（2014）沪二中民二（民）终字第888号
裁判日期: 2014-07-23
公开日期: 2014-08-02
案件名称
通用地产(上海)有限公司与上海力高物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
通用地产（上海）有限公司,上海力高物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第888号上诉人（原审被告）通用地产（上海）有限公司。法定代表人刘金刚。委托代理人陈圣林，上海市天源律师事务所律师。委托代理人吴维慧，上海市天源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海力高物业管理有限公司。法定代表人何木火。委托代理人毛国平。委托代理人李梅，上海东座律师事务所律师。上诉人通用地产（上海）有限公司（以下简称“通用公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭审理了本案。上诉人通用公司委托代理人陈圣林，被上诉人上海力高物业管理有限公司（以下简称“力高物业公司”）的委托代理人毛国平、李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年4月17日，力高物业公司与原上海市卢湾区中城大楼业主大会、原上海市卢湾区中城大楼业主委员会（以下简称“中城业委会”）签订《中城大楼物业服务合同》，约定由力高物业公司为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日起至2013年3月31日止，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币（以下币种均为人民币）12元，物业管理费每月交纳一次，每次交费时间为每月的第三个工作日内，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。此后力高物业公司开始为中城大楼提供物业服务。原审法院又查明，通用公司系上海市瑞金一路XXX号中城大楼4A室（建筑面积为274.40平方米）业主，每月应付物业管理费3，292.80元。2011年7月至2012年5月的物业管理费通用公司未支付。2012年3月31日，力高物业公司发函要求通用公司支付自2011年6月至2012年3月的物业管理费，未果。原审法院再查明，中城业委会与力高物业公司在合同履行期间发生纠纷，中城业委会曾通知力高物业公司解除《中城大楼物业服务合同》，但力高物业公司认为中城业委会的通知不符合法定条件，继续留在中城大楼内并提供物业服务，中城业委会在力高物业公司未离开中城大楼的情况下，先后聘请上海陶然居物业管理有限公司、上海莘闵物业发展有限公司进驻中城大楼。合同履行期间，力高物业公司提供了包括生活垃圾处理、电梯维修保养、水箱清洗、外墙清洗、水费、电费抄表等在内的物业服务。2012年6月18日，中城业委会向原审法院起诉，要求解除与力高物业公司签订的《中城大楼物业服务合同》，后因中城业委会主体资格不符合法律规定被驳回起诉。中城业委会在该案中提交的证据表明，通用公司代理人黄勇代表通用公司出任中城业委会负责人。2012年7月6日，力高物业公司诉至原审法院，请求判令通用公司支付自2011年6月起至2012年5月止的物业管理费39，513.60元和上述本金至判决生效日止的滞纳金（以本金为限）。原审诉讼中，力高物业公司修改诉请为要求通用公司支付自2011年7月起至2012年5月止的物业管理费36，220.80元和上述本金至判决生效日止的滞纳金（以本金为限）。原审法院认为，首先，原上海市卢湾区中城大楼业主大会、中城业委会与力高物业公司签订的《中城大楼物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，对全体业主均具有法律上的约束力。虽然中城业委会曾向法院起诉解除该合同，但因中城业委会的主体资格问题，该诉请并未得到法院的支持，故通用公司作为该小区的业主，理应按照物业服务合同的约定支付物业管理费。其次，通用公司辩称重复支付了2011年4月和5月的物业管理费，同时已支付了2011年6月的物业管理费，故可以抵扣2011年7月的物业管理费。但通用公司未提供付款单位为上海复申教育咨询有限公司缴付物业管理费的相应发票原件。相反，力高物业公司却提供了该发票的原件，并进而证明因重新开具付款单位为上海市新时代进修学院发票而收回付款单位为上海复申教育咨询有限公司的发票原件的事实，因此力高物业公司的陈述符合情理，并有证据佐证，法院予以采信。再次，虽然通用公司辩称因中城业委会解除了与力高物业公司签订的《中城大楼物业服务合同》，要求业主不要将物业管理费支付给力高物业公司，通用公司按照中城业委会的要求将2011年8月至2012年5月的物业管理费分别付给了上海陶然居物业管理有限公司、中城业委会和上海莘闵物业发展有限公司，力高物业公司无权再收取该部分物业管理费。但鉴于（1）通用公司提供该部分证据已超过举证期限；通用公司提供的部分发票经双方举证质证后证实该部分发票所涉物业管理费不曾重复支付，且通用公司未提供2011年8月至10月物业管理费发票原件；通用公司提供的2011年11月至12月、2012年1月至3月的物业管理费收据仅为普通收据，非正规发票，2012年4月至5月物业管理费的发票是在2012年8月开具，此时通用公司早已知道中城业委会向法院提起解除合同的诉讼；通用公司提供的证据无法佐证2011年11月至2012年5月的收据、发票所涉的钱款已入上海陶然居物业管理有限公司、中城业委会、上海莘闵物业发展有限公司的单位账户内，故通用公司的举证不足以证明其实际已支付2011年8月至2012年5月的物业管理费。（2）中城业委会的负责人黄勇是通用公司委派的代表，其不同于一般业主的特殊身份，使通用公司应明悉中城业委会与力高物业公司之间有纠纷，明悉《中城大楼物业服务合同》是否解除有争议，明悉中城业委会向法院提起解除合同的诉讼，明悉在同一物业小区只能有一个物业服务公司实施物业管理的法律规定，因此通用公司仅凭“根据业委会要求”作为不向力高物业公司支付物业管理费的理由，缺乏法律依据，法院对该辩称理由不予采信。