日前银行放贷给卖方，则按每月支付2000元作为利息补偿直至放款（卖方原因除外）。5、在办妥交易过户及抵押登记后银行在2015年6月1日前还没有放贷款给卖方，卖方则全额退还所收全部楼款给买方，并解除合同。6、买卖双方同意由2014年5月开始该物业的物业管理费由买方支付直至交楼。买卖双方对此并无异议。”2014年5月30日，两原告向被告发出通知函，内容为“唐祥国先生，你与谭丽容、谭丽群于2013年12月6日签订《房地产买卖合同》，合同约定你将位于佛山市南海区大沥镇博爱东路3号金域华庭雍景阁303、304号房卖于谭丽容、谭丽群，然而你拒不按合同约定提交交易所需资料，逾期超过10日，致使合同无法履行，已导致谭丽容、谭丽群重大经济损失，现按合同约定正式通知你，解除《房地产买卖合同》并要求你于三日内赔偿谭丽容、谭丽群经济损失及违约金92200元，否则，将向人民法院起诉要求你承担责任。”另查明，原告谭丽容于2012年7月至2014年5月在佛山地区参保，原告谭丽群于2013年6月至2014年5月在佛山地区参保。2014年6月5日，两原告提起本案诉讼，2014年6月20日，被告提起反诉，反诉状于2014年6月25日送达给两原告。诉讼中，两原告主张被告违约行为发生于2014年5月26日，当天被告突然取走房产证原件，并明确表示拒绝办理过户手续。被告主张原告的违约行为有三：一是原告不递交过户材料；二、原告不支付物业管理费；三是原告发函要求提前解除合同。本院认为，原告谭丽容、谭丽群与被告唐祥国签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合同有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。两原告起诉请求解除《房地产买卖合同》，被告反诉请求解除《房地产买卖合同》和《补充协议》，反诉状于2014年6月25日送达给两原告，本院确认原、被告于2013年12月6日签订的《房地产买卖合同》和2014年5月19日签订的《补充协议》中关于房屋买卖的约定于2014年6月25日解除。本案争议焦点为原、被告在履行房屋买卖合同过程中是否存在违约行为及各自责任。第一、《房地产买卖合同》手写备注部分约定待原告社保满一年后办理过户手续，2014年5月原告谭丽群在佛山地区参保时间才满一年，故《房地产买卖合同》中有关原、被告办理过户期限约定对原、被告无约束力，2014年5月19日，原、被告签订《补充协议》，该补充协议并未约定办理过户手续的时间，在被告未举证证明原告在签订补充协议后存在拖延办理过户手续的情况下，被告以原告不递交过户材料为由主张原告违约理据不足，本院不予采纳。第二、《房地产买卖合同》签订后，被告办理了涉讼房屋注销抵押登记，表明被告有积极履行合同的意愿，中介机构已签收了被告提交的注销抵押登记材料，虽然中介机构未注明签收时间，但按一般情理理解，被告没必要在办理完手续后却拒绝提交材料给中介，原告认为被告未及时向中介机构提交注销抵押登记材料与常理不符，本院不予采信。两原告未举证证明被告在签订补充协议后存在拒拒履行合同行为，且从《补充协议》约定内容来看，并未明确两原告办理银行按揭贷款的时间，仅约定两原告无法办理按揭贷款的后果，且约定至2015年6月1日两原告仍未能办理好按揭贷款，被告全额退还所收全部楼款，该约定并不符合一般房屋买卖合同习惯，两原告在2014年5月30日就以被告于2014年5月27日拒绝办理过户手续为由通知解除合同，理据不足。现有证据尚无法证明被告存在根本违约行为。综上，原、被告于2014年5月19日签订的《补充协议》约定不明，导致原、被告在履行房屋买卖合同过程中产生争议，现原、被告无法就继续履行合同达成合意且均要求解除合同，不能归责于原、被告任何一方，故本院对两原告起诉请求被告退回定金20000元诉讼请求予以支持，并对原告起诉请求被告支付违约金及利息的诉讼请求和被告反诉请求两原告没收定金、支付违约金及利息的诉讼请求均不予支持。针对两原告主张的办证费20000元和房屋按揭评估费4200元，首先两原告未提供合法有效证据证明其已实际支付了该二笔费用，其次办证费是否需要支出属于两原告自身购房条件支出费用，本院对两原告诉请被告支付此二项费用的诉讼请求不予支持。本案因不可归责于任何一方原因导致合同解除，原、被告均存在损失，从公正合理角度出发，原、被告损失各自负担，本院对在原告起诉请求被告支付中介费6500元和被告反诉请求两原告支付管理费510.92元及须向经纪方支付相应款项的反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谭丽容、谭丽群与被告（反诉原告）唐祥国于2013年12月6日签订的《房地产买卖合同》和于2014年5月19日签订的《补充协议》中围绕房屋买卖的约定于2014年6月25日解除。二、被告（反诉原告）唐祥国应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元予原告（反诉被告）谭丽容、谭丽群。三、驳回两原告其他诉讼请求。四、驳回被告全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1052.5元（两原告已预交），由两原告负担902.5元，被告负担150元，被告负担的负担的部分应于上述付款同期迳付还予两原告，本院不另收退。反诉受理费675.14元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱道春二〇一四年七月二十五日书记员 谭国敏 更多数据：搜索“”来源：