（2014）赤民一终字第835号
裁判日期: 2014-07-24
公开日期: 2014-12-18
案件名称
赤峰宏基建筑公司与张素兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赤峰宏基建筑（集团）有限公司,张素兰,赤峰宏基建筑（集团）有限公司第七分公司,宋憬铭,赤峰北辰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）赤民一终字第835号上诉人（原审被告）赤峰宏基建筑（集团）有限公司。法定代表人陆文彩，董事长。委托代理人牛文忠，男，1945年10月27日出生，蒙古族，系赤峰宏基建筑（集团）有限公司法律顾问。被上诉人（原审原告）张素兰，女，1961年3月27日出生，汉族，无职业。原审被告赤峰宏基建筑（集团）有限公司第七分公司。负责人纪宗生，经理。委托代理人付德成，内蒙古松洲律师事务所律师。原审被告宋憬铭，男，1967年3月15日出生，汉族，无职业。委托代理人辛淑华，女，1968年2月4日出生，汉族，无职业。原审被告赤峰北辰房地产开发有限公司。法定代表人于景彬，经理.委托代理人高双，内蒙古奥星律师事务所律师。上诉赤峰宏基建筑（集团）有限公司（以下简称宏基公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2013）松民初字第5396号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人宏基公司的委托代理人牛文忠、被上诉人张素兰、原审被告赤峰宏基建筑（集团）有限公司第七分公司（以下简称宏基七分公司）的委托代理人付德成、原审被告宋憬铭的委托代理人辛淑华、原审被告赤峰北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）的委托代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定的事实，2010年11月21日，被告宋憬明以宏基第七分公司的名义在承建赤峰市北辰综合批发市场1-2号楼工程中与原告张素兰签订建筑防水施工承包合同，从原告张素兰处购买建筑防水材料，赊欠建筑防水材料款329068.82元。2011年2月8日、2011年2月12日，原告张素兰与被告宏基第七分公司、宋憬铭签订两份房屋内部预购合同，约定被告宏基第七分公司将其承建的被告北辰公司开发的坐落于赤峰市北辰综合批发市场1-D和2-D号房屋出售给原告张素兰，原告张素兰以赊欠其的建筑防水材料款329068.82元抵顶了上述房屋的购房款。另查明，被告宋憬铭系以被告宏基第七分公司的名义进行施工。被告宏基第七分公司系被告宏基公司的分公司，不具备法人资格。原判认为，被告宋憬铭与被告宏基第七分公司在未取得争议房屋所有权的情况下将争议房屋出售给原告张素兰，且未得到房屋所有权人被告北辰公司的追认，致使争议房屋的所有权不能转移，合同的目的不能实现，故原告张素兰要求解除合同并返还购房款、赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。原告张素兰称由四被告按其已付购房款一倍的数额赔偿损失的主张，因被告宋憬明与被告宏基第七分公司均不是房地产开发单位，因此原告张素兰与被告宏基第七分公司、宋憬明签订的两份房屋内部预购合同均不具有商品房预售合同的性质，故依法应予调整。被告宋憬铭作为工程的实际施工人，对其所欠原告张素兰的建筑防水材料款应承担偿还责任，其未能提交证据证明其受被告北辰公司的委托出售争议房屋、以购房款抵顶所欠原告张素兰的建筑防水材料款，其代理行为亦未得到被告北辰公司的认可，故其应承担返还购房款、赔偿损失的责任。被告宏基第七分公司在两份房屋内部预购合同上盖章确认，且被告宋憬铭以其公司的名义实际施工，故被告宏基第七分公司应承担返还购房款、赔偿损失的连带责任，因其不具备法人资格，其民事责任应由被告宏基公司承担。被告北辰公司作为房屋的所有权人既未出售争议房屋，亦未授权被告宋憬铭、宏基第七分公司出售争议房屋，故原告张素兰要求其承担责任于法无据，本院不予支持。