（2014）南民初字第1301号
裁判日期: 2014-07-23
公开日期: 2018-09-11
案件名称
幸福树不动产公司诉被告潘小烨暨潘小烨反诉幸福树不动产公司居间合同纠纷一案一审民事判决书
法院
贵阳市南明区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第四百二十六条第一款
全文
贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第1301号原告（反诉被告）：贵阳幸福树不动产经纪有限公司（以下简称幸福树不动产公司），地址在贵阳市小河区清水江路榕筑花园B栋1层11号。法定代表人：薛怀琴，幸福树公司总经理。委托代理人：张涤非、查祖禹，贵州证衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘小烨，女，1981年6月26日出生，汉族，住贵阳市南明区瑞金南路**号*单元附*号。委托代理人：向通盛，男，住贵阳市云岩区黎苏路**号。原告幸福树不动产公司诉被告潘小烨暨潘小烨反诉幸福树不动产公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告幸福树不动产公司的委托代理人张涤非、查祖禹，被告潘小烨及其委托代理人向通盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福树不动产公司诉称：2014年3月18日，我司与明峻、区伶蔓（卖方）及被告潘小烨（买方）签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定由我司提供居间服务，甲乙双方签订《房屋买卖合同》时为丙方居间行为完成，由乙方（购买方）潘小烨支付约定的居间服务费5920元，居间服务费支付日为居间合同签订日，未按约定延迟支付居间服务费的，应就其未支付部分，按每日1%的标准支付违约金。合同签订后，我司按照《房屋买卖居间服务合同》约定提供了居间服务，且明峻、区伶蔓及被告潘小烨于2014年3月18日签订了《房屋买卖合同》，我司已履行了合同约定义务。但经多次交涉，被告逾期仍未能按照合同约定履行支付居间服务费的合同义务，故诉请判令：一、被告支付居间费用5920元；二、被告承担违约金1598元；三、本案诉讼费由被告承担。被告潘小烨答辩并反诉称：2014年3月18日，我与幸福树不动产公司签订《房屋买卖居间服务合同》，幸福树不动产公司的工作人员吴丽军、张扬二人出具承诺保证能按时贷款，同时签订了由幸福乐家担保公司提供贷款保证的《房屋保障服务合同》，在《房屋买卖居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》中，幸福树不动产公司的员工既代表幸福树不动产公司签订《房屋买卖居间服务合同》，又代表幸福乐家担保公司签订《房屋交易保障服务合同》，且工商登记信息也表明两家公司的法定代表人同为薛怀琴；幸福树不动产公司的吴丽军出具了表见代理法律关系的贷款承诺书；幸福树不动产公司另与我签订了贷款委托协议。我与幸福树不动产公司签订的《房屋买卖居间服务合同》是基于对幸福树不动产公司和幸福乐家担保公司系同一家公司的重大误解和对幸福树不动产公司工作人员的信任，由于幸福树不动产公司对贷款的虚假承诺，造成了我损失20000元，故反诉请求：一、撤销我与被反诉人幸福树不动产公司签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、幸福树不动产公司承担违责任（即无权要求我支付居间费用和违约金）并退还已交的居间服务费10000元；三、幸福树不动产公司赔偿因其欺诈和违约行为造成我的损失20000元；四、本案反诉费用由幸福树公司承担。对潘小烨的反诉，幸福树不动产公司辩称：一、《中华人民共和国合同法》规定，可撤销合同的情形为重大误解订立合同或者订立合同时显失公平，本案并不存在重大误解和显失公平的情形，故不存在可撤销合同的法定理由；二、反诉人潘小烨已交的10000元并非居间服务费，收据上载明其所交的10000元系其与幸福乐家担保公司签订《房屋交易保障服务合同》后预付的保障服务费，和本案不属于同一法律关系，与本案无关，该费用的签收人为吴丽军，是因我司与幸福乐家担保公司存在诸多业务往来，为方便客户，由吴丽军代幸福乐家担保公司收取了该款项，反诉人潘小烨具备完全民事行为能力，该代收行为合法有效；三、我司在居间合同的履行中并不存在欺诈行为；四、反诉人的反诉与本诉不是同一法律关系，不具备牵连性；综上，反诉人的反诉请求于法无据，应依法予以驳回。