（2014）金民二初字第2427号

裁判日期: 2014-07-22

公开日期: 2015-06-27

案件名称

武汉元祖食品有限公司与郑州清园酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市金水区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉元祖食品有限公司,郑州清园酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第��十四条第一款

全文

河南省郑州市金水区人民法院民事判决书（2014）金民二初字第2427号原告武汉元祖食品有限公司，住所地武汉市硚口区。法定代表人张秀琬，董事长。委托代理人刘勇军、田金旺，河南佐达胜律师事务所律师。被告郑州清园酒店管理有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人何应辉。委托代理人张英怀、翟志芳，河南天基律师事务所律师。原告武汉元祖食品有限公司（以下简称原告）诉被告郑州清园酒店管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2013）金民二初字第1250号判决书，被告不服一审判决，提起上诉，郑州市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审，本院受理后，依法另行组成合议庭，公��开庭进行了审理。原告委托代理人刘勇军、田金旺及被告委托代理人张英怀、翟志芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告租用被告郑州市房屋，用于直营店经营，租赁期限自2009年11月1日至2015年10月30日，租赁费用为分期支付，第一年租金按12个月支付，第2-6年的租金每6个月支付一次；原告先行支付房屋租金及税费、电费。费用支付后，被告必须在15天内向原告提供相关费用的地税服务费发票、国税发票，否则，若被告不能提供有关发票，原告有权拒绝支付下期的有关费用，由此造成的一切损失由被告承担；合同租赁期间被告解除合同或致合同无法履行的，应赔偿原告损失费20万元整等。合同签订后，原告依约向被告按期支付2009年11月1日至2012年10月31日的租金共五笔，而被告仅提供两次租金发票，截止日期为2012年4月30日，且被告提供的租金发票经税务机关核实均为假发票，给原告直营店的经营和财务支付带来了巨大损失。2012年6月28日，经多次口头商讨无果后，原告致《联系函》给被告交涉假发票事宜。此外，被告存在多次断电情况，且在租赁房屋出现漏水情况下，未尽修缮义务，给原告造成的损失也应予以赔偿。2012年11月14日，被告强行将店门门锁砸开，将原告货柜及物品清理出去，给原告造成了巨大的经济损失。故请求法院判令：1、被告向原告支付违约金20万元整，赔偿原告经济损失32800元（暂计自2012年11月14日起至2013年2月4日止，计82日，按每日400元计算，此后计算至原告正常使用租赁房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：1、被告赔偿原告2009年11月1日至2012年10月31日期间的发票税金损失人民币159500元（以租金��额485100元，税率合计32.88%计算）；2、被告退还原告保证金30000元。被告辩称，一、原告所诉“依约向被告按期支付租金五笔”、“支付租金五笔而被告仅提供发票两次”、“被告仅提供发票两次均为假票”、“被告多次断电”、“房屋漏水，被告未尽修缮义务”、“被告强行清理门店”，均不符合事实。二、原告存在重大违约行为。三、原告诉请不能成立，《房屋租赁合同》第12条第二款约定：合同期间被告（无故）解除合同或致使合同无发履行的，应赔偿原告20万元。显然，被告行使合同解除权有充分的合同、事实、法律依据，根本不属于无故解除。原告方违约在先，并导致合同无法继续履行。被告只好行使合同解除权，并通知了原告。原告作为违约方，应当向被告承担违约责任，应驳回原告的无理诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、房��租赁合同，证明一、2009年10月16日，原、被告签订签订《房屋租赁合同》，合同第一至四条约定，原告租用被告郑州房屋，用于直营店经营，租赁期限自2009年11月1日至2015年10月30日，该房屋年租金为157500元整，房屋租金第1-2年不变；二、合同第五条“付款方式”约定，第一年租金按12个月支付，第2-6年的租金每6个月支付一次；原告应于收到被告郑州市地税服务发票、国税发票前先行支付房屋租金及水费、电费。