（2014）宜中民二终字第64号
裁判日期: 2014-07-24
公开日期: 2014-09-10
案件名称
蒋元生与江西广汇家居有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋元生,江西广汇家居有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宜中民二终字第64号上诉人（原审被告、反诉原告）蒋元生，男，1964年1月6日出生，汉族，宜春市袁州区人，个体工商户，住宜春市袁州区。委托代理人黄日斌，江西百姓律师事务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）江西广汇家居有限公司。住所地：宜春市宜春经济开发区。法定代表人杨以勇，该公司董事长。委托代理人何帆，江西日泰律师事务所律师。上诉人蒋元生为与被上诉人江西广汇家居有限公司（以下简称广汇公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2013）袁民一初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院认定，2012年3月10日，广汇公司与蒋元生签订了一份《广汇国际装饰原料城平价家具广场商铺定金协议》，协议约定由蒋元生预定广汇公司位于江西省宜春市经发大道广汇国际装饰原料城平价家具广场二号楼一层第B57、58、59三个店铺，面积为776平方米（含公摊），最终面积以签订租赁合同时实测计算为准；蒋元生同意支付30000元作为预定该铺位的定金；装饰原料城平价家具广场开业日期以广汇公司开业公告为准；广汇公司会提前通知蒋元生签订租赁合同时间，蒋元生应在规定的期间内办理签订和付款手续，蒋元生如未能在广汇公司所规定的时间内与广汇公司签订租赁合同，并付清约定的应缴费用，广汇公司有权单方终止协议，并没收蒋元生所付定金；在签订租赁合同时，已交定金自动转为商铺租金；蒋元生所预定铺位租金加物业管理费为每月18元／㎡，支付方式为陆个月一付，租金及管理费自广汇公司公告开业之日起收取；市场铺位内的吊顶由广汇公司统一施工，吊顶单价为50元／㎡，该费用在签订租赁合同时，由蒋元生按实际面积计算一次性付给广汇公司；如蒋元生在2012年3月31日补齐剩余20000元，参加定金升值优惠活动，定金升值1.8倍。协议签订后，蒋元生当日交纳定金10000元给广汇公司，并于2012年3月31日再次交纳20000元定金给广汇公司。尔后，蒋元生组织对店铺进行吊顶装修。2012年7月22日，蒋元生在广汇公司要求下正式开门营业。次日，广汇公司通知蒋元生于2012年8月10日前与广汇公司签订正式租赁合同，蒋元生收到通知后，认为广汇公司市场开业条件不具备，就找广汇公司协商，未果。蒋元生的店铺仅开业经营15天后就停止营业，未与广汇公司签订正式租赁合同，也未交纳租金。在多次协商未达成一致意见后，广汇公司于2012年12月1日就关停了蒋元生店铺的水、电，并通知要求解除双方的租赁关系，遭到蒋元生拒绝，广汇公司遂于2012年12月31日向法院起诉，要求解除双方的租赁关系，蒋元生支付拖欠租金59596.8元。蒋元生认为广汇公司违约，在本案审理过程中提起反诉，请求法院依法解除商铺定金协议，广汇公司承担缔约过失责任，返还蒋元生所支付30000元定金，赔偿蒋元生损失（装修费、板材）40000元。在一审诉讼期间，广汇公司将蒋元生存放在店铺的货物搬出，并将本案诉争的三店铺重新发租给他人。另查，经双方当事人一致核定，蒋元生所租广汇公司店铺面积实际丈量为655平方米。广汇公司将蒋元生店铺内货物泰山牌石膏板135块、千年舟胶木板234块儿、铁架4个搬到广汇公司仓库里。一审法院认为，双方当事人签订的《广江国际装饰原料城平价家具广场商铺定金协议》是一种格式合同，合同采取的是格式条款来确定广汇公司与蒋元生之间的租赁关系。但双方未签订租赁合同，故双方的租赁关系属不定期租赁关系。现广汇公司要求解除双方之间的租赁关系，蒋元生也同意解除。故对广汇公司的该诉讼请求，予以支持。蒋元生于2012年7月22日开门营业，即蒋元生从该日起应视为开始租赁日，蒋元生应承担租金，同年12月1日，广汇公司对蒋元生租赁的店铺停电、停水就表示蒋元生从该日起停止租店。