（2013）鄂汉江行终字第00022号
裁判日期: 2014-07-23
公开日期: 2014-08-21
案件名称
雷艳波与天门市房地产管理局行政登记二审行政判决书
法院
湖北省汉江中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
余先枝,雷艳波,天门市房地产管理局,景德镇市住宅建设开发有限责任公司
案由
法律依据
最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第十二条，第四十九条第一款；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》：第十一条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第五十四条，第六十一条
全文
湖北省汉江中级人民法院行 政 判 决 书（2013）鄂汉江行终字第00022号上诉人（原审第三人）余先枝。委托代理人胡拥军，湖北法卒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）雷艳波，曾用名雷家波，司机。委托代理人程长林。原审被告天门市房地产管理局，住所地：天门市竟陵办事处钟惺大道西园丁小区。法定代表人曹林，该局局长。委托代理人程刚。委托代理人阳中祥，湖北鹰之歌律师事务所律师。原审第三人景德镇市住宅建设开发有限责任公司，登记住所地：江西省景德镇市麻石下弄116号。法定代表人石文洪，该公司总经理。上诉人余先枝因与被上诉人雷艳波、原审被告天门市房地产管理局及第三人景德镇市住宅建设开发有限责任公司房屋行政登记一案，不服湖北省天门市人民法院（2012）鄂天门行初字第00009号行政判决，于2013年10月14日向本院提起上诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人余先枝，被上诉人雷艳波及其委托代理人程长林，原审被告天门市房地产管理局的委托代理人程刚、阳中祥到庭参加诉讼，原审第三人景德镇市住宅建设开发有限责任公司（下称景德镇公司）经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原审查明：1990年10月26日，景德镇公司在江西省景德镇市工商行政管理局登记成立。2003年1月6日，该公司在天门市工商行政管理局登记成立景德镇分公司。2003年，天门市供销车队因企业改制，将坐落于天门市竟陵办事处人民大道西的土地，通过天门市土地收购储备中心以挂牌的方式出售给景德镇分公司进行房地产开发，建设天门市西江花园商住楼，该建筑为两栋楼房，因该楼西北侧规划为垃圾转运站，其中A栋四单元西一楼原设计为垃圾车通道，现一部分为余先枝所购房屋。2006年8月，景德镇公司经与天门市竟陵环卫管理所协商并达成协议，约定由景德镇公司支付天门市竟陵环卫管理所22万元，过车通道由景德镇公司自主处理，天门市竟陵环卫管理所负责协调通知天门市房地产管理局为景德镇公司办理所有的房产证手续，协议还对其他事项进行了约定。天门市人民政府的相关领导在该协议书上签字，并报天门市人民政府分管副市长同意。景德镇公司于当日出资22万元后，将垃圾中转站迁出，并将该通道南、北两端分别改建成2套47.88平方米的商品房。2007年5月20日，余先枝以7万元的价格购买了其中南端的房屋，编号为1栋4单元123号。同年11月10日，余先枝向天门市房地产管理局申请房屋所有权登记。天门市房地产管理局在收集了《提交资料登记表》、申请审批表、税务发票、余先枝与李利的身份证、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《委托书》、《声明》、《房屋分户平面图》、《商品房买卖合同》等相关资料后，于同年12月为余先枝办理了房屋登记，并颁发了天门市房权证竟陵字第××号房产证。2006年8月7日，雷艳波在西江花园A栋购房。2012年10月12日，雷艳波认为天门市房地产管理局为余先枝的房屋登记行为违法，侵占了该小区消防及人行通道，损害了其合法权益，提起诉讼，请求撤销天门市房权证竟陵字第××号《房屋所有权证》。原审认为：本案的争议焦点为：1、雷艳波是否具有原告主体资格；2、雷艳波的起诉是否超过起诉期限；3、本案是否应当中止审理；4、余先枝购买房屋是否属于善意取得；5、天门市房地产管理局的被诉行为是否合法。关于雷艳波是否具有原告主体资格，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十三条“有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：（一）被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的”之规定，雷艳波在西江花园所购买的房屋与余先枝属同一栋楼，其认为天门市房地产管理局为余先枝的房屋登记行为违反规划，占用人行通道，妨碍其通行，涉及相邻权，雷艳波对被诉行为有权提起诉讼。天门市房地产管理局认为根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条的规定，对侵占通道的行为，应由业主大会提起诉讼，雷艳波以自己的名义起诉不具原告主体资格。因物权法的上述规定，是对民事侵权行为业主提起诉讼的规定，而本案属行政诉讼，天门市房地产管理局的辩称理由不能成立，不予支持。关于雷艳波的起诉是否超过起诉期限，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任”之规定，天门市房地产管理局应对该主张承担举证责任。天门市房地产管理局于2007年12月就作出了被诉行政行为，但未提供雷艳波应当知道自己的权益被侵害却未在法定期限内起诉的证据。雷艳波不是行政相对人，显然不能以被诉行政行为作出之日作为其知道其权益被侵害之日。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”之规定，雷艳波的起诉未超过起诉期限。关于本案是否应该中止审理，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十一条第一款第（六）项“在诉讼过程中，有下列情形之一的，中止诉讼：……案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审理结果为依据，而相关案件尚未审结的；……”和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠予、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”之规定，天门市房地产管理局认为其作出被诉行为所涉及的房屋存在合同买卖的效力问题，应中止审理。