（2014）大民初字第2415号

裁判日期: 2014-07-21

公开日期: 2014-10-29

案件名称

吴满仓与北京宝地兴业房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴满仓,北京宝地兴业房地产经纪有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百四十八条

全文

北京市大兴区人民法院民事判决书（2014）大民初字第2415号原告吴满仓，男，1967年9月2日出生。委托代理人李凤清，女，1966年4月4日出生。被告北京宝地兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区经济开发区金辅路甲2号4幢2层230室。法定代理人孙明月，总经理。委托代理人李占生，男，1984年5月5日出生。原告吴满仓与被告北京宝地兴业房地产经纪有限公司（以下简称：宝地兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘青独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴满仓及其委托代理人李凤清、被告宝地兴业公司的委托代理人李占生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴满仓诉称：2013年10月9日，我与宝地兴业公司签订出租委托合同一份，约定我将坐落于北京市大兴区兴政西里的房屋委托宝地兴业公司出租，期限为12个月，租金支付时间为：第一次2013年10月13日，第二次是2014年1月13日，合同同时约定了违约责任等条款。合同签订后，我将房屋交付给宝地兴业公司出租，宝地兴业公司支付了我第一次租金，第二次租金9900元到期后，经我多次主张均拒绝支付，故诉至法院要求：1、解除我与宝地兴业公司房屋出租委托合同书；2、宝地兴业公司支付2014年1月14日至2014年4月13日期间租金9900元，并支付2014年4月14日至实际支付之日止的租金，及违约金6600元；2、诉讼费用由宝地兴业公司承担。被告宝地兴业公司辩称：我公司的确拖欠吴满仓2014年1月13日至2014年4月13日期间的房屋租金，根据合同约定上述租金是在2014年1月13日给付，至今未给付的原因是根据国家政策增加隔断的房屋不允许分割出租，对我公司造成损失，如果吴满仓承担我公司解除与租户的违约金，我公司则同意按照2014年1月13日至2014年4月13日的实际出租金额8100元给付吴满仓，腾退房屋时间为1个月。经审理查明：吴满仓是位于北京市大兴区黄村镇兴政西里29号楼4层6-401室房屋的所有权人。2013年10月9日，吴满仓与宝地兴业公司签订房屋出租委托合同，该合同约定吴满仓将坐落于北京市大兴区兴政西里29号楼6单元401室的房屋委托乙方对外出租，吴满仓提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。委托期限共计12个月，即2013年10月13日起至2014年10月13日止。委托期满时，如宝地兴业公司仍有客户居住该房，宝地兴业公司应提前通知吴满仓，吴满仓应配合宝地兴业公司将租期延长，但最长不超过1个月，延长期内，宝地兴业公司应按委托期标准支付租金；房屋租金为人民币3300元，房租按季缴付，具体付款日期（遇节假日顺延，不再另行通知）：第一次2013年10月13日9900元整，第二次2014年1月13日9900元整，第三次2014年4月13日9900元整，第四次2014年7月13日9900元整。宝地兴业公司主张依照合同约定，即依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的，吴满仓应给宝地兴业公司调整客户时间，并承担宝地兴业公司投入及退还宝地兴业公司已经缴纳给吴满仓未实际使用的房屋租金，故吴满仓应赔偿其公司损失及调整客户时间，并认可拖欠吴满仓2014年1月13日之后的租金，2014年1月13日应支付吴满仓2014年1月13日至2014年4月13日期间的租金9900元亦未实际支付。另查，现该房屋仍由宝地兴业公司分割出租中。2009年9月3日，北京市公安局、北京市规划委员会等八部门联合发出《关于加强出租房屋安全管理的通告》（以下简称：《通告》）。该《通告》第三条为：严禁违法改变房屋结构和使用性质。出租房屋的适用应当符合房屋建设规划的要求，禁止违法改变出租房屋的结构和使用性质。房屋出租人违法改变房屋结构或使用性质，将房屋隔成若干居室对外出租的，应当拆除隔断，恢复原状。2013年12月5日，北京市公安局、北京市规划委员会等六部门联合发出《关于进一步规定出租房屋管理的通告》，该通告第三条规定严禁违法租赁行为中：严禁违反出租房屋面积限制条件出租，如改变房屋内部结构分割出租等。上述事实，有当事人的陈述笔录、房屋出租委托协议、房屋委托代理书、产权证等证据材料在案佐证。本院认为：吴满仓与宝地兴业公司签订的《房屋出租委托合同》是双方真实的意思表示，内容及形式不违背法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定履行各自的权利义务。宝地兴业公司作为从事房地产经纪业务、房地产信息咨询的专业公司，理应知道其公司与吴满仓签订房屋出租委托合同时，国家相关部委已经明令禁止房屋分割出租，现该公司主张拒付租金的理由是按照国家规定房屋禁止隔断出租，理由不足，本院不予采信，对吴满仓要求宝地兴业公司支付2014年1月13日至2013年4月13日期间租金共计9900元及2014年4月14日至2014年6月30日期间租金的请求，本院予以支持；对吴满仓要求房屋解除后租金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持，吴满仓可另行主张房屋使用费；鉴于本案中宝地兴业公司与吴满仓签订合同的目的是宝地兴业公司分割出租本案涉案房屋，因国家已经明令禁止房屋分割出租，致使合同目的无法实现，故对吴满仓要求解除房屋租赁委托合同的请求，本院予以支持；对吴满仓要求宝地兴业公司支付违约金的请求，因双方当事人在合同中并未约定拒不支付租金的违约责任，故对吴满仓的上述请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、原告吴满仓与被告北京宝地兴业房地产经纪有限公司于二○一三年十月九日签订的房屋出租委托合同于二○一四年六月三十日解除；二、被告北京宝地兴业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴满仓二○一四年一月十三日至二○一四年四月十三日租金九千九百元；三、被告北京宝地兴业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴满仓二○一四年四月十四日至二○一四年六月三十日租金八千四百七十元；四、驳回原告吴满仓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用一百零六元，由被告北京宝地兴业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　刘　青二〇一四年七月二十一日书记员　鲍东风搜索“”