（2014）青民一终字第917号
裁判日期: 2014-07-22
公开日期: 2014-09-10
案件名称
孙玉琴与张玉章、苏国庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张玉章,孙玉琴,苏国庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第917号上诉人（原审被告）张玉章。委托代理人马成梅。被上诉人（原审原告）孙玉琴。委托代理人刘青，山东鼎海律师事务所律师。委托代理人徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。原审被告苏国庆。委托代理人徐大洲，山东乾恒律师事务所律师。委托代理人陈英，山东乾恒律师事务所律师。上诉人张玉章因与被上诉人孙玉琴、原审被告苏国庆房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2010）南民重字第70001号民事判决，于2014年1月23日向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员邱彦共同组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人张玉章及其委托代理人马成梅，被上诉人孙玉琴的委托代理人刘青、徐玉霜，原审被告苏国庆的委托代理人徐大洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙玉琴在原审中诉称，2000年11月28日，张玉章与开发商签订商品房购销合同，购买青岛市香港中路75号丁香港花园×区公建×-×层，横轴×-×号、纵轴×-×房产，单价每平方米1.2万元，建筑面积约400.6平米（暂测）。2006年3月29日，张玉章与案外人刘青建签订房屋买卖协议，约定由案外人刘青建购买涉案房屋。后涉案房屋交与案外人刘青建，并由刘青建对外出租，收取租金。经刘青建介绍，在查看张玉章证件及其与开发商签订的商品房购销合同并了解相关情况后，孙玉琴与张玉章、房产中介公司于2007年1月26日签订《房产代购委托合同》及三个附件合同，约定孙玉琴委托张玉章购买涉案房屋，总价款810万元。后孙玉琴按照上述合同约定，于2007年1月29日前向张玉章支付了270万元，该款项用于张玉章偿还中国建设银行的房屋抵押款。张玉章还款后，于2007年1月31日解除房屋抵押，但张玉章并未履行相应的合同义务。为继续履行委托代购合同，孙玉琴与张玉章、房产中介公司于2007年3月14日签订补充协议（一）、（二）及实施结果书。2007年3月15日，孙玉琴向张玉章又支付了购房款96万元，但张玉章仍然未履行法律义务。2007年8月27日，孙玉琴与张玉章、苏国庆一起协商履行委托代购合同及利益分配问题，但未能达成一致。请求判令：1、张玉章、苏国庆继续履行《房产代购委托合同》，协助孙玉琴办理涉案房屋房地产权登记手续；2、张玉章、苏国庆赔偿孙玉琴经济损失578097元；3、张玉章、苏国庆双倍返还认购保证金20万元；4、张玉章、苏国庆向孙玉琴支付服务费5000元；5、张玉章、苏国庆承担本案诉讼费用、鉴定费用。张玉章在原审中辩称，本案房屋买卖合同无效，涉案房屋没有取得产权证，根据房地产管理法，本案争议房屋禁止上市交易。双方签订买卖合同的目的是规避国家税费，是为了掩盖非法目的，也属于合同无效的情形。孙玉琴的诉讼请求均以合同有效为前提，因此应当驳回孙玉琴的诉讼请求。苏国庆在原审中辩称，孙玉琴所述没有事实和法律依据。涉案房屋系张玉章与苏国庆共同共有，孙玉琴与张玉章签订房屋买卖合同时，苏国庆并不知情，侵犯了苏国庆的所有权，因此张玉章与孙玉琴所签订的房屋买卖合同无效。