（2013）沈和民二重字第00034号
裁判日期: 2014-07-21
公开日期: 2014-12-18
案件名称
王宝山与沈阳商鼎物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某,沈阳商鼎物业发展有限公司,沈阳盛方房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十七条，第七十一条，第七十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2013）沈和民二重字第00034号原告（反诉被告）王某，男，汉族。委托代理人殷晓钧，系辽宁轩鉴律师事务所律师。被告（反诉原告）沈阳商鼎物业发展有限公司。法定代表人田旭，系总经理。委托代理人田广元，系辽宁华君律师事务所律师。第三人沈阳盛方房地产开发有限公司。法定代表人张艳娟，系总经理。委托代理人商璐璐，系辽宁华君律师事务所律师。原告王某（反诉被告）与被告沈阳商鼎物业发展有限公司（反诉原告）、第三人沈阳盛方房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2011年1月28日向本院起诉，本院于2011年7月5日作出（2011）沈和民二初字第00059号判决书，原告王某（反诉被告）、第三人沈阳兴邦商贸有限公司对该判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2011年12月7日作出（2011）沈中民二终字第1935号民事裁定书，将该案发回我院重审。我院于2013年1月29日立案受理后，依法另行组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，人民陪审员马欣、刘世颜参加评议，于2013年12月9日公开开庭进行了审理，原告王宝山及其委托代理人殷晓钧，被告沈阳商鼎物业发展有限公司委托代理人田广元、第三人沈阳盛方房地产开发有限公司委托代理人商璐璐均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。因该案本诉部分在原审审理过程中，原告已申请撤诉，故本院未予审理，本院仅审理反诉部分。反诉原告沈阳商鼎物业发展有限公司（以下简称商鼎公司）诉称，反诉人与被反诉人签订的买卖合同所约定的K、H两处档口依法不得买卖，双方签订的沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同依法均为无效合同。反诉原、被告于1995年11月4日签订了沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同，将位于沈阳市和平区民族北街58号商鼎大厦一层编号K、建筑面积57平方米、使用面积28.5平方米的档口出售给原告，房屋价格为每平方米15，000元，总房款855，000元，约定原告于1995年11月4日交全房款50%，剩余50%两个月交齐，因原告一次性交款，被告给予原告优惠，故实际房款为812，250元，合同约定未尽事宜适用《中华人民共和国经济合同法》。1997年9月24日，被告与原告再次签订沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同，将同一地点商鼎大厦一层编号为H、建筑面积97.6平方米、使用面积48.8平方米的档口出售给原告，约定房款1106000元，原告一次性付款，合同约定未尽事宜适用《中华人民共和国经济合同法》，反诉人出售给被反诉人商鼎大厦第一层的两个档口均是预售商品房，合同签订时，商鼎大厦坐落的土地为国有划拨地，依据1995年1月1日生效的中华人民共和国城市房地产管理法第45条之规定，反诉人与被反诉人之间买卖的编号为H、K两处档口不符合商品房预售条件，依法不得买卖，依据中华人民共和国经济合同法第7条第一项之规定，反诉人与被反诉人签订的两份档口买卖合同依法均为无效合同。2、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国经济合同法》之规定，反诉人与被反诉人签订买卖合同，未经登记合同无效。3、反诉人与被反诉人签订买卖合同所涉及H、K两处档口在买卖之前已设立抵押权，依法买卖行为无效。