经审理查明：2014年3月18日，潘小烨（乙方、购买方）与案外人明峻、区伶蔓（甲方、出售方）及幸福树不动产公司（丙方）签订《房屋买卖居间服务合同》，约定鉴于在丙方居间服务下，甲乙双方于2014年3月18日签订编号为012014000055的《房屋买卖合同》，甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，甲、乙双方签订《买卖合同》视为丙方居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付合同约定的居间服务费，乙方向丙方支付居间服务费5920元、过户服务费300元，上述费用于本合同签订当日向丙方支付。甲、乙双方应积极配合丙方居间合同，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依照合同约定及时足额向丙方支付居间服务费。甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒其真实情况。除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。合同同时约定，甲、乙双方或一方延迟向丙方支付约定的居间服务费，延迟方除应向丙方支付居间服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金；延迟超过5个工作日的，丙方有权暂停办理基于标的房产买卖与甲乙双方或一方签署的一切协议合同的约定义务，并不承担任何责任；相关责任由延迟向丙方支付费用的一方承担。潘小烨、幸福树不动产公司及明峻、区伶蔓在该合同上签名盖章。同日，潘小烨（乙方、购买方）与案外人明峻、区伶蔓（甲方、出售方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方所售房屋坐落于贵阳市花溪大道北段194号苑林星月湾D栋2单元4层1号，房屋成交价格为740000元，乙方签约当日向甲方支付定金20000元，同时约定，合同签订后如乙方审查个人征信未达贷款条件，则合同解除，双方负责甲方退还乙方所交购房定金；上述房屋由幸福树不动产公司居间完成，三方协商同意，由于乙方是贷款购买上述房屋，乙方货款由幸福树不动产旗下幸福乐家担保服务公司办理（简称丙方），丙方承诺在甲乙双方配合，提供贷款所需资料真实有效且银行、国家政策在办理过程中无变化的情况下，七日内完成乙方批货，如因丙方原因导致乙方批货时间推后，则丙方承担乙方损失；3、公共维修基金肆仟元，车位费壹仟元，乙方以现金方式支付给甲方。幸福树不动产公司的员工张扬在该合同中签名。同日，潘小烨（乙方）与幸福树不动产公司（丙方）及案外人明峻、区伶蔓（甲方）签订了《房屋按揭贷款委托协议》，约定甲乙双方通过丙方提供的居间服务于2014年3月18日就座落于贵阳市南明区花溪大道北段194号苑林星月湾2栋2单元4层1号的房屋签署了《房屋买卖合同》，现就合同中购房款的支付方式事宜签署本协议，乙方拟以商业贷款按揭方式支付购房款，首付款金额490000元，于2014年3月25日前存入专用账户划转，乙方拟贷款金额为250000元，乙方委托丙方协助办理上述房产的贷款手续并按实际贷款金额的1%支付丙方服务费，乙方应于本合同签署之日按拟贷款金额的1%向丙方预支付贷款服务费，待贷款机构实际放款后三日内，双方按实际贷款金额的1%据实结算服务费用，多退少补。同日，潘小烨（乙方）还与贵阳幸福乐家担保服务有限公司（以下简称幸福乐家担保公司，丙方）、案外人明峻、区伶蔓签订《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方委托丙方办理后续交易事宜，签订合同当日，乙方向丙方支付保障服务费12280元。次日即3月19日，潘小烨向幸福乐家担保公司交纳预付服务保障服务费10000元，幸福乐家担保公司向潘小烨出具书面收据，幸福树不动产公司员工吴丽军在该收据上签名。2014年4月2日，潘小烨购买的该房屋过户至其名下。因潘小烨未向幸福树不动产公司支付居间服务费，幸福树不动产公司遂诉至本院，请求判令如前。审理中，幸福树不动产公司向本院提交以下证据：1、《房屋买卖居间服务合同》、《房屋买卖合同》，证明其已按照合同约定履行了合同约定的义务，潘小烨因不履行合同约定义务应承担违约责任并应向其支付居间费。潘小烨对两份合同的真实性无异议，但认为其在签订两份合同时无经验，存在重大误解；2、产权查询信息，证明坐落于贵阳市花溪大道北段194号苑林星月湾D栋2单元4层1号房屋与本案居间房屋合同所涉房屋一致，潘小烨对该产权信息查询的真实性无异议，但认为该信息是其自己先在网上找到后，才找到中介联系买房，其所购买房屋并不是通过幸福树不动产公司介绍，且幸福树不动产公司与幸福乐家担保公司的法定代表人系同一人，幸福树不动产公司正是利用了其对法律知识的欠缺，才与其签订了房屋买卖居间服务合同。