（3）力高物业公司已经举证证明其为中城大楼提供了物业服务，通用公司也自认上述期间力高物业公司仍在中城大楼提供物业服务，故通用公司应该按照合同约定支付物业管理费。因通用公司存在拖欠物业管理费的事实，且合同中有关于滞纳金的规定，因此力高物业公司要求通用公司支付滞纳金的诉讼请求于法不悖，法院一并予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、通用地产（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海力高物业管理有限公司自2011年7月起至2012年5月止的物业管理费36，220.80元；二、通用地产（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海力高物业管理有限公司上述欠款的滞纳金（2011年7月至2012年5月物业管理费的滞纳金，以3，292.80元为本金，从欠费当月4日起算，计算至本判决生效之日止，按照日千分之三的标准给付，以36，220.80元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354.40元，由通用地产（上海）有限公司负担。通用公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，由于业主对力高物业公司提供的物业服务不满意，中城业委会于2011年6月22日召开业主大会，并依据物业服务合同的规定终止了物业服务合同，力高物业公司的经理张建参加了业主大会，该次业主大会投票表决合法有效，中城业委会终止物业服务合同符合法律规定，应为合法有效，因新选聘的物业公司于2011年7月31日进驻中城大楼提供服务，故力高物业公司无权要求业主支付2011年7月31日之后的物业管理费，通用公司根据中城业委会的要求从2011年8月起先后将物业管理费支付给上海陶然居物业管理有限公司、中城业委会以及上海莘闵物业发展有限公司符合法律规定，现力高物业公司要求通用公司重复支付物业管理费并支付滞纳金与公平、合理原则不符，另外力高物业公司认可的上海新时代进修学院支付的物业管理费，存在多付情况，要求撤销原审判决，依法改判驳回力高物业公司原审中的诉讼请求。被上诉人力高物业公司辩称，不同意通用公司的上诉请求，物业服务合同没有终止，2011年6月22日的业主大会不是有效的，中城业委会发出的通知上章是私刻的，终止合同通知不合法，力高物业公司一直在中城大楼提供服务，即使通用公司将物业管理费支付给其他人也是一种恶意行为，原审法院判决正确，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，通用公司为证明其主张提供以下材料：1、客户满意度调查表；2、2011年6月22日的会议记录、业主一览表等；3、2011年7月15日会议记录、委托书等；4、通知函、民事判决书；5、2011年12月13日会议记录、征询意见表等；6、2012年1月19日会议记录、表决票等；7、招标审核确认单、招投标流程表等；8、会议纪要（沟通会）、公告等；9、上海陶然居物业管理有限公司告知函、租赁协议等；10、力高物业公司发票、上海陶然居物业管理有限公司收据发票等；11、上海市人大常委会信访办公室的信函回复。力高物业公司认为通用公司提供的材料不属于二审新证据，不同意进行质证，这些材料也不能证明通用公司的主张，客户满意度表不是力高物业公司制作，会议记录只是部分业主的意见，不能代表业委会，更不能代表全部业主，终止合同的会议程序存在问题，会议主持人就是通用公司原审代理人黄勇，所有通用公司对所有情况都是明知的，即使通用公司存在向其他第三方支付物业管理费，也是恶意行为，上海莘闵物业发展有限公司因发生纠纷，最后没有进驻中城大楼。本院庭审中，双方当事人对原审法院确定的物业管理费数额均无异议。本院认为，力高物业公司与原上海市卢湾区中城大楼业主大会、中城业委会签订的《中城大楼物业服务合同》系各方真实意思表示，属合法有效，该服务合同依法对全体业主均有约束力。基于中城业委会曾起诉解除物业服务合同，但因主体资格问题未获支持的事实，原审法院认定通用公司作为小区业主理应按照合同约定支付物业管理费，并无不妥。通用公司上诉认为中城业委会已经终止了物业服务合同，通用公司按照中城业委会的要求分别将相关物业管理费支付给了新聘的物业公司及中城业委会，符合法律规定。由于中城业委会的负责人黄勇系通用公司委派的代表，故通用公司对于中城业委会与力高物业公司之间就物业服务合同是否解除存在争议、中城业委会曾就物业服务合同解除提起过诉讼等事实均应明知，通用公司现以物业服务合同已经终止，其系根据中城业委会的要求为由，主张不应向力高物业公司支付物业管理费，理由难以成立，本院不予采纳。鉴于通用公司未能提供确实充分的证据证明其已经实际支付了2011年8月至2012年5月的物业管理费，而力高物业公司已经提供证据证明其为中城大楼提供了物业服务，原审法院据此判决通用公司向力高物业公司支付相应物业管理费，亦无不妥。由于通用公司拖欠物业管理费，原审法院按照物业服务合同的约定判决通用公司应支付滞纳金，依法有据，本院予以认同。通用公司上诉所提异议均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院在查明事实并充分阐述理由的基础上所作判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币354.40元，由上诉人通用地产（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑代理审判员 张的日代理审判员 高 胤二〇一四年七月二十三日书 记 员 朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”