（2014）昆民一终字第352号
裁判日期: 2014-07-22
公开日期: 0001-01-01
案件名称
刘安睿与冯洁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘安睿,冯洁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百一十八条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第352号上诉人（原审原告���刘安睿，女，1992年12月7日出生，汉族，昆明市人。特别授权委托代理人李家云，云南汇同律师事务所律师。上诉人（原审被告）冯洁，女，1985年1月22日出生，汉族，昆明市人。特别授权委托代理人李贵红，云南领正律师事务所律师。上诉人刘安睿因与上诉人冯洁房屋租赁合同纠纷一案，均不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月24日受理后依法组成合议庭审理了本案，上诉人刘安睿的委托代理人李家云，上诉人冯洁的委托代理人李贵红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2012年10月11日原、被告签订《商铺转让协议》，约定被告以110000元将本案诉争房昆明市龙泉路泰踢欣城商业步行街91号商铺（建筑面积36.88平方米，共四层）转让给原告使用，被告需保证原告享有其��房东所签房屋租赁合同中的所有权利和义务，直到房东与原告重新签订合同为止；商铺交给原告使用后，被告与房东签订的原租赁合同将到房东需要增长房租之日终止，改由原告重新签订，原告同意在新合同签订之前履行被告的原租赁合同中的所有内容，每月交纳该合同约定的由被告交纳的水电费等各项费用；原告在商议达成后先向被告支付转让费70000元，其余40000元定于2012年12月31日前一笔付清。同日原告支付被告转让费70000元，原告接收了本案诉争房（含物品）。2012年12月12日被告所写收条载明收到原告房租31400元。2013年3月28日原告交付被告4000元。2013年8月起被告向案外人马文涛收取租金，原告丧失对本案诉争房的控制。另，2010年12月6日案外人杨丹与被告签订《房屋租赁合同》，约定杨丹将本案诉争房出租给被告，租期自2011年1月1日至2015年12月31日，每月租金2000���，租金涨幅不超过年租金的10%，届时双方在10%以内商定具体金额，三年后按市场情况双方再约定每年租金，被告每年12月支付杨丹租金。原、被告签订协议后被告将该租赁合同原件交给原告收执。庭审中原告陈述其于2012年10月11日接收本案诉争房时接收了房内的物品有桌椅、酒杯、两个音响、一台D**；被告陈述原告接收的物品有证照、印章、音响设备、桌椅、酒水、酒杯、DVD。其后刘安睿诉至法院请求解除合同，退还人民币78200及该款利息。在案件的审理过程中，冯洁提起反诉，要求刘安睿支付转让费40000元及该款利息，并返还垫付的租金3000元。一审法院认为：2012年10月11日原、被告签订的《商铺转让协议》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。结合被告移交给原告的《房屋租赁合同》内容表明被告应���证原告使用本案诉争房至2015年12月31日，而2013年8月起被告向案外人马文涛收取租金，原告丧失对本案诉争房的控制，即被告已构成根本性违约，故本院对原告诉请解除合同予以支持。合同约定被告收取转让费110000元的实质系保证原告使用本案诉争房至2015年12月31日，即2012年10月11日至2015年12月31日每日转让费为93.62元（110000元÷1175天），故2012年10月11曰至2013年7月30目的转让费为（93.62元x290天）27149.80元。结合原告接收物品的事实，本院酌情由被告退还原告转让费40000元。协议约定被告需保证原告享有其与房东所签房屋租赁合同中的所有权利和义务，直到房东与原告重新签订合同为止；商铺交付原告使用后，被告与房东签订的原租赁合同将到房东需要增长房租之日终止，改由原告重新签订，原告同意在新合同签订之前履行被告的原租赁合同中的所有内容，故本院对被告���张的每月租金3200元不予采纳，故每月租金为2000元，故被告应退还原告租金16066.67元（35400元-﹤2000元x9个月＋2000元÷30天x20天﹥）。