（2014）南川法民初字第01103号
裁判日期: 2014-07-24
公开日期: 2014-09-30
案件名称
丁联利与徐国洪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁联利,徐国洪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十二条，第二百二十七条，第二百三十五条，第六十条第一款，第九十八条，第一百零七条，第二百二十六条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2014）南川法民初字第01103号原告丁联利，女，1966年10月2日出生，汉族，重庆市南川区龙洞扁开采有限公司负责人，住重庆市南川区。被告徐国洪，男，1972年10月16日出生，汉族，个体工商户，住重庆市南川区。原告丁联利与被告徐国洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理后，依法由审判员王昕独任审判，适用简易程序于同年5月16日公开开庭进行了审理。原告丁联利、被告徐国洪到庭参加诉讼。本案审理中，双方于2014年7月3日向本院申请庭外和解30日。本案现已审理终结。原告丁联利诉称，2009年8月1日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告自愿将其自有坐落于南川区南城街道金佛大道天之骄俊园房屋出卖给原告。原告通过为被告偿还银行贷款35万元、偿还欠郭先伦27万余元、偿还欠熊永立58万元，合计120余万元抵付买卖房屋价款的方式付清了约定的购房款后，由于被告当时无房屋居住，经双方协商后于2009年8月10日签订了《房屋租赁协议书》，该协议书约定：原告将其所有坐落于南川区南城街道金佛大道天之骄俊园房屋出租给被告使用，租赁期限自2009年8月10日起至2011年8月10日止，租金优惠为每季度1000元（被告在起租日前10天支付给原告），本协议经双方签字即生效等内容。被告使用租赁房屋期间，原告已于2011年11月1日办理了房屋产权变更登记。2012年6月，原告在收回租赁房屋准备由自己使用时，通知被告搬出租赁房屋，遭到被告的拒绝，且拒不支付房屋租金，后经原告多次催促被告搬出租赁房屋无果。现请求判决：1、被告立即搬出租赁的坐落于南川区南城街道金佛大道天之骄俊园房屋，并将该房屋返回原告。2、被告向原告支付租金（自2009年8月10日起至返回房屋时止按1000元／季度计付）。被告徐国洪辩称，被告与原告合伙经营重庆沥展汽车销售服务有限公司（以下简称沥展公司）期间，为了沥展公司的经营需要，原、被告于2009年8月1日签订了虚假的《房屋买卖协议》，约定将被告所有坐落于南川区南城街道金佛大道天之骄俊园房屋过户到原告名下准备用房屋抵押贷款，在贷款时石银村镇银行又没有需用房屋抵押就发放了贷款300万元。后经被告与原告结算，被告欠原告114万元，原告提出被告给付150万元后，就将房屋的产权过户回到被告名下，双方还约定了欠款的给付时间。约定的欠款给付到期日，被告借到150万元，但当日未取到，于当日晚上带着50万元到原告家支付，原告称50万元不行并拒收。次日，被告向原告支付150万元时，原告拒绝收取。原、被告之间签订的《房屋买卖协议》是虚假的，签订虚假协议的目的是为了共同经营沥展公司便于贷款。被告是天之骄俊园房屋的所有权人，原、被告签订的《房屋租赁协议书》也是虚假的。现只有原、被告结算后，被告向原告支付应收取的欠款，把虚假买卖的房屋的产权过户返回被告名下。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年8月至2012年4月，原、被告曾共同经营沥展公司。被告在经营沥展公司以前曾有债务。2009年8月1日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其自有坐落于南川区南城街道金佛大道天之骄俊园房屋出卖给原告。原告以替被告清偿部分债务抵作购房款。由于被告出卖房屋后无房屋居住，经双方协商后于2009年8月10日签订了《房屋租赁协议书》，该协议书约定：原告将其所有坐落于南川区南城街道金佛大道天之骄俊园房屋出租给被告使用，租赁期限自2009年8月10日起至2011年8月10日止，租金优惠为每季度1000元（被告在起租日前10天支付给原告），本协议经双方签字即生效等内容。2011年11月1日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局对坐落于重庆市南川区天之骄俊园的房屋向原告丁联利发放了房地证，现原告丁联利已将该房屋在银行设定抵押贷款。2012年6月28日，原告向被告发出告知书：所购买坐落于南川区南城街道金佛大道天之骄俊园房屋产权过户手续已经办理完毕，要求被告于接到本告知书后一个月内搬出该房屋并将该房屋交付原告。2012年8月2日，被告向原告出具了承诺书：自被告订立本承诺书之日起30日内，向原告一次性付清原告所购买的天之骄俊园房屋全部房款（具体数额双方核实为准），并按现行小额贷款计付利息，然后将该房产过户给被告所有，过户税费全部由被告承担。如果在30日内被告没有一次性付清上述房款，被告将无条件从该房屋搬出并将该房屋交付给原告。由于被告未在承诺书承诺的时间内既未向原告支付购房款，又未搬出房屋，经原告多次催促被告搬出并返还租赁房屋无果，由此引起本案诉讼。另查明，被告于2007年7月21日在熊永立处借款900000元未偿还，2008年4月27日在申光武处借款160000元未偿还，熊永立、申光武分别向本院起诉后，本院于2008年7月15日、2010年4月6日作出判决，（2008）南川法民初字第837号民事判决书判决被告偿还熊永立借款900000元及利息，（2010）南川法民初字第00916号民事判决书判决被告偿还申光武借款160000元及利息。2010年5月10日，本院在对申光武申请执行被告履行（2010）南川法民初字第00916号民事判决书过程中，于同年5月27日作出（2010）南川法执字第358号民事裁定书，裁定对被执行人徐国洪所有位于重庆市南川区天之骄俊园房屋予以查封。