（2014）耀新民初字第00070号
裁判日期: 2014-07-24
公开日期: 2014-09-11
案件名称
王喜学与陕西中羿恒业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
铜川市耀州区人民法院
所属地区
铜川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王喜学,陕西中羿恒业房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条，第五条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书（2014）耀新民初字第00070号原告王喜学，男，汉族。委托代理人肖成喜，陕西天地行律师事务所法律工作者。被告陕西中羿恒业房地产有限公司。法定代表人赵天英，董事长。委托代理人王世锋，陕西秦人律师事务所律师。原告王喜学与被告陕西中羿恒业房地产有限公司（以下简称中羿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王喜学的委托代理人肖成喜，被告中羿公司的委托代理人王世锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王喜学诉称，2011年4月10日原、被告签订了房屋认购书，约定被告将位于铜川市新区长丰居住小区（现代旺城）三幢一单元15层03号房屋（面积133.93㎡）共计472000元价款预售给原告。原告依据约定在合同签订当日支付被告预售款236000元。被告承诺2012年6月份交房。2012年6月原告来看房子时，连拆迁都没有完成。后经了解被告至今都未取得商品房预售许可证。原、被告所签订的房屋认购书并非建设部、国家工商总局统一制作的规范性样本合同，而是被告自行制作的格式合同，合同中没有约定交房日期。原告知道合同有诈后，上访至铜川市住建局，在铜川市住建局的督促下被告于2012年12月30日将236000元预售款退还了原告，但利息损失、赔偿问题没有解决，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定提起诉讼，请求依法判令：一、被告赔偿原告利息损失32312.7元；二、被告承担235000元的赔偿责任；三、本案诉讼费由被告承担。原告王喜学向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：房屋认购书、户型图、收据，证明原、被告房屋认购事实成立。被告中羿公司辩称，原告诉请被告承担32312.7元的利息以及235000元的赔偿责任缺乏事实依据和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。一、被告开发建设的“铜川市新区长丰居住小区”住宅楼是被告与铜川市新区咸丰路街道办事处石仁村村民委员会合作开发的铜川市首个城中村改造项目。因石仁村委会负责的拆迁问题没有解决，导致原告认购的3号楼一直没能开工建设。原告与被告2011年4月10日签订房屋认购书并交纳了236000元房款，2012年12月30日双方解除了房屋认购书，被告退还原告交纳的房款236000元。因该项目是城改项目，并非商品房开发项目，有些政策也是在不断摸索和完善的过程中。原告对此是清楚的。原告作为购房者不可能不问不了解。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”被告认为该条款强调的是“故意隐瞒”，即在主观上有恶意，有意欺骗买受人诱使其购买房屋。而被告开发建设的城改项目是有合法审批手续的，不同于商品房开发项目，没有商品房预售许可证明是公开的事实，被告没有故意隐瞒的行为。原、被告解除房屋认购书的原因是“拆迁未完成，房屋未开工建设，承诺的2012年6月份交房无法实现，”原告没有提出被告存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”，只是说其“后经了解被告至今都未取得商品房预售许可证”。所以，既然原告没有提出被告存在“故意隐瞒”的事实，也没有证据证明被告存在“故意隐瞒”的事实，也就不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的基础和条件。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告考虑到原告交纳了236000元房款，双方解除房屋认购书的原因是被告无法交房导致，为了妥善解决纠纷，避免不必要的诉讼和损失，被告同意参照中国人民银行同期贷款利率补偿原告利息损失26532.12元。被告中羿公司未提交证据。经本院庭审质证，被告对证据的真实性没有异议，认为房屋认购书没有约定交房时间，不具备商品房买卖合同的标准，房屋认购书只是预售而不是买卖合同。原告提供的证据，能够证明原、被告订立房屋认购、交款的事实，对证据的真实性、客观性、合法性予以确认。根据双方当事人的陈述及本院确认的证据，本院查明如下法律事实，原告与被告签订房屋认购书一份，约定被告将位于铜川市新区长丰居住小区住宅楼第3幢1单元15层03号房出卖给原告，该房屋的用途为成套住宅，属剪力墙结构，阳台是封闭式，建筑面积共133.93㎡，每平方米售价3524.23元，共计472000元。分期付款，三次付清，买受人于2011年4月10日已付清购房首付款236000元，二次房款141600元于地基出地面付清，剩余房款94400元于主体封顶付清。双方未约定交付使用条件及日期、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他内容，也未记载签订时间。2011年4月10日原告依约向被告支付购房首付款236000元。2012年12月30日原、被告协商解除了房屋认购书，被告已退还原告首付款236000元。本院认为，原、被告签订的房屋认购书未约定交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；面积差异的处理方式；违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，虽然被告按照约定收受了购房款，但该认购书不具备商品房买卖合同的主要内容，不具有商品房买卖合同的效力。导致原、被告解除认购书的原因是被告未完成拆迁，所购房屋未开工建设，并非被告未取得商品房预售许可证明。原告自认“后经了解被告至今都未取得商品房预售许可证”的事实，可以证明原告在购买房屋时没有询问或者核实被告是否取得商品房预售许可证明，原告作为买受人没有尽到注意义务，故不能证明被告存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实。原告没有证据证明被告违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，且原、被告双方在解除认购书时亦未涉及该解释的规定，原告已足额收到了被告返还的购房首付款236000元，故原告的请求不能成立。被告因无法交房导致原、被告解除房屋认购书自愿按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算补偿原告利息26523.12元的意见合情合理，予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告陕西中羿恒业房地产有限公司于判决生效后十日内支付原告王喜学利息26523.12元。二、驳回原告王喜学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元由原告王喜学承担3000元，被告陕西中羿恒业房地产有限公司承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 张 梅审 判 员 刘志君人民陪审员 郝署英二〇一四年七月二十四日书 记 员 赵 敏 微信公众号“”