（2014）玄民初字第785号

裁判日期: 2014-07-22

公开日期: 2016-03-01

案件名称

原告杨娟娟与被告田礼刚、第三人新华日报社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市玄武区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨娟娟,田礼刚,新华日报社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十一条，第一百一十条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条

全文

南京市玄武区人民法院民事判决书（2014）玄民初字第785号原告杨娟娟，女，汉族，1952年2月28日生。委托代理人刘福军，江苏南京联和律师事务所律师。被告田礼刚，男，汉族，1973年10月8日生。委托代理人裴华山，南京市玄武区华山法律咨询服务部法律工作者。第三人新华日报社，住所地江苏省南京市鼓楼区管家桥**号。法定代表人周跃敏，新华日报社社长。委托代理人王祥林，男，新华日报社资产物业管理部资产管理室主任。原告杨娟娟与被告田礼刚、第三人新华日报社房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈依独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘福军、被告及其委托代理人裴华山、第三人委托代理人王祥林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年2月28日，原告将南京市玄武区xx街26号前楼一层4、5号房屋（以下简称26号房屋）出租给被告经营餐饮，租期三年，自2011年2月28日起至2014年2月28日止。租期第一年每月租金2500元，租期第二年每月租金调整为每月3000元。2014年2月28日租期届满后，原告多次催收房屋，但被告拒不腾房交付，被告一直占用涉案房屋继续经营餐饮至今。目前，该出租房屋处于拆迁范围中，因原告拒不腾房交付，致使被告不能按照拆迁补偿协议的约定交房、领取补偿款。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告：1.立即腾空南京市玄武区xx街26号前楼一层4、5号房屋；2.结清水费、电费、煤气费、有线电视费；3.赔偿自2014年3月1日起至房屋腾空交付之日止的房屋使用费，按每月3000元的租金标准计算。被告辩称：1.本案被告主体确认不当，高某应为本案被告。2011年2月28日被告与高某一起去和原告签的租赁合同，被告虽然在合同上签字，但被告是代高某签的合同，高某才是房屋的承租方。高某和原告签订合同后，将该房屋转租给被告方。2.原告和高某之间签订的租赁合同违法，涉案房屋是单位公房，原告无权出租。3.原告与高某签订的租赁合同期限应是五年不是三年，租期到期日应为2016年2月8日。第三人辩称：涉案房屋是其在六十年代集体承租的其中一间房屋，是分给本单位职工的福利性质的公房，承租人可以根据需要自行永久使用并享受获得相应拆迁补偿金的权利。由于历史原因，第三人没有制定管理公房的相关规定，第三人不具有反对原告进行转租的明确依据。经审理查明：26号房屋属于由南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称房产经营公司）代管的公房，由第三人向房产经营公司集体承租，并安排给原告承租使用，原告每半年向第三人交付一次房租。2011年2月28日，原告将26号房屋出租，约定租期第一年的房屋租金为每月2500元，租期第二年租金涨至每月3000元，租期第三年租金变更为每月2500元。2014年2月28日之前的房屋租金被告已支付完毕，其中，2011年2月28日至2012年2月28日期间的房屋租金由被告以现金方式支付，2012年3月1日至2014年2月28日两年期间的租金由被告存入原告银行账户。2014年2月28日之后被告未向原告支付过房屋租金。房屋出租后，被告一直占用该房屋经营餐饮业至今。在庭审中，本院向第三人再三询问是否允许原告自行转租，第三人均未做出反对表示。2013年5月7日，南京市玄武区人民政府决定对玄武区xx街20-26号房屋进行征收，2013年7月8日，原告作为被拆迁人与南京市玄武区房屋征收管理办公室签订了国有土地上房屋征收与补偿协议。随后原告要求被告于2013年7月30日前搬离涉案房屋，被告以合同未到期且拆迁部门应给予10万元拆迁补偿款为由拒绝搬出。原告认为合同已到期且被告是否应取得补偿款，由拆迁指挥部决定，与原告无关。2014年3月1日，因被告拒绝搬离涉案房屋，双方因此矛盾加剧，原告打电话报警。南京市公安局玄武分局新街口派出所（以下简称新街口派出所）民警到现场后调解未果。原告遂于2013年4月诉至法院。另查明：关于原、被告双方述称的2011年2月28日签订的房屋租赁合同，原告称其因搬家已遗失。被告称该房屋租赁合同由其代高某签字后即存放在高某处，现高某也已经遗失上述合同。审理过程中，原告为证明其是和被告直接建立租赁关系、承租人是被告以及租赁合同的期限为三年，举证以下证据：1.新街口派出所接处警工作登记表一份，用于证明2014年3月1日，原告因被告拒绝搬出涉案房屋与被告发生矛盾。2.南京市玄武区xx街地块征收动迁现场指挥部出具的情况说明，证明2013年8月6日被告持有与原告签订的租赁协议到指挥部要拆迁补偿，指挥部当场拒绝，指挥部工作人员交涉过程中，审查了租赁协议，载明租期为3年，从2011年2月28日至2014年2月28日，用以证明原、被告之间存在租赁关系，且租期为三年。3.