1994年7月29日沈阳铁堂房产开发有限公司与中国工商银行沈阳市风险投资有限公司签订了抵押贷款协议，将位于沈阳市和平区民族街三段四里证号为沈阳国用（93）字第19号的土地使用权及地上建筑物商鼎大厦第一层至第四层房产，建筑面积共计10，000平方米抵押给工商银行人民币1，000万元，并于1994年7月29日在沈阳市公证处办理公证登记手续。同年8月1日在沈阳市土地管理局办理了抵押登记。同年铁堂公司董事会决定将商鼎大厦的全部资产（含债权、债务）投入新建的沈阳商鼎物业发展有限公司，即被告名下，由被告承担债权债务等一切风险责任，原以铁堂公司办理的协议合同更名为被告。故请求法院判令反诉被告返还所占有的商鼎公司所有的K、H两处档口。诉讼请求：1、要求反诉被告返还商鼎大厦K、H两处档口；2、反诉费由反诉被告承担。反诉被告王宝山辩称，1、反诉人与被反诉人在1995年及1997年签订房屋买卖合同时反诉人有销售许可证、销售房屋的宣传广告及宣传单，并且有市领导的照片、签名等，证明当初反诉人销售房屋是做了很多工作的；2、当时双方签订了房屋买卖合同，我方交付了全部房款，反诉人当时也未说自己的房屋及土地进行了抵押，并没有告知我方。因此，当时双方的买卖合同是合法有效的。只是反诉人一直未给被反诉人办理房屋产权证；3、房屋没有登记是反诉人的原因，与被反诉人无关，从房屋买卖合同签订之日起，反诉人就应该到房产局备案进行登记，为被反诉人办理房证；4、反诉人所谓的设定了抵押权，完全是虚假的，反诉人没有任何证据证明他对H、K两处档口设定了抵押权，反诉人将商鼎大厦的土地及一到四层抵押也完全是虚假的，没有证据证明进行了抵押。我方有证据证明对方的抵押是属于单方后填写的，反诉人也没有商品房房证，也是虚假的。我要求办理过房证，而其一直都说等等。商鼎公司已宣布破产，无偿付能力。第三人沈阳盛方房地产开发有限公司（以下简称盛方公司）述称，1、商鼎坐落的土地及地上的一到四层房产10000平方米已经抵押给了盛方公司，抵押权依法设立。1994年7月29日，沈阳铁堂房产开发有限公司与中国工商银行沈阳市风险投资有限公司签订了抵押贷款协议，将位于沈阳市和平区民族街三段四里证号为沈阳国用（93）字第19号的土地使用权及地上建筑物商鼎大厦第一层至第四层房产，建筑面积共计10，000平方米抵押给工商银行贷款人民币1，000万元，并于1994年7月29日在沈阳市公证处办理公证登记手续。同年8月1日在沈阳市土地管理局办理了抵押登记。依据行为时法，即最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第112条之规定商鼎大厦土地及地上建筑物，包括编号H、K两个档口在内均依法设定了抵押担保物权。同年铁堂公司董事会决定将商鼎大厦的全部资产（含债权、债务）投入新建的沈阳商鼎物业发展有限公司，即被告名下，由被告承担债权债务等一切风险责任，原以铁堂公司办理的协议合同更名为被告。2000年9月20日工商银行将包括上述债权在内的债权金额为本金1，880万元及利息转让给中国华融资产管理公司沈阳办事处，华融资产公司依法受让了工商银行对被告商鼎公司的债权及相应从权利。2005年12月8日沈阳桓盟首席执行官俱乐部有限公司通过拍卖受让了华融资产公司所有的上述债权及相应从权利。2010年2月10日，第三人沈阳兴邦商贸有限公司与桓盟公司因上述债权转让协议纠纷，经沈阳市中级人民法院（2009）沈中民三初字第191号民事判决书确认，兴邦公司依法享有上述债权及相应从权利。因此兴邦公司是商鼎大厦第一层，编号为H、K两个档口的抵押权人，依法享有优先受偿权。被告将设有抵押权的房产进行买卖，既没有经抵押权人同意，也未按合同约定清偿借款，严重损害了第三人的合法权益，依据1995年10月1日起实施的《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，二者签订的商品房购销合同依法为无效合同。2、土地为国有化用地，依法不得买卖。因此，反诉人与被反诉人签订的买卖合同为无效合同。综上，原、被告签订的买卖合同所涉及的H、K二处档口依法设定了抵押，第三人沈阳兴邦商贸有限公司对原、被告争议的商鼎大厦第一层H、K二处档口享有优先受偿权，被告商鼎公司将设有抵押权的房产进行买卖，严重损害了第三人的合法权益，确认第三人沈阳兴邦商贸有限公司对原、被告争议的登记在被告名下的位于沈阳市和平区民族北街58号商鼎大厦第一层的H、K二处档口享有优先受偿权；确认原、被告之间签订的商鼎大厦销售商业用房屋合同无效。