（2013）徐民四（民）初字第3802号
裁判日期: 2014-07-22
公开日期: 2014-11-08
案件名称
上海龙鑫物业有限公司与上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海龙鑫物业有限公司,上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十七条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2013）徐民四（民）初字第3802号原告上海龙鑫物业有限公司，住所地上海市徐汇区罗秀新村22-25号底层。法定代表人王民华，总经理。委托代理人蔡敬贤。委托代理人张骥，上海襄阳律师事务所律师。被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会，住所地上海市徐汇区某路某弄居委对面。负责人金应勇，主任。委托代理人陈颖健，上海绍刚律师事务所律师。原告上海龙鑫物业有限公司诉被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月20日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年5月25日公开开庭进行了审理。原告上海龙鑫物业有限公司的委托代理人蔡敬贤、张骥，被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会的负责人金应勇及其委托代理人陈颖健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海龙鑫物业有限公司诉称，上海市某路某弄鑫隆花园小区是以商品房为主的小区，建筑面积共64516平方米，其中有51套房屋建筑面积4285.55平方米属于公有住房售后房，根据沪价房（1996）第219号文《1996年上海市公房管理费和房屋修缮人工费等收费标准》及上海市物价局于2012年7月31日发文《关于调整公有住房售后物业服务费收费标准的通知的规定，住宅电梯、水泵运行费每月每平方米建筑面积0.55元，其中由房屋业主直接支付0.15元，从公有住宅售后修缮资金中列支0.40元。原告从1998年起不断向被告提出要求从维修基金中列支提取售后公房电梯运行费，被告不予理睬；现请求判令被告从售后公房维修基金账户中支付每平方米0.40元的电梯、水泵运行费计200，666.13元（共48套售后房，每户买入时间不同，从出售日期开始起算，最早自1998年起算，到2013年6月为止）。被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会辩称，首先，1998年至2011年6月期间的债权已经丧失了诉讼时效。按照双方间物业服务合同约定的按季缴纳，原告没有证据证明其在起诉前催讨过。其次，原告所提及的电梯维护费，在2006年原、被告签订的补充协议中约定，电梯运行费不足部分，经业委会核查后在本小区的维修资金中列支。2007年至2011年，小区业委会均按补充协议约定对原告管理需求亏损进行了补贴，由于原业委会在使用维修资金过程中存在违反法定程序，被告已另案起诉主张权利，故原给予原告的补贴须偿还。再次，关于2012年1月至2013年6月期间的债权，根据双方签订的备忘录，被告当时同意在结算时给予一部分的补偿，但原告拒绝结算；所以不存在被告还欠原告电梯运行费等费用。现在原告要求0.40元的电梯水泵运行费，属于不当得利。原告经营中的亏损是原告自己管理不当，与被告无关。原业委会成员也称，原告在管理期间从未就0.40元电梯运行费主张债权。原告的诉请实际是物业服务费，物业服务费是一季度一算，原告在管理期间没有每年结算，而在退出小区后要求一并结算，原告意图不良。被告从每年收益中补贴原告的亏损，原告如果亏损，应拿出相关证据，被告也愿意按时结算。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2007年4月21日，原、被告签订关于鑫隆花园物业服务合同续签事宜的补充协议，约定，1、双方愿意续签鑫隆花园物业服务合同，续签合同的有效期为2007年5月1日至2008年5月31日止，在继续履行双方于2006年3月签订的鑫隆花园物业服务合同内容的同时，增加补充协议，并具有同等法律效力，2、根据原告对于小区电梯管理的实际情况，被告同意按小区电梯全包形式维修保养提取10%（每年的“全包”总价为201，600元），作为管理费支付给原告，被告每月向原告支付1，680元，此款支付方式与地面收益结算时同步进行，从2006年11月24日起执行，3、双方同意，本小区每月的电梯运行费应收款（不含底层房屋的部分、空关房的部分和售后公房的不足部分），扣除小区每月电梯用电费及小区每月电梯全包形式的维修保养费后的不足部分，经业委会核查确认后在本小区的维修资金中列支，从2006年11月24日执行。2007年-2010年，原告分别出具鑫隆花园地面收益结算清单给被告，被告均给予原告一定数额的补贴（上述结算清单中售后公房0.15元／平方米进行结算）。