丁联利于2010年7月30日对查封房屋提出书面异议，本院于2010年8月18日组织听证，原、被告在听证笔录中对双方之间发生的房屋买卖的真实性均予以确认，并未提出异议。本院于2010年8月18日作出（2010）南川法执异字第00011号执行裁定书，该裁定书查明：异议人丁联利与被执行人徐国洪于2009年8月1日签订了《房屋买卖协议》，徐国洪已将原有坐落于重庆市南川区天之骄俊园房屋出卖给丁联利，价款已付清，于2010年7月20日前完清购房税款并变更登记办理了房屋产权证，但丁联利未实际占有买受房屋。据此裁定驳回丁联利的执行异议。丁联利不服该裁定，以有新的证据为由进行信访，本院于2010年10月18日通知双方当事人及案外人以信访接待的方式进行听证。本院于2010年12月5日作出（2010）南川法执异字第00011-1号执行裁定书，该裁定书查明：案外人丁联利与被执行人徐国洪于2009年8月1日签订了《房屋买卖协议》，丁联利也付清了购房款，也在履行房屋交付及产权过户的手续（在本次查封前，案外人丁联利就曾到房屋管理部门办理产权过户登记，由于其他原因未能办理）。在第一次异议审查时，由于丁联利提供的其在房屋管理部门办理过户手续的证据是复印件（未提供原件），证据的真实性没有被本院采信。在信访接待听证时，丁联利提供了相关证据的原件，本院予以采信。据此裁定：案外人丁联利提出的执行异议成立。上述事实，有原告丁联利提交的以下证据：1、房屋买卖协议，用以证明原、被告于2009年8月1日签订了房屋买卖协议的事实。2、房屋产权证，用以证明买卖房屋的产权人已于2011年11月1日变更为原告，原告已将该房屋设定抵押贷款，3、收条、银行贷款依据，用以证明被告在银行贷款45万元，其中未还的30余万元是原告替被告偿还的，因当时原、被告对具体未还金额不清楚，就约定为35万元，该款应是原告支付的购房款。4、借条，用以证明熊某某是被告原岳父，熊某某于2008年6月14日在胡某借款50万元是原告替熊某某偿还的。5、调查笔录，用以证明2009年9月23日在法院执行过程中，原告为被告偿还欠款的事实。6、调查笔录，用以证明2009年10月28日在法院执行过程中，法院进行的调查笔录中记载了原、被告之间的房屋买卖是真实的。7、听证笔录，用以证明原、被告在2010年8月18日的听证笔录中均认定双方之间的房屋买卖是合法的。8、执行裁定书，用以证明在申光武申请执行被告民间借贷纠纷案件的执行过程中，法院查封了被告出卖给原告的房屋，原告提出执行异议后，法院于2010年12月5日裁定原告的异议成立。9、房屋租赁协议书，用以证明原、被告于2009年8月10日签订了房屋租赁协议书的事实。10、告知书，用以证明原告于2012年6月28日书面告知被告交还房屋。11、承诺书，用以证明被告向原告作出承诺在规定的期限内回购买卖房屋以及自邀证人李某的到庭证言。被告徐国洪提交的以下证据：1、调查笔录，用以证明法院于2009年9月23日、10月28日对原告进行调查的情况。2、执行笔录，用以证明申光武申请执行被告民间借贷纠纷案件的执行过程中，执行笔录中记载原、被告之间的房屋买卖是虚假的。3、摘抄笔录，用以证明在法院执行笔录的摘抄件中记载了执行案件的情况。4、执行异议申请、听证笔录、执行裁定书，用以证明原、被告的房屋买卖是虚假买卖。以及原、被告的陈述，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告通过替被告清偿部分债务的方式抵作购房款后，双方于2009年8月1日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性、禁止性规定，买卖房屋现已进行了产权变更登记，应为有效合同。原告作为买受房屋的所有权人，与被告于2009年8月10日签订的《房屋租赁协议书》，亦系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性、禁止性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按协议约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。”第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁期间于2011年8月10日届满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，《房屋租赁协议书》继续有效，但租赁期限应为不定期。现约定的租赁期限已届满，原告要求被告立即搬出租赁的房屋并予以返回、支付自2009年8月10日起至返回房屋时止按1000元／季度计算的租金的诉讼请求合法，本院依法予以支持。被告提出与原告签订的《房屋买卖协议》、《房屋租赁协议书》均系虚假的，不应向原告返回房屋和支付租金的抗辩理由，由于本院于2010年5月10日在申光武、熊永立等人分别申请执行被告民间借贷纠纷案件的执行过程中，原、被告在本院的调查笔录、听证笔录、执行笔录中，双方对房屋买卖和房屋租赁的真实性均予以确认，并未提出异议，执行裁定书、被告于2012年8月2日向原告出具的承诺书亦确认原、被告之间发生房屋买卖的事实，现被告对其抗辩主张无证据支持，故被告提出的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、由被告徐国洪搬出租赁的坐落于南川区南城街道金佛大道天之骄俊园房屋，并将该房屋返回原告丁联利。二、、由被告徐国洪向原告丁联利支付房屋租金（自2009年8月10日起至返回房屋时止按1000元／季度计付）。上述履行事项，限被告徐国洪于本判决发生法律效力后十五日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元（原告丁联利已预交），由被告徐国洪负担。被告徐国洪应负担之金额，于本判决生效后十五日内迳付原告丁联利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 王昕二〇一四年七月二十四日书记员 何洁 搜索“”