关于孙玉琴所主张的有关损失保证金及服务费，是基于张玉章对涉案房屋拥有全部所有权的前提下产生的，其侵犯了苏国庆的所有权，故孙玉琴所主张的保证金及服务费无任何事实及法律依据，请求法院驳回孙玉琴的诉讼请求。原审法院查明，2000年11月28日，张玉章向山东省房地产开发集团青岛公司购买青岛市市南区香港中路75号丁香港花园×区×-×层房屋，并签订《商品房购销合同》一份，约定该商品房单价为每平方米12000元，总价为4807200元。后因张玉章无法支付全部购房款，苏国庆作为共同购买人加入上述《商品房购销合同》中，并于2002年2月至2003年5月向山东省房地产开发集团青岛公司支付购房款共计172万元。2003年7月21日，张玉章与建行青岛市中山路支行就涉案房屋在青岛市房地产登记部门办理了房屋抵押登记手续，房地产他项权人为建行青岛市中山路支行，房产权利人为张玉章与苏国庆。抵押档案中留存的商品房购销合同中买方处填写的是张玉章和苏国庆。2003年12月22日，张玉章与苏国庆签订《购房协议书》一份，约定：经苏国庆和张玉章共同商议同意，达成购香港花园网点房一套444.62平方米。1、张玉章已交首付房款20万元，后期苏国庆付172万元，按揭贷款288.8万元。2、为方便贷款，此网点房房产证如果办张玉章和苏国庆名下，各占50%，永久权。3、购房所投资金本息由张玉章和苏国庆共同负责偿还。4、如果出租所得租金先保证建行贷款本息每月偿还，然后再付苏国庆银行贷款172万元本息和张玉章20万元贷款本息。此协议具有法律效力，签字生效。张玉章和苏国庆在该协议书上签字纳印。2006年3月29日，张玉章与案外人刘青建签订了《房屋买卖协议》，约定张玉章将涉案房屋出售给刘青建，房屋总价款为810万元。同年7月28日，张玉章又出具委托书一份，委托刘青建全权办理涉案房屋的租赁事宜。2007年1月26日，张玉章与孙玉琴在苏国庆不知情的情况下，签订《房产代购委托合同》，约定：孙玉琴通过房产中介公司介绍委托张玉章代购青岛市市南区香港中路75号丁香港花园×区公建×-×层，横轴×-×号房，纵轴×-×房产（即涉案房产）；建筑面积为444.87平方米，认购价格为18208元／平方米，认购总款约810万元；张玉章负责办理孙玉琴同开发商签订正式的“商品房购房合同”，该合同价格为12000元／平方米，差额2761560元（（18208-12000）元×444.87平方米）作为张玉章的劳务费，在张玉章完成委托事项后归张玉章所有；合同有效期自2007年1月26日至2007年6月30日，该期限内，孙玉琴不得撤销委托，否则视为违约，其移交的认购保证金10万元归张玉章所有，张玉章如未能在合同有效期内完成孙玉琴委托事项，则属于违约，应在二日内将孙玉琴交付的10万元认购保证金一次性双倍返还孙玉琴。同日双方签订了附件合同﹤一﹥，约定孙玉琴于2007年1月29日前支付张玉章250万元，连同定金10万元，共计260万元，用于张玉章解除其银行按揭贷款，并约定张玉章在2007年2月15日前办理完孙玉琴的购房合同。同时双方和刘青建签订了附件合同﹤二﹥、﹤三﹥，约定解除了张玉章与刘青建签订的涉案房屋的买卖协议以及涉案房屋现已由张玉章转卖给孙玉琴后，该房屋继续租赁及租赁合同变更和刘青建已收租赁费支付孙玉琴的事宜。2007年3月14日，孙玉琴与张玉章签订了补充协议（一），约定因张玉章协助孙玉琴办理正式的商品房购房合同时间拖后，形成违约，故孙玉琴同意将协助办理购房合同的时间调整为2007年4月15日前办完。如到期张玉章未办理完该事项，则按银行同期三个月固定利率向孙玉琴支付已付房款的经济损失。后张玉章与孙玉琴及案外人刘青建又签订了补充协议（二）及补充协议（二）-实施结果书，约定孙玉琴和刘青建房屋交接完毕后，孙玉琴分三次共付给刘青建136万元，并入孙玉琴应付房款总额并对房屋交接事项签字确认。2007年1月26日至3月15日，孙玉琴共向张玉章付款366万元，其中包括认购保证金10万元，张玉章为其出具三份房款收条。