（2014）鼓民初字第959号
裁判日期: 2014-07-24
公开日期: 2014-12-31
案件名称
原告李宗德与被告钱静、徐润圃确认合同效力纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李宗德,徐润圃,钱静
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第959号原告李宗德，男，汉族，1963年11月29日生。委托代理人李良标。被告徐润圃，男，汉族，1977年7月12日生。委托代理人施凌风，男，汉族，1986年3月28日生。被告钱静，女，汉族，1960年4月3日生。原告李宗德诉被告徐润圃确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宗德及其委托代理人李良标、被告徐润圃及其委托代理人施凌风、被告钱静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宗德诉称，2013年6月，两被告签署了本市鼓楼区明月园08幢3单元202室房屋买卖合同，2013年6月8日办理了房屋变更登记手续。该房屋是原告李宗德在2005年购买，登记在被告钱静名下，原告李宗德是实际共有人。被告钱静借债几万元，高额的利息竟然达到百万元，最后按照被告徐润圃的意思将房屋低价卖了抵债，房屋市值200万元左右。近日，原告李宗德得知借钱线索后才知道将房屋出售。原告李宗德认为，被告徐润圃用虚假的债权迫使被告钱静卖房抵债，非法占有了原告李宗德与被告钱静共有的房屋，显属欺诈行为，并非善意取得房产，两被告签订的房屋买卖合同理应无效。原告李宗德为维护其合法权益于2014年1月诉至法院，请求确认两被告签署的本市鼓楼区明月园08幢3单元202室房屋买卖合同无效。被告徐润圃辩称，2011年被告徐润圃认识了被告钱静，被告钱静当时因开店需要钱在浦发银行做贷款，称其丈夫不支持她，能否以优惠的价格将涉案房屋出手用于资金周转。当时被告钱静只称房屋有10万元的贷款，其实是50万元的贷款。被告徐润圃对涉案房屋感兴趣，故购买了该房屋，被告徐润圃买房支付了近140万元，两被告之间的房屋买卖合同合法有效，请求驳回原告李宗德的诉讼请求。被告钱静辩称，其对房屋出售一事并不知情。经审理查明，原告李宗德与被告钱静系再婚，双方于2002年4月28日登记结婚，2006年双方购买了坐落于南京市下关区（现鼓楼区）明月园08幢3单元202室房屋（建筑面积为91.74平方米），该房屋所有权人登记在被告钱静名下，系夫妻共同财产。2011年10月27日，被告钱静向被告徐润圃出具收条一份，载明：“今收到徐润圃购房定金人民币壹拾壹万元整”。被告徐润圃（乙方）与被告钱静（甲方）签订了落款时间为2011年10月27日的《南京市存量房买卖合同》，合同约定：甲方自愿将其坐落于南京市下关区（现鼓楼区）明月园08幢3单元202室，房屋转让价款为100万元，乙方于2011年10月27日支付甲方定金11万元，乙方于2011年11月15日前支付甲方首付款25万元，乙方于出件当日支付甲方购房款4万元，余款60万元由乙方向银行申请贷款，直接下款予甲方，若乙方贷款在2012年1月31日前未能下达，乙方必须在90天内，以现金方式支付甲方。被告徐润圃称该买卖合同实际签订时间是2012年2月，且被告钱静对该签订时间亦予以认可。被告钱静自2011年11月8日至2013年1月31日共向被告徐润圃出具收条19张，共收到购房款为470587元，金额分别为13000元、31500元、16500元、110300元、20600元、35220元、17280元、18000元、23100元、21485元、9830元、21000元、18077元、14079元、18777元、44227元、12000元、9935元、15677元。原告李宗德对上述收条及存取款凭证质证认为，收条的真实性由被告钱静发表质证意见，对款项的用途是购房不予认可，无人通知原告李宗德卖房，存取款凭证并不能证明相关款项系被告徐润圃支付的。被告钱静对上述收条质证认为，真实性均无异议，但上述收条均是按被告徐润圃的要求出具的，认为存取款凭证中有56500元的信用卡垫还（指被告徐润圃代还信用卡后又将该款使用POS机全部套现出来）、有44480元与其无关也不予认可，无存取款凭证相对应的金额为18930元。2013年4月28日，被告徐润圃向原告李宗德的招商银行账户存款10000元。2013年5月27日，被告徐润圃向原告李宗德招商银行账户转账483581.94元和3500元。以上三笔款项合计497081.94元。原告李宗德认可该招商银行账户为其贷款的还款账户。招商银行南京分行向原告李宗德出具了贷款本息及相关费用已于2013年5月28日全部清偿的《个人贷款还清证明书》，该证明书原件由被告徐润圃持有。原告李宗德质证认为，真实性无异议，但不知道还贷的情况。被告钱静质证认为，由于被告徐润圃持有该银行卡且知道密码，被告徐润圃从该银行卡支取了5笔，共计140160元。被告徐润圃提交了一张4月26日向尾号为6213的信用卡还款1000元的拉卡拉交易凭条，认为该款项是代被告钱静偿还的信用卡还款，应计入被告钱静已收到款项中。原告李宗德对该还款不予认可；被告钱静认为该信用卡与其无关，亦不予认可。被告钱静自2013年1月23日起至2013年5月29日止共向被告徐润圃出具借条16张，借款金额为282909元。原告李宗德对上述借条质证认为，对其现金方式的支付的借款有异议。被告钱静质证认为，对上述借条的真实性不持异议，但认为信用卡垫还的金额为17539元，与其无关并不予认可的金额为18500元，另有10000元被告徐润圃已将钱拿走，但未归还借条。2013年5月30日，被告徐润圃（乙方）与被告钱静（甲方）签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款100万元，其中定金11万元乙方于2013年5月1日前支付，2013年6月31日前乙方支付房款89万元。两被告依据该合同办理了涉案房屋的转移登记手续，涉案房屋于2013年6月6日登记至被告徐润圃名下。2013年6月6日，被告徐润圃（甲方）与被告钱静（乙方）签订了《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2013年6月6日起至2013年12月5日止，每月租金2600元。现涉案房屋由原告李宗德和被告钱静居住使用。被告钱静陈述其户口已从涉案房屋迁出。以上事实，有原、被告陈述、结婚证、房屋所有权证、2011年10月27日的南京市存量房买卖合同、2013年5月30日的南京市存量房买卖合同、收条、借条、存取款凭证、房屋租赁合同等证据予以佐证，足以认定。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告钱静处分其与原告李宗德共有的房屋时，未征得原告李宗德的同意，事后原告李宗德也未追认，被告钱静处分房屋的行为为无权处分，两被告于2013年5月30日所签订南京市存量房买卖合同时，双方均为完全民事行为能力人，合同约定的内容清楚，两被告对合同内容应当知悉，虽被告钱静辩称不知道卖房一事，显与事实不符，由于该合同内容并无其他违反法律规定的无效情形，故两被告于2013年5月30日所签订南京市存量房买卖合同依法成立并有效。关于被告徐润圃每次支付房款数额与通常房屋买卖合同的付款方式有异，但该付款虽不同于常规，但被告钱静接受了该种付款方式，也并无不当，该房款的履行行为对合同效力并无影响。关于被告钱静对被告徐润圃所支付的房款数额是否认可，亦不影响合同效力。故原告李宗德的主张房屋买卖合同无效的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李宗德的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告李宗德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李义军代理审判员 朱玉梅代理审判员 孙 燕二〇一四年七月二十四日见习书记员 汪慧娣