（2014）朝民初字第21645号
裁判日期: 2014-07-24
公开日期: 2015-07-15
案件名称
陈世勇与北京市住邦房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈世勇,北京市住邦房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第21645号原告陈世勇，男，1966年4月27日出生。委托代理人王金云，北京市大地律师事务所律师。被告北京市住邦房地产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区大华山镇经济联合总公司院内。法定代表人冯弢，董事长。委托代理人郑勇，男，1982年11月5日出生。原告陈世勇（以下称原告）与被告北京市住邦房地产开发有限责任公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王金云及被告委托代理人郑勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2005年4月14日，我和被告签署《北京市商品房预售合同》，由我购买被告开发的北京市朝阳区八里庄1号地块“住邦2000”项目中某号楼某号房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定：房屋交付时间为2005年9月30日，房屋交付之日起540天内出卖人向买受人交付房屋所有权证书，如因出卖人的原因未能按时交付房屋产权证，自买受人应当取得房屋产权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同同时约定，房屋产权证由被告指定的产权代办公司办理。上述合同签订后，我支付了全部房款，并按被告的要求于2006年6月22日缴纳了契税、专项维修基金、产权代办费及其他相关费用，如约履行了全部合同义务，但被告始终未给我办理房产证。从2007年开始，我多次找被告协商办证事宜，但被告均予推诿，直至2013年8月才承认由于公司资金紧张已将我缴纳的契税、专项维修基金挪作他用无法办证。无奈之下我于2013年底另行向相关部门交付了专项维修基金及契税等费用，最终于2013年12月31日取得了涉案房屋产权证。我认为被告违反法律及合同约定将我交纳的相关款项挪作他用，使我在长达7年的时间里无法取得房产证，属于严重的违约行为，故我诉至法院，请求判令：1、被告支付延期办证违约金524644.74元，并按照中国人民银行同期贷款利率给付2013年12月31日至实际给付之日的利息；2、被告返还代收的专项维修基金及契税53230.61元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付2006年6月22日至实际给付之日的利息。被告辩称：原告所述签署合同及交纳费用情况属实，涉案房屋于2013年12月31日由原告自行办理产权证，专项维修基金和契税是否另行交纳我公司并不清楚。根据法律规定诉讼时效为2年，原告2014年5月8日起诉，则其可以主张的违约金的起算时间应当为2012年5月8日，之前的违约金已经超过诉讼时效，不应获得支持。另双方合同约定的违约金数额过高，请求人民法院依法予以调整。经审理查明：2005年4月14日，原告与被告签署《北京市商品房预售合同》，原告向被告购买涉案房屋，房屋套内建筑面积79.28平方米，套内建筑面积单价13428.61元，房屋总价1064620元。合同约定：被告在2005年9月30日之前向原告交付房屋，原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、产权代办费及办理产权所需杂费；原告同意委托被告指定的产权代办公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的原因，原告未能在房屋交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2005年9月30日，被告按合同约定交付涉案房屋。2006年6月22日，原告向被告交纳了涉案房屋契税31938.61元、专项维修基金21292元。2013年12月18日，原告向中国光大银行另行交纳了涉案房屋专项维修资金21292元，向北京地方税务局另行交纳了涉案房屋契税31938.6元；2013年12月31日，原告取得涉案房屋产权证，登记地址为北京市朝阳区八里庄西里某号某层某室。庭审中，被告认可涉案房屋产权证由原告自行办理，对公司未能为原告办理产权证的原因无法说明。另被告认为合同违约金约定过高，且原告主张2012年5月8日之前的违约金已经超过诉讼时效。以上事实有当事人当庭陈述、民事判决书、发票、收据及上述证据在案佐证。本院认为：成立并有效的合同对当事人具有法律约束力，合同的各方当事人均应依约履行。原、被告签署的《北京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应予履行。原告作为涉案房屋买受人已经交纳了全部购房款，并向被告交纳了专项维修基金、契税等办理产权证的相关费用，被告作为涉案房屋出卖人在交房之后应当按照合同约定保证原告在房屋交付之日起540日内取得房屋产权证，现被告未能履行合同约定，属于违约行为，应当依约支付违约金。根据合同约定，逾期办证违约金的计算期限应为原告实际取得产权证之日止，原告于2013年12月31日取得涉案房屋产权证，故其主张的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，本院对被告关于诉讼时效的抗辩不予支持。被告主张合同约定的违约金过高没有法律依据，本院无法采信。原告诉请的违约金相应利息没有事实和法律依据，本院不予支持。被告代收原告缴纳的专项维修基金及契税后并未按照合同约定的时间为原告办理产权证，致使原告向相关部门另行缴纳费用后方取得涉案房屋产权证，故被告应当将相应费用退还，且应支付利息，本院对原告主张的此部分利息予以支持，但计算期限应自合同约定的办证期限届满之次日起。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京市住邦房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告陈世勇逾期办证违约金五十二万四千六百四十四元七角四分；二、被告北京市住邦房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内返还原告陈世勇专项维修基金及契税五万三千二百三十元六角一分，并以上述金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付二〇〇七年三月二十五日至实际返还之日的利息；三、驳回原告陈世勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4789元，由被告北京市住邦房产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 陈洁二〇一四年七月二十四日书 记 员 周墨 更多数据：