银行客户交易查询单，证明被告于2012年1月11日、2012年1月17日分两次存入原告银行账户合计36000元；2013年1月25日存入原告银行账户30000元。被告对证据1、证据2和证据3的真实性均予以认可，但认为证据2无法证明被告拿去指挥部要求补偿的协议就是被告与原告签订的租赁协议。被告坚持认为26号房屋是原告租给高某，高某转租给被告的，为此举证以下证据：1.被告与刁某的结婚证一份，证明被告与刁某系夫妻关系。2.2011年3月1日被告妻子刁某和高某签订《协议》一份，用以证明高某将涉案房屋转租给被告妻子。《协议》约定：“甲方（高某）将其合法拥有使用权的房子、位于本市玄武区xx街26号转租给乙方（刁某）使用。……”3.经被告申请，证人高某、刁某到庭作证。证人高某称，2011年2月底的某一天（具体时间记不清楚了）其和被告夫妻二人及案外人李奎共四人在原告办公室签订的合同，当时高某本人并没有签字，是被告代其签的合同。和原告签订过合同之后的2011年3月1日，高某就将26号房屋转租给了被告的妻子经营餐饮。另外，26号房屋的装修是高某找装修工人装的，装修费用均由其本人支付。证人刁某称，26号房屋确实是高某转租给其经营的，其除了向原告付租金，还要另外支付高某两万元承包费。高某和原告签合同的当天刁某也在现场，但是并未注意到底是谁在合同上签的字。原告对上述证据1的真实性予以认可，但认为与本案无关。对证据2的真实性不予认可，原告从未和高某签订过租赁合同，被告无权转租涉案房屋。对证据3的真实性不予认可，认为证人高某是被告的老乡且是多年朋友关系，与本案有直接利益关系，证人刁某系被告的妻子，两位证人的证言无其他证据予以佐证，法院应不予采信。上述事实由新华日报社出具的证明、南京市玄武区房产经营有限公司出具的证明、新华日报社的房租收据、新街口派出所接处警工作登记表、银行客户交易查询单、情况说明、本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：关于原、被告之间租赁关系是否成立问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告认为和原告签订房屋租赁合同的是高某，签合同的当天被告和高某均在场，被告是代高某签的合同，但是被告未能提供高某和原告签订租赁合同的证据加以证明。如按证人高某述称，其与原告签订租赁合同时亦在现场并参与磋商，其作为完全民事行为能力人，完全可自行签订租赁合同，没有必要再由被告代其签名，故证人及被告的陈述有悖常理。证人刁某是被告的妻子，其证言的证明效力较低。本院对证人高某和刁某关于原告是和高某直接建立租赁关系的证言不予采信。故被告关于其妻子刁某和高某存在转租关系的主张不能成立。原告举证证明2014年2月28日之前的房屋租金均由被告妻子向原告直接支付完毕，2014年3月1日之后被告未向原告缴纳过房屋费用，被告对上述事实予以认可。且原告提供的南京市玄武区xx街地块征收动迁现场指挥部出具的情况说明也证明了原、被告双方之间存在租赁合同关系。原告提供的证据能相互印证，并形成优势证据。因此，本院认定原、被告之间房屋租赁关系成立。因第三人不反对原告将26号房屋进行转租，该租赁合同应为有效。合法有效的租赁关系应受法律保护。关于租赁期限问题及合同能否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告双方对租期为三年还是五年的陈述各执一词，因双方对各自的陈述均未提供证据证明，原、被告之间的租赁合同应视为为不定期租赁，原告关于解除合同的通知在合理期限内到达被告后即可随时解除合同。2014年3月1日，原告通知被告搬离26号房屋，被告予以拒绝，双方因此发生矛盾，原告报警后新街口派出所到现场进行了调解。被告对此事实予以确认，应视为被告已收到原告解除合同的通知。因此，本案原、被告之间的租赁合同解除时间应为2014年3月1日。此外，《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。因26号房屋已被南京市玄武区人民政府征收，且原告作为被拆迁人已于2013年7月8日与南京市玄武区房屋征收管理办公室签订了国有土地上房屋征收与补偿协议，故26号房屋已不具备继续出租的条件，合同已实际不能履行。关于赔偿标准问题。因2014年3月1日原、被告之间的租赁合同已经解除且不具备继续履行的条件，被告应当将26号房屋返还给原告，但被告自2014年3月1日至今，仍在占有使用涉案房屋正常经营餐饮，故原告要求被告腾空房屋并赔偿自2014年3月2日起至房屋腾空交付之日止的损失的主张应予以支持。因被告在租期第三年（2013年3月1日起至2014年2月28日止）按每月2500元标准向原告支付房租，故本院参照该租金标准，确定被告按每月2500元赔偿原告损失。关于原告要求被告结清水费、电费、煤气费、有线电视费的主张，因原告未提供证据证明被告拖欠上述费用，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告田礼刚于本判决生效之日起十日内将南京市玄武区xx街26号前楼一层4、5号房屋腾空返还给原告杨娟娟。二、被告田礼刚于本判决生效之日起十日内按每月2500元标准赔偿原告杨娟娟自2014年3月1日起至被告实际腾空房屋之日止的损失。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费130元，减半收取为65元，由被告田礼刚负担（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内一并支付给原告65元）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员　陈　依二〇一四年七月二十二日见习书记员　周成亮微信公众号“”