（2014）浦民一（民）初字第19276号

裁判日期: 2014-07-24

公开日期: 2014-10-19

案件名称

上海利兴房地产经纪事务所与孙志用居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海利兴房地产经纪事务所,孙志用

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四百二十六条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2014）浦民一（民）初字第19276号原告上海利兴房地产经纪事务所。投资人崔俊青。委托代理人崔丽娟。被告孙志用。原告上海利兴房地产经纪事务所（以下至判决主文前简称利兴房产）诉被告孙志用居间合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告利兴房产的委托代理人崔丽娟，被告孙志用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利兴房产诉称，被告为买房到原告位于川沙新镇新德路的门店，原告为其推荐了坐落于上海市浦东新区川沙新镇XXX路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称“系争房屋”），系争房屋系案外人施某某在原告处独家委托，原告陪同被告去看了两次房屋，被告在原告门店商谈了三次。在原告的居间下，就系争房屋被告与施某某于2013年7月27日签订购房定金协议，约定总房款为人民币（以下币种相同）1，090，000元，定金20，000元，首付310，000元，贷款为760，000元。定金20，000元于7月27日当天由被告支付给上家。同日原、被告签订了佣金确认书，确认被告应向原告支付佣金金额为14，000元，支付日期为至交易完成前。合同签订后，7月31日原告至交易中心为被告查询了该房屋的产权信息。至8月4日应当支付首付款时，被告始终未到原告处办理任何手续。后原告多次电话通知签约，并于8月12日通过挂号信的形式向被告租住的房屋发送催告函，被告均不履行合同并且拒付中介居间服务费。2014年1月，原告至浦东房产交易中心查询到，该房屋已属于被告名下。7月27日之后系争房屋的交易和过户原告没有参与。因为被告在其他中介处办理产权过户，违背诚信原则，故要求被告依照约定支付佣金。故起诉要求：1、判令被告支付居间费14，000元；2、判令被告支付原告为进行诉讼查询系争房屋登记情况的查询费20元；3、本案诉讼费由被告承担。被告孙志用辩称，7月27日签订定金协议、原、被告签订佣金确认书无异议，被告也向案外人施某某的丈夫金某某支付了定金20，000元。该房屋产权登记为施某某一人，当时是金某某代施某某在购房定金协议上签字，因为是夫妻共同财产，金某某也承诺施某某是同意出售房屋的。在签署定金协议后，被告和金某某要到原告处签署房产买卖合同，但施某某始终没有出现，后金某某称施某某不同意在原告处办理交易手续故没有达成正式的合同。在签订定金协议当时，原告和金某某都承诺施某某同意卖房，当时没有金某某受施某某委托签订协议的书面材料，也没有结婚证，只有一份该房屋的产权证原件，被告是出于信任原告和金某某才会签订定金协议。原告作为居间人为了促成房屋买卖合同，但却没有得到房东的售房委托。后被告与金某某在原告处口头协商解除了定金协议，互相不追究相应的定金责任，金某某将定金返还给被告，原告也知道解除定金协议的情况。之后被告在案外人XX地产的居间下完成了与施某某之间的系争房屋买卖流程，房屋价款为1，090，000元，居间费用为11，000元。8月10日被告与施某某签订了正式的上海市房地产买卖合同，8月18日左右向交易中心申请进行产权登记，10月1日向XX地产支付了11，000元的居间费用，10月8日被告拿到系争房屋的产权证。不同意原告的诉讼请求，首先，原告没有促成真正的合同成立，不能要求支付全部的佣金。其次，居间人应将签订合同时的事项向被告如实告知，向被告隐瞒了没有获得房主的卖房委托。再次，系争房屋在案外人处完成买卖过户，与原告无关。查询费系原告为了诉讼支出，而非为了居间支出，不同意支付。经审理查明，2013年7月27日，在原告的居间服务下，被告与案外人金某某就买卖坐落于上海市浦东新区川沙新镇XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《购房定金协议》（以下简称“定金协议”），约定总房款为1，090，000元，定金20，000元，首付310，000元，贷款为760，000元。系争房屋系案外人施某某所有，案外人金某某系案外人施某某的丈夫。签订定金协议当时，原告未获得施某某委托售房的书面授权，金某某亦未向被告提供施某某的授权委托书。被告于当日向金某某支付定金20，000元。7月27日当日，被告向原告出具佣金确认书，确认于进交易中心前一次性向原告支付佣金14，000元。之后被告与施某某未通过原告办理后续的房产交易流程，而在案外人XX地产的居间下完成了系争房屋买卖流程，约定房屋价款同样为1，090，000元，居间费用为11，000元。8月10日被告与施某某签订《上海市房地产买卖合同》。9月22日系争房屋的产权被登记在被告与案外人靳某名下，被告于10月1日向XX地产支付了11，000元的居间费用。后因原、被告就居间费用发生争议，故引发诉讼。审理中，被告主张与金某某在原告处口头协商解除了定金协议，互相不追究相应的定金责任，金某某将已经支付的定金返还给被告，原告也知道解除定金协议的情况，但被告无相应凭据。对此原告不予认可。上述事实，有原告提供的购房定金协议、案外人施某某身份证明、收据、佣金确认书、房地产抵押状况信息、房屋状况及产权人信息、土地状况信息、房地产权证、查档费收据、催告函，以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案外人金某某作为施某某的丈夫，在与原告、被告签订定金协议时虽无书面的授权，但其与施某某之间的夫妻关系足以使原、被告确信金某某得到了施某某售房的委托，且施某某在之后也确将系争房屋出售给被告，表明其当时具有出售房屋的明确意愿，依表见代理的原理，该份定金协议应属有效。故而被告以佣金确认书的形式确认向原告应当支付的佣金，亦属有效。在签订定金协议后，事实上被告与施某某已经达成了买卖合同的意向，按照三方的约定应当由原告代为完成后续的签订买卖合同、办理过户交易等手续，而事实上被告与施某某在案外人的居间下完成相关手续并非出于原告的过错，被告所提出的定金协议已经获得原告同意解除也无相应的证据予以印证，因此，被告实际违反了定金协议的约定，原告有权依据定金协议及佣金确认书向其主张佣金。但原告确未协助完成后续的贷款、房屋交接、过户等诸多事宜，根据目前的二手房买卖操作流程来看，买卖双方仍需要居间方的陪同和协助完成全部的交易流程，这就意味着居间方在促成买卖双方签约后，仍需要中介人员陪同完成后续的交易工作，居间方存在人力成本的支出，而这些成本支出含在买卖双方向居间方支付的居间费中，如果买卖双方不再履行合同，则居间方的上述支出相对减少，故应综合情况在合理范围内酌定减少居间费。综上，综合考量原告促成被告与案外人之间的定金协议的签订、居间协议已经成立等事实，但原告未完成居间协助义务，故本院酌情确定被告向原告支付居间费7，000元。原告查询房产登记情况支出的查询费并非居间活动中的支出，故原告主张被告赔偿该费用的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告孙志用于本判决生效之日起十日内支付原告上海利兴房地产经纪事务所居间费人民币7，000元；二、驳回原告上海利兴房地产经纪事务所的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150元，减半收取计75元，由被告孙志用负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　龚亦慧二〇一四年七月二十四日书　记　员　　杨　柳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”