费用支付后，被告必须在15天内向原告提供相关费用的地税服务费发票、国税发票，否则，若被告不能提供有关发票，原告有权拒绝支付下期的有关费用，由此造成的一切损失由被告承担；三、合同第十二条“违约责任”第2点约定，合同租赁期间被告解除合同或致无同无法履行的，应赔偿原告损失费20万元整等。被告违约解除合同，依约应承担违约金20万元整��2、原告转帐付款票据5份、被告开具发票2份、河南省国税局网络查询证明2份、郑州市二七区国家税务局证明1份，证明一、原告按期分五笔向被告支付了自2009年11月1日至2012年10月30日期间的房屋租金分别为157500元、78750元、78750元、85050元、85050元，被告仅提供两份国税局发票，经向河南省国税局网络查询及二七区国家税务局开具证明，确定被告提供的两份金额分别为78750元和85050元均为假发票，原告依法享有后履行抗辩权，有权拒绝支付下期租金费用，并有权要求解除合同。二，依据发票管理规定及国家、地税权限划分，租金属于营业税，依法应由地税征收，开具发票应为地税发票，被告的发票造假行为导致直接违约；3、原告农业路店承租房屋漏雨照片8张，证明一、原告承租被告房屋期间，多次出现房屋漏雨，给原告销售货物造成了损失。在被告拒不履行修缮义��的情况下，原告自行进行了维修；4、原告联系函1份，证明2012年6月28日，原告向被告发出《联系函》，告知被告提供的发票系假发票，要求被告补齐合法发票，被告依法具有先履行义务；5、录音资料、被告通知2份、被告对原告农业路店锯锁录像、被告对原告农业路店关门清货录像，证明一，2012年10月27日，原告工作人员胡元昊、马超与被告法定代表人何应辉就租赁合同履行事宜进行协商，被告单方违约，擅自要求增加年租金至28万元，否则将解除合同。此外，被告确定其了解原告作为直营模式的企业审批繁琐，对发票及财务要求很严格。二，2012年11月11日、13日，被告单方通知原告，要求原告关门清货，单方解除合同。三、2012年11月13日，被告单方面对原告承租的农业路店锯锁、关门清货，单方解除合同，给原告的经营造成了巨大损失；6、原告律师函及邮寄单��证明2012年11月22日，针对被告单方解除合同的通知，原告委托河南佐达胜律师事务所向被告发出律师函，告知被告未开具合法发票、单方关门清货等违约事由，要求与被告协商解决，但被告并未与原告进行协商；7、农业路店关门清货后的物品存放照片8张、原告农业路店利润表及资产负债表各2份，证明原告承租的农业路店被被告强行清货后，至今未能继续经营。依据原告2011年度利润表及资产负债表，2011年度原告经营的农业路店净利润为146017.85元，折合日利润为400元。依据合同法规定，被告除承担违约责任外，还应赔偿原告的直接经营损失每天400元，直到原告可以正式使用租赁房屋之日止；8、原告农业路店的装修工程合同及装修发票，原告农业路店的装修工程合同及装修发票；9、保证金收据，证明由于被告单方解除合同，导致原告损失保证金3万元；10、民事判决书，证明原告提供的保证金收据材料原件，已经原审法院予以证实，质证完毕。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：1、2009年10月16日签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告未按照合同约定期限支付租金，存在合同违约（原告应于2012年10月31日前支付半年租金，用于支付2012年11月1日起至2013年4月30日之间的租金）；2、2012年5月14日建设银行《电子汇划收款回单》一份，证明原告迟延支付租金，存在合同违约（该笔租金用于支付2012年4月30日起至2012年10月31日之间的租金，原告应于2012年4月30日之前支付，但其推迟支付14天）；3、2012年6月5日《通知》一份，证明由于原告延迟支付租金，被告提出依照合同形式合同解除权，并要求对方承担违约责任；4、2012年6月27日《通知》一份，证明由于原告延迟支付租金，被告提出依照合同形式合同解除权，并要求对方限期退出；5、2012年11月13日《通知》一份，证明由于原告延迟支付租金和到期拒不支付租金，超期占用被告出租房，被告要求原告限期退出，腾清物品；6、照片14张，证明2012年11月13日拆离现场情况；7、洪强与徐海鸿、安震谈话视频资料，证明双方开票方式，即原告负责开票，被告承担税点；8、税点付款证明，证明双方开票方式，即原告负责开票，被告承担税点；9、维修漏水付款证明，证明维修情况；10、证人证言，证明双方开票方式。经审理查明，2009年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。