故判决如下：一、解除原告张素兰与被告宋憬铭、被告赤峰宏基建筑（集团）第七分公司于2011年2月8日、2011年2月12日签订的房屋内部预购合同；二、被告宋憬铭于本判决生效之日起10日内返还原告张素兰购房款人民币329068.82元，支付违约金人民币212710.08元（329068.82元×年利率6.06%÷12个月×4倍×32个月＝212710.08元），合计人民币541778.90元；三、被告赤峰宏基建筑（集团）有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告张素兰对被告赤峰北辰房地产开发有限公司的诉讼请求和其他诉讼请求。宣判后，宏基公司不服，上诉称，原判认定事实不清，张素兰与宋憬铭是儿女亲家，据以起诉的购房合同落款“张素兰”几次修改，甚至购房合同关键内容也是自己随意改动，然后自己在改动的地方上摁上手印，如此合同谈何证明力，该合同显属无效。其次，宋憬铭提供的两份授权委托书均为复印件，而宋憬铭向张素兰卖房就是根据这两份委托书，但是宋憬铭始终未能出示原件。同时，张素兰原审提供的询问笔录，证人未出庭接受质询，该证据不能采信。此外，根据法律规定，违约金数额不能超过本金百分之二十，但是原审却判决支付违约金竟然高达本金百分之六十之多，实际却是按照银行四倍利息计算。而事实上几经修改的合同中既没有违约金约定也没有利息约定，如此判决计算方式存在相互矛盾。综上请求二审法院撤销原判。支持上诉人的请求。被上诉人辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告宏基七分公司辩称其同意上诉人的上诉请求。原审被告北辰公司辩称，北辰公司没有出售过涉案房屋，也没有委托宋憬铭出售涉案房屋，宋憬铭出售涉案房屋与北辰公司无关。原审被告宋憬铭辩称，欠张素兰防水材料款属实，当时说拿房子顶账，但是最后也没有给房子，所以服从原审判决。二审期间，上诉人提交了2014年3月31日宋憬铭出具的说明一份，证明欠张素兰的欠款系个人欠款，与宏基公司及宏基七分公司没有关系。被上诉人质证，这是一审后才出具的，不予认可。原审被告宏基七分公司质证无异议。原审被告北辰公司质证对此事不清楚。原审被告宋憬铭质证认为，不清楚是不是其本人书写，而且现在没钱，也给付不了。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，宋憬铭与张素兰签订的房屋内部预购合同，并加盖了赤峰宏基七分公司的公章，但因宋憬铭与宏基七分公司未取得争议房屋的所有权，且未得到房屋所有权人北辰公司的追认，致使合同目的不能实现，故理应解除双方签订的预购合同，并依法返还购房款及赔偿损失。虽然宏基公司及其七分公司均称宋憬铭与张素兰签订的合同不具有真实性，但宏基七分公司在该合同上加盖其公章，其应该承担相应的法律后果，故对该上诉理由，本院不予采信。对于张素兰的损失数额如何确定，虽然预购合同中约定，如甲方违约，将按张素兰交付购房款的一倍作为赔偿，但是因预购合同不具有商品房预售合同性质，故对预购合同约定的违约责任，原审法院依法做出调整，按照银行同期贷款利率四倍计息，作为张素兰的实际损失数额并无不当，本院予以维持。故上诉人称不应计算违约金及违约金过高的主张，没有法律和事实依据，本院不予支持。上诉人又称，宋憬铭已经出具说明称该欠款是其个人欠款，与公司无关，但对该证明宋憬铭不予认可，即使该证明系宋憬铭出具，也是宋憬铭与上诉人及宏基七分公司之间的约定，对张素兰不具有约束力，又因宏基七分公司系宏基公司的分公司，不具有法人资格，宏基公司应对外承担相应的民事责任，故宏基公司依法应承担连带赔偿责任，对其主张不承担责任的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10381元，由上诉人承担，邮寄费100元，由上诉人、被上诉人、三原审被告各承担20元。本判决为终审判决。审判长 孟凡林审判员 张国利审判员 李国辉二〇一四年七月二十四日书记员 吴保佳 更多数据：搜索“”来源：