原、被告在履约过程中发生纠纷，故一审法院对原告主张的利息不予支持。故一审法院对被告的反诉请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、解除本诉原告刘安睿与本诉被告冯洁于2012年10月11日签订的《商铺转让协议》。二、由本诉被告冯洁于本判决生效后十日内退还本诉原告刘安睿转让费人民币40000元、租金人民币16066.67元，合计人民币56066.67元。三、驳回本诉原告刘安睿的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告冯洁的诉讼请求。本诉案件受理费人民币1828元，减半收取，由本诉被告冯洁承担914元；反诉案��受理费人民币468元（立案时已减半收取），由反诉原告冯洁承担。一审判决宣判后，刘安睿、冯洁均不服，向本院提起上诉，其中刘安睿上诉称：上诉人刘安睿系2013年6月就丧失了对诉争房的控制权，一审法院酌情要求退还转让费40000元不当，一审判决导致上诉人利息主张受损。综上所述，请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判由冯洁退还刘安睿退还转让费48467.4元、租金20066.67元及上诉款项的利息；二、二审上诉费用由冯洁承担。上诉人冯洁答辩并上诉称：本案系上诉人刘安睿未向冯洁支付转让费及垫付的租金，系上诉人刘安睿违约，一审判决要求上诉人冯洁退还转让费及租金于法无据，同时，上诉人冯洁已经全部履行商铺转让义务，刘安睿应该向冯洁支付剩余转让款。综上所述，请求：一、撤销一审判决第二项，改判由刘安睿向冯洁支付转让费40000元并赔��该笔款项的利息损失；二、由刘安睿返还冯洁的租金3000元；三、本案的一、二审诉讼费用由刘安睿承担。上诉人刘安睿答辩称：请求人民法院依据事实依法改判支持上诉人刘安睿的上诉请求。二审中，双方均未提交新证据。本案中双方对事实争议的焦点为：一、案外人马文涛是否是刘安睿委托对诉争房进行代管的人员？二、刘安睿对诉争房丧失控制的时间？针对上述第一个争议焦点，本院认为，本案中，冯洁主张案外人马文涛是刘安睿委托对诉争房进行代管的人员，冯洁对该主张负有举证责任，但冯洁并未提交有效证据证明其主张，且刘安睿也不认可马文涛系其委托对诉争房进行代管的人员，故冯洁应该承担举证不利的法律后果，对其主张的该事实本院不予确认。针对上述第二个争议焦点，本院认为，本案中，刘安睿主张其于2013年6月起丧失了对诉争房的控制权，刘安睿对该主张负有举证责任，根据2013年8月25日冯洁向案外人马文涛出具的收条显示，马文涛支付了该商铺2013年全年度的物管费575元、该商铺5月28日至7月28日水电费173元及8月份租金3252元，但仅凭该证据不足以证明刘安睿于2014年6月就失去了对诉争商铺的控制权，故刘安睿应承担举证不利的法律后果，其丧失对诉争商铺的控制权的时间应该从2013年8月1日起计算。综上所述，经审理，二审查明的主要案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：本案中，根据双方签订的《商铺转让协议》约定，刘安睿应该于2012年12月31日前向冯洁支付剩余的转让费人民币40000元，刘安睿未按照合同约定向冯洁支付剩余的转让费，其行为已经构成违约；同时，冯洁于2013年8月份开始收取案外人租金，其行为也违反了双方签订的合同的约定，故冯洁的该行为也已经构成了违约，鉴于目前的实际情况，已经无继续履行该合同的事实基础，故一审法院判决解除双方签订的合同并无不当，本院予以维持。本案中，一审法院根据实际使用天数及物品的交接情况酌情要求冯洁返还刘安睿转让费40000元、租金人民币16066.67元并无不当，本院亦予以维持。上诉人刘安睿及冯洁的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当，本院对原判结果予以维持。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3656元，由上诉人刘安睿与被上诉人冯洁各承担1828元。本判决为终审判决。审 判 长 汤 名 哲审 判 员 郑 会 利代理审判员 杜明���二〇一四年七月二十二日书 记 员 马 娜 关注微信公众号“”