2010年，原、被告签订物业服务合同，约定，原告为某路某弄1-4号鑫隆花园提供物业服务，高层物业管理费为每月每平方米1.06元，管理期限为2010年5月1日至2011年3月31日。2012年8月15日，原告出具鑫隆花园2011年度费用结算清单，该清单对售后公房0.15元／平方米收支进行结算。2012年10月15日，原、被告签订情况说明，内容为，因鑫隆花园小区适逢业委会换届以及审计等诸多因素，客观上造成鑫隆花园小区自2010年5月至今的物业服务合同无法正式签订，……经物业公司与新一届鑫隆花园业主委员会协商后确认，1、自2010年5月1日至新的物业服务合同签订生效之日起，作为事实上提供物业服务的原告视为合法的接受小区业委会委托物业管理的企业，享有相应的责任义务与权利（参照原合同相应条款），2、新的物业合同将在综合参考国家政策变化、人工成本上涨等因素后制定，在新旧物业合同交替阶段，相关物业服务的内容与收费服务标准等暂按原合同标准执行，费用不足部分暂由原告垫资，签订新合同时将一并协商考虑解决以上费用问题，……4、本协议内容作为原物业服务合同的临时补充条款直至新的物业服务合同签订。2013年10月12日，上海市徐汇区某街道某新村第一居住委员会出具证明，内容为，原告对上海市某路某弄鑫隆花园小区的管理服务至2013年6月30日止，从2013年7月1日起由上海虞新物业管理有限公司接管该小区的物业管理。另查明，鑫隆花园售后公房有48套，其中1号403室（建筑面积75.61平方米，2003年12月31日至2013年6月30日）、1号802室（建筑面积75.61平方米，2000年2月12日至2013年6月30日）、1号902室（建筑面积75.61平方米，2000年4月3日至2013年6月30日）、1号904室（建筑面积90.42平方米，2000年1月31日至2005年2月16日）、1号905室（建筑面积67.48平方米，2003年7月12日至2013年6月30日）、1号1001室（建筑面积90.42平方米，2000年1月24日至2013年6月30日）、1号1201室（建筑面积90.42平方米，2000年4月21日至2008年4月21日）、1号1301室（建筑面积90.42平方米，2001年10月2日至2013年6月30日）、1号1401室（建筑面积90.42平方米，2011年11月1日至2013年6月30日）、1号1404室（建筑面积90.42平方米，2000年11月8日至2013年6月30日）、1号1408室（建筑面积67.48平方米，2002年5月20日至2013年6月30日）、1号1703室（建筑面积103.48平方米，2000年2月15日至2013年6月30日）、1号1803室（建筑面积103.48平方米，2000年1月24日至2013年6月30日）、3号203室（建筑面积75.15平方米，2003年9月2日至2013年6月30日）、3号206室（建筑面积80.45平方米，2004年1月6日至2013年6月30日）、3号301室（建筑面积89.87平方米，2000年5月25日至2013年6月30日）、3号302室（建筑面积75.15平方米，1998年8月31日至2013年6月30日）、3号303室（建筑面积75.15平方米，2011年3月17日至2013年6月30日）、3号304室（建筑面积89.97平方米，2000年11月10日至2013年6月30日）、3号305室（建筑面积80.45平方米，2000年8月30至2013年6月30日）、3号404室（建筑面积89.87平方米，2001年5月22日至2013年6月30日）、3号503室（建筑面积75.15平方米，2000年8月30日至2004年9月23日）、3号603室（建筑面积75.15平方米，2004年9月28日至2013年6月30日）、3号607室（建筑面积104.32平方米，1998年7月13日至2013年6月30日）、3号608室（建筑面积66.98平方米，2001年11月11日至2010年11月11日）、3号706室（建筑面积104.32平方米，2003年9月8日至2003年11月12日）、3号708室（建筑面积66.98平方米，2005年10月9日至2013年4月18日）、3号803室（建筑面积75.15平方米，2004年1月5日至2009年9月11日）、3号805室（建筑面积66.98平方米，2004年10月12日至2013年6月30日）、3号1001室（建筑面积89.87平方米，2000年5月25日至2013年6月30日）、3号1004室（建筑面积89.87平方米，权利人为售后龙华房地产有限公司，2007年11月6日至2013年6月30日，新建商品房2007年11月6日更正）、3号1203室（建筑面积75.15平方米，2000年6月1日至2013年6月30日）、3号1204室（建筑面积89.87平方米，1998年8月31日至2013年6月30日）、3号1303室（建筑面积75.15平方米，1999年6月20日至2013年6月30日