另，孙玉琴为购买涉案房屋支付中介费5000元。2007年3月15日，张玉章将涉案房屋交付给孙玉琴。接收涉案房屋后，孙玉琴将涉案房屋用于对外租赁。现涉案房屋仍未办理产权登记手续。该房屋以建行青岛市中山路支行为抵押权人的抵押登记已解除，他项权证已注销。张玉章于2010年7月30日向原审法院提出反诉，要求确认其与孙玉琴签订的《房产代购委托合同》及相关附件无效，并要求孙玉琴赔偿房屋占用费175万元。张玉章一直未交纳反诉费用。原审法院认为，一、张玉章与苏国庆于2003年12月22日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定享受权利、履行义务，即张玉章与苏国庆对涉案房屋均享有产权。二、2007年1月26日，张玉章与孙玉琴签订《房产代购委托合同》，实质上是孙玉琴购买张玉章已购商品房。孙玉琴以委托购买的形式并在合同中约定张玉章负责向开发商办理商品房买卖合同更名事宜均是为规避高额的二手房买卖税费，因此对于双方签订的代购合同及其附件合同、补充协议中涉及为孙玉琴向开发商办理商品房买卖合同的约定因以合法形式掩盖非法目的应为无效。但是孙玉琴要购买该房，而张玉章要出卖该房的意思表示是真实的，因该房屋是张玉章和苏国庆共同享有的，张玉章在未取得苏国庆授权的情况下，即擅自将涉案房屋的全部产权份额出售给孙玉琴，属于无权代理。苏国庆虽然在张玉章将该房卖与孙玉琴时并不知情，但在庭审后，苏国庆表示保留自己的50%，对于张玉章处理本人的50%没有异议，且放弃优先购买权。故应确认张玉章和孙玉琴就该房屋张玉章享有部分的买卖合同有效。张玉章和孙玉琴双方应按约定享受权利、履行义务，即张玉章应当向孙玉琴转让其享有部分的房屋产权，孙玉琴应当向张玉章支付50%的购房款。苏国庆仍继续享有涉案房屋50%的产权份额。孙玉琴和张玉章在合同中没有约定协助办理涉案房屋的过户手续的具体事宜，只约定了办理商品房合同更名事宜。而且孙玉琴要求的是办理整个房屋过户在其名下的手续，但因孙玉琴享有的并非全部房屋，故对孙玉琴的该诉讼请求，不予支持。至于孙玉琴要求张玉章承担因未履行合同义务而返还认购保证金20万元、服务费5000元，并赔偿孙玉琴经济损失578097元的诉讼请求，是基于张玉章未能协助孙玉琴办理商品房合同更名事宜，而该约定是无效的，因此孙玉琴的上述诉讼请求无事实与法律依据，不予支持，依法应予驳回。对于张玉章提出的反诉请求，因其未按规定缴纳反诉费用，因此本案中对于其反诉请求不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第六十条之规定，判决：驳回孙玉琴的诉讼请求。案件受理费46256元，由孙玉琴负担22628元，由张玉章负担22628元。因孙玉琴已预缴，张玉章于判决生效之日起10日内给付孙玉琴22628元。宣判后，张玉章不服原审判决提起上诉，请求二审法院：1、依法确认涉案《房产代购委托合同》及附件合同、补充协议全部无效；2、驳回孙玉琴的诉讼请求；3、纠正一审判决认定事实部分和认为部分存在的错误。其上诉的主要理由是：1、附件合同（三）中无张玉章的签字；2、涉案房屋为张玉章、张玉章的妻子韩春荣及苏国庆、苏国庆的妻子郭翠莲共有，一审遗漏了必须参加诉讼的当事人；3、刘青建是《附件合同》（二）、（三）和《补充协议》（二）的丙方，与本案有利害关系，是必须参加诉讼的当事人；4、涉案的《房产代购委托合同》不能反映出张玉章与孙玉琴的买卖关系；5、张玉章与孙玉琴签订合同时未征求苏国庆意见，违反法律规定，合同应当无效；6、涉案合同是以合法形式掩盖非法目的，应当全部无效；7、涉案房屋的合同价值为810万，但2008年6月30日的评估价值为1156.66万元，应当由中级法院一审；7、本案一审系驳回孙玉琴的诉讼请求，张玉章不应承担诉讼费；8、一审法院适用法律错误；9、涉案房屋未取得房产证，不具备买卖资格；10、孙玉琴明知张玉章欠付开发商房款，仍然购买涉案房屋，应当认定合同无效，一审缺少开发商作为诉讼主体。