经审理查明，1993年9月、10月，沈阳铁堂房产有限公司（以下简称铁堂公司）分别取得了《沈阳国用（93）字第15号》、《沈阳国用（93）字第19号》两个土地使用证，其中15号土地使用证总面积为1395.1平方米，取得方式为有偿划拨取得，19号土地使用证总面积为2122平方米，取得方式为出让取得。沈阳铁堂房产有限公司取得了两块土地后，开始筹建商鼎大厦。1994年7月29日，铁堂公司（甲方）与工商银行（乙方）签订了《抵押贷款协议》并由沈阳市公证处进行了公证，该份抵押贷款协议内容为：为繁荣沈阳市场经济，大力发展第三产业，甲方与沈阳房产土地开发集团、沈阳军区司令部管理局就太原街开明服装市场中心土地4751平方米（即沈阳市和平区长沙街以东，民族北街以西，北一马路以南，泰安路以北），达成招商及换建正式合同，取得土地有偿使用权50年。甲方经市政府及规划院批准在开明市场建设大型综合楼设面积30000平方米，其商场14000方米，写字楼16000平方米，整个综合楼预计投资1.2亿元；拟定待开工后，商场、写字楼全部对国内外客商出售，预计会取得较好的经济。由于此项工程耗资巨大，公司自筹部分资金，尚有缺口，甲乙双方协商，特向乙方抵押贷款。一、贷款金额1O00万元，贷款期限从九四年八月一日至九五年六月一日。贷款利率按月息10.98‰计收，另一次性收手续1%。二、此笔抵押贷款必须专款专用，贷方有权进行监督使用，其他有关事宜按有关抵押贷款办法解决。三、此笔抵押贷款，甲方愿以所购有偿土地使用权向乙方抵押借款，土地面积4751平方米，1993年4月15日价值3500万元（以甲方实际向国土局交款收据为准）抵押土地按购价的70%计算，即以每平方米购入价的70%折合贷款，多退少补。“抵押土地证号为《沈阳国用（93）第**号》”（该句内容为手写添加，并加盖有沈阳铁堂房产开发有限公司公章）。四、此贷款可提前或按期归还，不得延期甲方不按期归还，超期第一个月在原贷款利率基础上加罚20%，超期第二个月加罚50%。从超期第三个月开始，乙方有权处理甲方抵押土地及地上建筑物。“壹万平方米”（该句内容为手写添加，并加盖有沈阳铁堂房产开发有限公司公章）。五、综合楼预售期间，乙方派专人协助甲方收售楼款，并存入乙方账号，待收到一定额度，双方可做偿还贷款处理。此抵押贷款经双方签字并经公证处公证后生效，不可重复抵押，未尽事宜，双方协商解决。1994年8月1日，沈阳铁堂房产开发有限公司（甲方）与工商银行（乙方）签订一份《抵押贷款协议》，并在沈阳市土地规划和国土资源局作了登记备案。该份《抵押贷款协议》约定：甲方于1993年10月取得沈阳市和平区民族北街三段四里2122平方米土地有偿使权50年（位置详见土地证《沈阳国用（93）第19号》）。一、现甲方以该土地向乙方抵押贷款1000万元。抵押期从94年8月1日至95年6月1日：贷款利率按月息10.98‰计收，另一次性收手续费1%。二、此笔抵押贷款必须专款专用，贷方有权进行监督使用；其他有关事宜按有关抵押贷款办法解决。三、此贷款可提前或按期归还，不得延期。如甲方不能按期归还，超期15日内，甲方同意乙方按有关部门规定对甲方土地使用权及其地面建筑物进行拍卖处置，乙方有优先受偿的权力。四、甲方房产预售期，乙方派专人协助甲方收售楼款，并存入乙方账号，待收到一定额度，双方可做偿还贷款处理。五、此抵押贷款经双方签字后生效，不可重复抵押，未尽事宜，双方协商解决。之后，19号地被抵押。1994年9月7日，铁堂公司召开董事会形成决议，商鼎大厦全部投入（含资产与负债），转入新建的商鼎物业发展有限公司即反诉原告名下，原以铁堂公司名义办理的协议、合同更名为沈阳商鼎物业发展有限公司。1995年9月7日，商鼎公司取得沈阳市房屋产权登记办公室制发的沈房和平商字第0022号《商品房屋登记注册证》记载，房屋坐落和平区民族北街58号，1-4层建筑面积10000平方米。1996年7月14日，商鼎公司取得沈阳市房屋产权登记办公室制发的沈房和平商字第0022号《商品房屋登记注册证》记载，房屋坐落和平区民族北街58号，1-2层建筑面积4665.65平方米，并注明：本证注册1-4层现因314层未售出改为自留，所以现注册面积4665.65平方米。1995年9月19日，商鼎公司取得《房屋所有权证》（沈外房字第××号），房屋坐落：（沈阳市）和平区民族北街58号；层次：23层；建筑面积：23752.35平方米；备注：商业服务；附记：建筑面积含裙楼5-6层的建筑面积。