本案中，房屋买卖合同是否有效不是雷艳波请求撤销被诉行政行为的理由，故本案不应中止审理。关于余先枝是否善意取得该房屋，依照《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，必须遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”之规定，本案所涉及建筑物不符合原建设用地规划，也未依法办理规划调整的相关手续，不符合法律规定，且占用了规划的公共通道，损害了他人的合法权益。故余先枝购买该房屋不属于善意取得。关于天门市房地产管理局作出的被诉行为是否合法，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日修正）第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”之规定，本案中，余先枝向天门市房地产管理局提交的《提交资料登记表》中载明：“申请办理产权初始登记”，且天门市房地产管理局未提供该房屋曾进行过初始登记的证明，也未要求余先枝提供办理产权初始登记应提供的以上资料，而是在收集了余先枝的《提交资料登记表》、申请审批表、购房发票及税费票、余先枝与李利的身份证、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《委托书》、《声明》、《房屋分户平面图》、《商品房买卖合同》后就为其办理了转移登记，混淆了初始登记与转移登记的区别。而且在办理转移登记时，其登记资料中也缺少原房屋权属证书。余先枝房屋所占地原规划设计为人行通道，虽经景德镇公司与天门市竟陵环卫管理所协商，将该通道交由景德镇公司自主出售，且有天门市人民政府领导的签字，但景德镇公司未将该变化交规划部门进行调整、许可，故天门市房地产管理局作出被诉行为证据不足，登记行为违法。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决：撤销天门市房地产管理局于2007年12月为余先枝作出的房屋登记，及颁发的天门市房权证竟陵字第××号《房屋所有权证》。案件受理费50元，由天门市房地产管理局负担。余先枝不服上述判决，上诉称：1、本案所涉建筑物并未占用人行道和消防通道，而是原垃圾中转站的通道，雷艳波与此无直接的利害关系，无权起诉。2、在与开发商签订该房屋买卖合同时，余先枝支付了相应价款、办理了房屋产权证，审查了相关领导关于建该房屋的批示，尽到了一个普通人应尽的注意义务，作为善意第三人，应得到法律保护。3、西江花园近80家业主的房屋均未办理初始登记而直接办理了转移登记，如要撤销均应撤销，如此，将给公共利益造成损失。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将会给公共利益造成重大损失或房屋已被第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，不应撤销该登记行为。请求撤销原判，驳回起诉。雷艳波辩称：1、虽然涉案规划调整经过了有关领导批准，但无规划部门许可，该房屋属违章建筑，不能予以登记。2、垃圾中转站已经搬迁，该地方属于西江花园业主的公共通道，雷艳波有权起诉。请求维持原判。天门市房地产管理局述称：同意余先枝的上诉意见。景德镇公司未陈述意见。当事人一审时提交的证据及依据均随案移送，二审中，双方当事人无新的举证质证意见，本院对证据的认定意见与原审一致。原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：本案属同一居住小区的业主对房屋登记部门为其他业主的房屋登记不服提起的行政诉讼。雷艳波在西江花园所购买的房屋与余先枝属同一栋楼，其认为天门市房地产管理局为余先枝的房屋登记行为违反规划，占用小区人行通道，雷艳波与该登记行为有利害关系，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”的规定，雷艳波对被诉行政行为有权提起诉讼。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或者其他物权。善意取得涉及三方当事人的利益，即财产原权利人、让与人与受让人。本案中，余先枝系直接从房屋建筑商景德镇公司购得该房屋，只有两方当事人，并无第三方当事人，且双方买卖的标的物属违章建筑不能买卖，余先枝的购房行为不符合善意取得的法律特征，余先枝不属善意第三人，且本案中亦不存在保护公共利益的情形，故不能适用最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定处理本案。本案中的涉案房屋所占地原规划设计为垃圾车通道，后经景德镇公司与天门市竟陵环卫管理所协商，将该通道交由景德镇公司自主处理，天门市竟陵环卫管理所负责协调通知天门市房地产管理局为景德镇公司办理所有的房产证手续，天门市人民政府相关领导对此进行了批示，景德镇公司由此改变该地用途，在该地上建设商品房并出售给余先枝，但该房屋的建设未经规划部门许可。根据中华人民共和国建设部第168号令《房屋登记管理办法》第二十二条第一款第（一）项“有下列情形之一，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的”的规定，天门市房地产管理局不应对该房屋进行权属登记，其为余先枝办理房屋登记无法律依据。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目之规定，该登记行为应予撤销，相应的天门市房权证竟陵字第××号《房屋所有权证》亦应撤销。综上，余先枝的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用已废止的《城市房屋权属登记管理办法》不当，予以纠正，但实体处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余先枝负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖淑云审 判 员 张 伟代理审判员 梁 颖二〇一四年七月二十三日书 记 员 黄开瑞 来自：