）、3号1304室（建筑面积89.87平方米，2003年12月11日至2013年6月30日）、3号1305室（建筑面积66.98平方米，2004年4月6日至2005年4月18日）、3号1306室（建筑面积104.32平方米，1998年8月31日至2004年8月9日）、3号1308室（建筑面积66.98平方米，2007年5月15至2009年10月14日）、3号1406室（建筑面积104.32平方米，2000年3月1日至2013年6月30日）、3号1603室（建筑面积75.15平方米，2005年2月1日至2013年6月30日）、3号2003室（建筑面积75.15平方米，2002年5月20日至2010年12月15日）、3号2104室（建筑面积125.11平方米，2005年10月24日至2013年6月30日）、4号401室（建筑面积89.87平方米，2000年11月15日至2013年6月30日）、4号502室（建筑面积75.15平方米，1998年12月8日至2013年6月30日）、4号601室（建筑面积89.87平方米，2000年5月25日至2013年4月25日）、4号701室（建筑面积89.87平方米，2001年5月21日至2013年6月30日）、4号901室（建筑面积89.87平方米，2001年2月27日至2013年6月30日）、4号1101室（建筑面积89.87平方米，2003年12月6日至2004年1月12日）。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有原告出示的物业服务合同、售后公房查询表、撤离证明、情况说明、房地产登记信息；被告出示的补充协议、结算单、情况说明等书证佐证，本院予以确认。本案在审理过程中，原告自认，没有证据证明曾向被告催讨0.40元的电梯运行费，但认为，原告在鑫隆花园小区物业服务至2013年6月，权利一直在原告手中，不存在丧失权利，2011年原、被告结算费用时，原告已向被告提出过。针对原告出示的1号楼1401室房屋的房地产登记簿信息受理日为2011年11月1日，原告在庭审后补充提交房地产登记簿信息，受理日为2000年1月26日，核准日为2000年2月12日，注销日期为2011年11月15日，原告同时提出，2号楼1004室根据房地产登记簿权利人为上海龙华房地产有限公司，实际权利人为史某某；对此，被告出具情况说明，内容为，经走访调查，鑫隆花园1号楼1401室产权人于1999年归属业主朱某某，2011年朱某某将其爱人加入产权人，变更了产权证，3号楼1003室产权人为史某某。本院认为，原、被告签订的物业服务合同、情况说明、补充协议及双方对地面收益结算，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。关于鑫隆花园3号楼1004室房屋，根据原告出示的房地产登记簿信息，该房屋的产权人为上海龙华房地产有限公司，备注为新建商品房，原告未进一步提供该房屋为售后公房的充分证据，至于原、被告均提出，房地产登记簿权利人与权属证书不一致，现原告未提供证据证明登记确有错误，根据法律规定，以房地产登记簿为准，故原告要求被告支付该房屋的售后公房维修基金账户中每平方米0.40元的电梯运行费之诉讼请求，本院不予支持。根据原、被告间物业服务合同及补充协议的约定，结合原、被告于2007年、2008年、2009年、2010年2011年分别对鑫隆花园小区物业管理费用进行结算等情况，现原告至今未提供向被告催讨物业管理费的充分证据，故本院采纳被告的答辩意见，故原告要求被告支付2011年6月30日前售后公房维修基金账户中每平方米0.40元的电梯运行费之诉讼请求，本院不予支持，原告要求被告支付2011年7月1日至2013年6月30日间售后公房维修基金账户中每平方米0.40元的电梯运行费之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，判决如下：被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告上海龙鑫物业有限公司给付2011年7月1日至2013年6月30日间从公有住宅售后维修资金中列支每平方米0.40元的电梯运行费计人民币29，365.72元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4，559元，由原告上海龙鑫物业有限公司负担3，942.80元，被告上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会负担616.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 汪俭蓉人民陪审员 徐勇根人民陪审员 严国华二〇一四年七月二十二日书 记 员 邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国物权法法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”