潘小烨就其反诉向本院提交以下证据：1、收据1张，证明其向幸福乐家担保公司交付10000元的预付保障服务费，收据的填票人吴丽军并未说明幸福树不动产公司与幸福乐家担保公司是不同两家的公司，幸福树不动产公司对该证据不予认可，认为该证据与本案无关，且潘小烨并未提供证据证明对其造成误导；2、承诺书，证明吴丽军承诺如果7天之内不能批贷，由幸福树不动产公司退还中介服务费10000元，幸福树不动产公司对该证据的真实性不予认可，认为该承诺书是否为吴丽军出具无法证明，承诺书中注明的10000元中介服务费是交给幸福乐家担保公司的，该费用不是居间费；3、个人信用报告查询记录，因该查询记录中没有幸福树不动产公司对其的查询记录，证明幸福树公司并未为其买卖房屋提供贷款服务，幸福树不动产公司对该证据的真实性及其证明目的不予认可，认为合同中并未约定其负有查询以及办理贷款的义务，故该证据与本案无关；4、房屋按揭贷款委托协议，证明幸福树不动产公司在其和卖方的房屋交易中有提供贷款服务的义务，幸福树不动产公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据系委托贷款协议与本案的居间关系不是同一法律关系，且委托协议中约定的服务费是委托服务费，该费用并未实际收取，该费用与本案的居间服务费无关。5、《房屋买卖居间服务合同》，证明该合同约定丙方不能提供虚假信息，但幸福树不动产公司员工张宏武对其提供了虚假信息，造成其和房屋卖方的误解，幸福树不动产公司对合同的真实性无异议。6、张宏武和吴丽军的电话录音，证明二人认可因二人工作失误导致其损失，幸福树不动产公司对录音内容不予认可；7、情况说明，证明其代幸福树不动产公司垫付20000元的违约金，幸福树不动产公司对该证据不予认可；8、工商信息查询，证明幸福树不动产公司和幸福乐公司法定代表人系同一人，由此对其造成误导，幸福树不动产公司对该证据的真实性无异议，但认为两公司的法定代表人为一人并未违反法律的规定。潘小烨为证明幸福树不动产公司在房屋买卖居间服务合同中提供了虚假信息以及其代幸福树公司垫付20000元服务费的情形，申请案外人区伶蔓作为证人出庭作证，区伶蔓陈述在与潘小烨签订房屋买卖合同时，张洋作出过7天内批贷的承诺，其房屋出卖信息是自己放在网上的，不是幸福树不动产公司提供的房源信息，潘小烨已支付其760000元购房款，并支付其违约金20000元。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，潘小烨、明峻、区伶蔓与幸福树不动产公司签订的《房屋买卖居间服务合同》，系各方当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，为有效协议，具有法律约束力。各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。按照该合同的约定：“甲、乙双方签订房屋买卖合同即视为丙方居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付合同约定的居间服务费”。在该合同签订后，潘小烨与案外人明峻、区伶蔓签订了《房屋买卖合同》，且潘小烨所购买的房屋已实际过户登记至其名下，应视为幸福树不动产公司按《房屋买卖居间服务合同》约定履行了居间义务，故潘小烨应按合同约定向幸福树不动产公司支付居间服务费。潘小烨以其与幸福树不动产公司签订居间合同是基于幸福树不动产公司工作人员吴丽军出具承诺保证能按时贷款，其认为幸福树不动产公司和幸福乐家担保公司为同一家公司的重大误解为由，主张撤销其与被反诉人幸福树不动产公司签订的《房屋买卖居间服务合同》的反诉请求，因潘小烨提交的吴丽军出具的承诺书是在其与幸福树不动产公司签订的《房屋买卖合同居间服务合同》之后的2014年3月19日，且在潘小烨与案外人签订的《房屋买卖合同》中明确约定潘小烨购房的贷款由幸福乐家担保公司办理，故潘小烨的该项反诉请求不能成立；至于潘小烨反诉幸福树不动产公司退还已交的居间服务费10000元并承担其损失20000元反诉请求，因收取潘小烨10000元预付保障服务费的是幸福乐家担保公司而非幸福树不动产公司，潘小烨反诉的20000元损失系因其与案外人的房屋买卖合同关系而产生，与本诉为不同的法律关系，潘小烨不能证明该损失为幸福树不动产公司所致，故潘小烨的上述反诉请求，本院同样不予支持；考虑幸福树不动产公司员工在与潘小烨签订《房屋买卖居间服务合同》的过程中存在不规范行为，对潘小烨在认知上造成了一定的误导，故对幸福树不动产公司要求潘小烨支付违约金1598元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、潘小烨于判决生效后十日内，支付贵阳幸福树不动产经纪有限公司居间服务费5920元；二、驳回贵阳幸福树不动产经纪有限公司其余诉讼请求；三、驳回潘小烨的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费368元由潘小烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 仝 迎审判员 李文玲审判员 骈冬梅二〇一四年七月二十三日书记员 王 博 关注公众号“”