故蒋元生的租期为4个月零8天，蒋元生应承担租金为50304元【（4个月＋8天）×655㎡×18元／㎡】，蒋元生按双方的约定在规定的期间内交纳定金30000元，应当享受广汇公司的优惠条件即定金升值1.8倍，故蒋元生交纳的定金30000元，应升值为54000元，该定金可以折抵店铺租金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三第、第一百一十五条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除江西广汇家居有限公司与蒋元生之间的租赁关系。二、由蒋元生支付江西广汇家居有限公司租金50304元。三、由江西广汇家居有限公司返还蒋元生现金54000元。四、江西广汇家居有限公司保存的货物（泰山牌石膏析135块、千年舟胶木板234块、铁架4个）返还蒋元生。五、驳回江西广汇家居有限公司和蒋元生的其他诉讼请求。案件受理费1290元、反诉费775元，共计2065元，由江西广汇家居有限公司、蒋元生各承担1032元。上诉人蒋元生不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、2012年5月双方当事人签订的《广汇国际装饰原料城平价家具广场商铺定金协议》中约定“可参加优惠活动定金升值1.8倍”，一审法院认为“应当享受优惠条件即定金升值1.8倍，故蒋元生缴纳的定金30000元，应升值为54000元”。但蒋元生认为：此时定金升值1.8倍应理解在原定金基础上增加定金基数的1.8倍，总定金抵扣租金额为84000元，此种理解更符合双方签订合同事时真实意思表示。2、一审法院对蒋元生提交的证人证言认为不符合证据要件，没有采纳，而对广汇公司的证人证言都错误地予以采纳，且在广汇公司无证据的情况下认定租赁期，实际上租赁期只能算到2012年10月2日止，共2个月零10天。3、广汇公司将蒋元生店铺内货物擅自搬走，且保管不当，造成货损相当严重，应予以赔偿，一审法院却未予处理。请求撤销一审判决第二、三、五项，改判由广汇公司扣抵租金后返还蒋元生56494元，承担违约金30000元，赔偿货物损失及装修费25000元或将本案发回重审。被上诉人广汇公司答辩称：1、定金升值1.8倍，按照正常理解为30000元基础上乘以1.8，符合双方签订合同时的真实意思表示。2.蒋元生要求赔偿其损失，没有证据证明，受损的情况及金额不明确。广汇公司控制货物是采取自救的行为，处置合理。一审判决正确，请求依法驳回蒋元生的上诉请求。二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1、关于定金扣抵租金问题。蒋元生反诉请求法院判令解除双方的合同，广汇公司返还其所支付的30000元定金，赔偿损失（装修费、板材）40000元。该反诉请求并无将定金升值后价值抵扣租金的要求，蒋元生上诉再要求30000元定金按84000元价值进行扣抵，缺乏法律依据，本院不予支持。2、关于租赁期问题。蒋元生提交了证人书面证言，但证人未出庭接受当事人的质证，几位证人在同一份证词上签名，未注明证人身份信息，且广汇公司对证据的真实性、合法性提出异议，一审法院对该证人证言不予认定符合法律规定。本案所涉店铺于2012年7月22日正式营业，广汇公司于一审诉讼期间（2012年12月31日之后）将店铺物品搬走并转租他人，一审判决确定租赁期至2012年12月1日止，为4个月零8天，并未损害蒋元生的合法权益。3、关于货物损失及装修费的问题。一审判决由广汇公司将其搬走的货物全部返还给蒋元生，且蒋元生无证据证明其损失程度及广汇公司违约的事实，故蒋元生要求广汇公司赔偿损失、承担违约金的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，一审程序合法，认定事实清楚，但案件处理不当，因二审针对的是上诉请求有关的事实和适用法律进行审查，故对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2065元，由上诉人蒋元生承担。本判决为终审判决。审判长 吴 刚审判员 黄若凡审判员 胡劲松二〇一四年七月二十四日书记员 罗武平 更多数据：