孙玉琴答辩称，1、孙玉琴与张玉章签订的合同有效；2、苏国庆对张玉章处置自身50%的产权无异议，合同应当有效；3、一审法院对本案有管辖权；4、本案不存在遗漏诉讼主体的问题。苏国庆陈述称，1、苏国庆只要求保留自己的50%产权，并放弃优先购买权，对于张玉章如何对外买卖房屋不干涉。经审理查明，1、苏国庆曾起诉张玉章与孙玉琴，要求确认其与张玉章于2003年12月22日签订的《购房协议书》合法有效、并确认其对涉案房屋拥有50%所有权。原审法院于2013年12月18日作出（2012）南民初字第10564号民事判决，该案判决：一、苏国庆与张玉章于2003年12月22日签订的《购房协议书》合法有效；二、苏国庆对涉案房屋享有50%产权份额。张玉章、孙玉琴、苏国庆均认可该判决已经生效。本院二审查明的其他事实与原审判决查明事实一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，张玉章与孙玉琴于2007年1月26日签订的《房产代购委托合同》，实质上是孙玉琴购买张玉章与苏国庆已经购买的涉案房屋。涉案房屋原为张玉章和苏国庆共有，孙玉琴与张玉章签订合同时未取得苏国庆的同意，现苏国庆不同意出售自己享有的50%的产权，故孙玉琴与张玉章关于买卖苏国庆所有的50%产权部分的约定应属无效。张玉章与孙玉琴关于由张玉章负责向开发商办理商品房买卖合同更名事宜的约定，系为规避房屋买卖的税费，违反了相关法律规定，因此双方签订的代购合同及其附件合同、补充协议中关于由张玉章负责向开发商办理商品房买卖合同更名事宜部分的约定亦应为无效。针对涉案合同及附件合同、补充协议，苏国庆明确表示对张玉章出售本人50%的产权没有异议、且放弃优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，张玉章和孙玉琴在合同中就该房屋中张玉章享有部分的买卖合同应属合法有效。案外人刘青建在部分《附件合同》和《补充协议》上签字，其目的系为解除与张玉章的买卖合同，现刘青建已经退出了涉案房屋的买卖关系，张玉章和孙玉琴合同的效力及履行与刘青建并无直接的利害关系，张玉章主张刘青建是本案必须参加诉讼的当事人，本院不予采纳；附件合同（三）是孙玉琴与刘青建关于刘青建退出买卖关系及如何与孙玉琴交接房屋的约定，该附件合同（三）与张玉章签字的《房产代购委托合同》、《附件合同》和《补充协议》并无矛盾之处，且涉案房屋也已实际进行了交接，因此，该附件合同（三）虽无张玉章的签字，并不影响孙玉琴与张玉章合同的效力和履行。涉案房屋是否属夫妻共同财产，不影响本案的处理结果，本院对涉案房屋是否属夫妻共同财产的事实，不予审查。已生效的（2012）南民初字第10564号民事判决已经确认苏国庆对涉案房屋享有50%产权份额，表明涉案房屋的权属已经依买卖关系发生了转移，亦表明涉案房屋已经具备上市交易的条件，张玉章关于涉案房屋不具备买卖资格的主张依法不能成立。根据该民事判决，涉案房屋的所有权已经发生转移，张玉章与苏国庆是否欠付开发商购房款，属于债权纠纷，不影响张玉章与孙玉琴合同的效力与履行。涉案房屋的合同价值为810万元，并未超过一审法院的管辖范围，张玉章主张一审法院违反级别管辖，无事实及法律依据，本院不予采信。本案一审虽驳回了孙玉琴的诉讼请求，但该案纠纷系因张玉章悔约引发，一审判决判令张玉章承担相应的诉讼费，并无不当。综上，张玉章的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22626元，由上诉人张玉章负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 邱 彦二〇一四年七月二十二日书 记 员 胡浩东书 记 员 魏 威 关注公众号“”