主要约定：一、被告将位于郑州市的房屋出租给原告作为直营店使用，使用面积70㎡；租赁期限自2009年11月1日起至2015年10月30日止；第一至二年租金每年157500元，第三至四年租金每年170100元，第五至六年租金每年183750元；第一年租金被告按12个月支付，第二至六年的租金每6个月支付一次，原告在费用期的前30天内支付完毕；费用支付后，被告必须在15天内向原告提供相关费用地税、国税发票，否则，若被告不能提供有关发票，原告有权拒绝支付下期的有关费用，因此造成的一切损失由被告承担；自合同签订后，在第一次原告交纳房屋租金时，一并向被告缴纳保证金30000元。合同期满，被告应在合同到期满15日内将该保证金无息退还给原告；合同租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止。合同租赁期间被告解除合同或致合同无法履行的应赔偿原告损失费200000元合同期内原告解除合同的赔偿违约金200000元。合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交纳保证金30000元，并支付了2009年11月1日至2012年10月31日期间共计485100元的租金。庭审中，原告提供河南省英特物业管理有限公司开具的发票两张，金额分别为78750元和85050元，称系被告开具，被告不予认可。其中金额为85050元的发票，票面显示为郑州市二七区国家税务局的代开发票。但是郑州市二七区国家税务局证明不是其代开发票。之后，原告由于要求被告提供发票未果而拒绝支付租金，被告于2012年11月13日通知原告解除合同，腾空房屋。次日，被告打开涉案房屋门锁，将原告货柜及物品清理出去。原告多次与被告协商未果，遂诉至法院。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除，是指合同有效成立后，没有履行或者没有完全履行，当约定的或者法定的解除条件具备时，因享有解除权一方当事人的意思表示，使合同关系除法律另有规定者外溯及地消灭。由于解除权是一种形成权，因此解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告于2012年11月13日通知原告解除合同，次日即打开涉案房屋门锁，将原告货柜及物品清理出去的行为，影响了原告的正常经营，且不属于双方合同约定的合理原因，属于违约，应依合同约定承担违约责任。双方在合同中约定，被告解除合同或致合同无法履行的应赔偿原告损失费200000元，诉讼中被告认为原告主张的违约金过高，请求调整，结合双方合同履行情况，本院认为以按原告诉讼请求计算的违约金200000元的一半（即100000元）支付违约金为宜。保证金的数额及性质已在双方之间的租赁合同中明确约定，现双方��租赁合同已解除，原告已归还系争房屋，被告理应退还保证金。故对原告主张的退还保证金30000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按每日400元计算赔偿经济损失的诉讼请求，根据相关法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告的此项请求，缺乏事实根据或法律依据，本院不予支持。至于租金发票税金损失部分的主张，因为税金的受益者非原告亦非被告。被告并无将相应税金补偿给原告的相关法定义务，原告可就租金部分的发票税金问题通过其它行政途径解决。关于被告辩称其据以解除双方租赁合同的理由是原告逾期支付租金，双方在合同中约定被告不能提供有关发票，原告有权拒绝支付下期的有关费用。被��称其已按照合同约定向原告开具了发票，但其未能提供有效证据加以证明，故其辩称理由不足，本院不予采信。被告的其他辩称意见，依据不足，理由不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州清园酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告武汉元祖食品有限公司违约金100000元；二、被告郑州清园酒店管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告武汉元祖食品有限公司保证金30000元；三、驳回原告武汉元祖食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利��。案件受理费7635元，由被告郑州清园酒店管理有限公司负担2350元，原告武汉元祖食品有限公司负担5285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　朱智勇代理审判员　　刘　嫣人民陪审员　　杨巧云二〇一四年七月二十二日书　记　员　　耿军磊来源：百度搜索“”