（2014）淮涟商初字第111号
裁判日期: 2014-07-23
公开日期: 2014-09-09
案件名称
淮安市华泰物业服务有限公司诉胡景华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
涟水县人民法院
所属地区
涟水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市华泰物业服务有限公司,胡景华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2014）淮涟商初字第111号原告淮安市华泰物业服务有限公司。法定代表人贾兵。委托代理人陈华。委托代理人王春雷。被告胡景华，男，汉族。原告淮安市华泰物业服务有限公司（以下简称华泰物业公司）诉被告胡景华物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月26日受理后，依法由审判员翟春花适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告华泰物业公司委托代理人王春雷、被告胡景华于第一次开庭时到庭参加诉讼；原告华泰物业公司委托代理人陈华、被告胡景华于第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华泰物业公司诉称：2011年9月26日，涟水县人才小区业主委员会与原告签订三年期的《物业服务委托合同》一份，将包括被告所有的9幢3单元102室房屋委托给原告服务管理。该合同明确了原告的权利义务，自合同起始期2011年10月1日起，原告确实肩负起了管理职责，使小区迅速趋于正常。期间，绝大多数业主都能在规定期限内缴纳了物业服务费和共用水电费。被告从2012年12月1日起就属于欠费逾期。原告多次书面通知、上门催收均被拒绝，故向法院提起诉讼，请求法院判令：被告胡景华给付原告物业服务费1070.81元（2011年10月1日至2014年9月30日）、滞纳金1991.14元、共用水电费150元，合计3211.95元。原告所举的证据是：1、物业服务合同1份；2、物业服务合同补充协议1份；3、涟水县物价局申请报告1份；4、证明1份。被告胡景华辩称：1、2012年3月18日，原告法定代表人将小区树木全部盗走。后小区两次报警，原告法定表人说将大树挖走了是因为要种小树种子。2、（2013）涟商初字第182号案件于2013年5月2日10时在涟水法院5号庭开过庭。现在因为同一事实，同一理由已经在诉讼过程中，原告就不应当再起诉，法院也不应当再受理，除非撤诉。原告现又起诉违反了一事不再理原则。3、原告法定代表人贾兵的身份不清楚，也不清楚原告是如何管理小区的。原告如要进入小区进行管理，必须要召开业主大会，否则原告的身份就不合法。小区的业主委员会没有经过业主大会选举，所以双方签订的物业服务合同是无效的。4、原告进入小区后，没有将小区管理服务好。如卫生差，下水道经常堵塞，下水管损坏也无人修理。2012年春节前，因为下水道堵塞，其家里的菜盆往上渗水，导致其无法在小区过春节。5、原告伪造70%的业主签字，擅自动用维修基金。这一情况在涟水县物业管理科有记录。6、原告私自让燃气公司进入小区，燃气管道从被告家窗户下面通过，直接影响了被告的生活。7、原告进入小区后，没有管理好小区，导致小区绿化带、休闲广场停满车辆以及小区脏乱差等问题。综上，原告所诉的房屋面积106.23平方没有异议，但原告不应当向被告收取物业费，被告也不应该承担违约金。此外，原告没有缴纳共用水电费的票据，故被告不应当缴纳共用水电费。被告所举的证据是：照片1组。经审理查明：被告胡景华系涟水县人才小区9号楼3单元102室的业主，房屋面积为106.23平方。2011年9月26日，原告与人才小区的业主委员会签订了一份物业服务委托合同，约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.27元收取物业费；如在合同期内，物价指数变化较大，双方应另行协商物业收费标准；合同生效后的两个月内缴纳当年的物业费用（物业服务费、公共水电费），以后年度的费用在相应年度开始前的两月内缴纳完毕。逾期交纳物业管理费和其他费用的，从逾期之日起按每天应交管理费用的千分之五交纳滞纳金。共用水电费，全体业主暂按50元缴纳，多退少补，结余转下年。并约定合同期限为2011年10月1日至2014年9月30日。2013年10月15日，原告与该小区业主委员会签订补充协议，约定2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费用按每月每平方米0.3元的标准收取，后该收费标准在涟水县物价局备案。合同签订后，原告为该小区提供物业管理服务事宜。被告胡景华未缴纳2011年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费及公用水电费。被告所举的照片反映了小区的绿化遭到破坏，车辆乱停乱放，垃圾清理不到位等问题。另查明：被告胡景华因未缴纳2011年10月1日至2012年9月30日期间的物业管理费，原告因而起诉胡景华（案号：（2013）涟商初字第182号），要求其缴纳物业费、滞纳金及共用水电费。后原告申请撤诉，本院未通知被告胡景华关于原告撤诉的事宜。以上事实，有物业服务合同、物业服务合同补充协议、涟水县物价局申请报告、证明、照片以及庭审笔录等证据予以证明。本院认为：关于被告“一事不再理”的抗辩：原告于2013年3月因物业费等问题起诉被告，后原告撤诉。原告撤诉，虽然未通知被告，但原告撤诉并不需要被告同意，该撤诉行为已经发生法律效力。现原告又起诉被告要求给付3年的物业费等，与之前的诉讼请求并不完全吻合，故本院现受理此案没有违反“一事不再理”的原则。关于涟水县人才小区业主委员会成立是否合法，因业主委员会实质要件的合法性及其行为的有效性属于业主自治问题，不属于人民法院民事诉讼审查的范围，本案不予理涉。原告华泰物业公司为小区提供物业服务，业主胡景华应当根据物业服务合同约定的标准交纳物业服务等费用。故原告华泰物业公司要求被告胡景华交纳物业服务等费用的诉讼请求，于法有据，应予以支持。故原告有权主张2011年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费1070.8元。虽然原告提供的物业服务存在不到位的地方，但物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果物业服务有瑕疵，业主就不交纳物业服务费。这样既不利于物业服务的长远发展，也不利于维护广大业主的利益。故本院对被告以原告服务不到位而拒交物业费的抗辩意见不予采信。对于原告在小区服务管理中的问题，被告可以要求原告履行合同约定的维修、养护、管理等义务，也可以要求原告承担采取补救措施及赔偿损失等违约责任，原告亦也应该积极提高其服务、管理的质量。因为原告在小区的管理服务过程中，也存在小区管理服务不到位等违约行为问题，故本院对原告主张滞纳金的主张不予支持。对于共用水电费问题，小区内共用水电费系实际发生的费用，虽然原告未能举证证明已实际发生的共用水电费的数额，但被告仍应按合同约定缴纳第一年的共用水电费50元，第一年的费用如有结余则按合同约定处理。之后共用水电费则应由原告结算后再处理。对于被告在庭审中所说的原告移走小区内的树木，伪造业主签名擅自动用维修基金问题：如果原告移走小区树木，该纠纷则是侵权纠纷，与本案不是同一法律关系，本院不予理涉。对于是否存在伪造业主签名擅自共用维修基金问题，应该由管理维修基金的相关部门进行审查，不在本案的审理范围内，本院亦不予理涉。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告胡景华于本判决生效之日起十五日内支付原告淮安市华泰物业服务有限公司物业管理服务费、共用水电费合计1120.8元。二、驳回原告淮安市华泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。被告应负担的部分在本判决生效之日起十五日内付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）审 判 长 翟春花代理审判员 张 健人民陪审员 张 煦二〇一四年七月二十三日书 记 员 熊 丹附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。