1995年11月4日，商鼎公司与王宝山签订沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同一份，约定商鼎公司将商鼎大厦裙楼一层、建筑面积为57平方米的K号档口出售给反诉王宝山经营使用，总价款为812，250元。王宝山实际交款807，500元，商鼎公司已将商铺交付王宝山使用。1997年9月24日，商鼎公司又与王宝山签订沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同一份，约定商鼎公司将商鼎大厦裙楼一层、建筑面积为97.6平方米的H号档口出售给王宝山经营使用，总价款为1，106，000元。当时的法定代表人喻晓建承诺优惠60000元，即总房款为1046000元，王宝山实际交款1080000元。商鼎公司亦已将该商铺交付王宝山使用。二份合同笫五条税费负担均约定：按国家法律法规及市有关部门的规章规定，甲乙双方以产权变更为基准，承担各自应付的税费。即：产权正式确认前一切税费由甲方承担（含50年的土地购置费）产权依法转让给乙方后，有关税费按国家有关规定承担，甲方负责办理商鼎大厦产权，乙方将全部房款付清后，甲方为乙方办理商鼎大厦房产使用证，如果乙方要求办理私有房产证，甲方负责协助办理产权过户手续有关税费按国家规定执行。商鼎公司亦已将该商铺交付王宝山使用。原告取得诉争商铺后，使用至今，已有十八年。2000年9月20日，中国工商银行沈阳市风险投资有限公司与中国华融资产管理公司沈阳办事处签订债权转让协议，将工商银行对商鼎公司的债权转让给华融资产公司。为追要该笔债权，华融资产公司于2002年将商鼎公司诉至辽宁省高级人民法院，经调解，省高院于2002年4月11日作出（2002）辽民三初字第19号民事调解书。同年，华融资产公司申请省高院强制执行该调解书，省高院查封了商鼎大厦16-23层房产及面积3，517.1平方米土地使用权。在执行过程中，商鼎公司与华融资产公司共同委托沈阳市房产资产评估事务所就商鼎大厦地下2层（建筑面积791平方米）、地上23层房产（建筑面积236平方米）以及3，517.1平方米使用权进行评估后于2005年12月8日进行拍卖，沈阳桓盟首席执行官俱乐部有限公司竞买成功（以下简称桓盟公司）。后盛方公司以桓盟公司等为被告、以履行资产抵债协议为由，将其起诉至沈阳市中级人民法院，该院作出（2009）沈中民三初字第191号民事判决书中，判定桓盟公司竞拍所得的商鼎公司债权（见（沈阳01）字第（3166）号债权转让通知书）由盛方公司享有。桓盟公司于判决生效后向盛方公司交付其竞拍所得的坐落于沈阳市民族北街58号抵债资产商鼎大厦3，517.1平方米使用权、地下2层房产（建筑面积791平方米）、地上23层房产（建筑面积236平方米）并办理变更手续。第三人盛方公司于2011年2月11日更名为沈阳兴邦商贸有限公司，于2O11年12月19日又更名为沈阳盛方房地产开发有限公司。在本案审理过程中，原告姐姐到本院反应，诉争门市玻璃被砸，办案人去现场勘验，该诉争门市位于中兴超市西侧、房屋面向东侧开门，有四块面向东侧大街的钢化、双层落地玻璃窗均被砸坏。上述事实，有《沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同》、1994年7月29日的《抵押贷款协议》及公证书、1994年8月1日的《抵押贷款协议》、《沈阳国用（93）第19号》和《沈阳国用（93）第15号》国有土地使用证、《商品房屋登记注册证》、《商品房屋登记注册证》、工商行政管理部门的核准登记通知书、（2009）沈中民三初字第191号民事判决书、铁堂公司董事会决议、收款收据、债权转让协议、债权转让通知书、（2013）辽民一终字第00072号民事判决书、勘验记录及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为，王宝山与商鼎公司分别于1995年11月4日、1997年9月24日签订的沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同的效力问题。铁堂公司与工商银行于1994年7月29日签订的《抵押贷款协议》属于经公证文书，1994年8月1日的《抵押贷款协议》是在土地管理部门抵押登记备案的协议。两份协议约定抵押的土地使用权为沈阳国用（93）第19号土地使用证的土地使用权，同时约定商鼎公司超期还款时工商银行有权处理抵押土地及地上建筑物。因此，虽然公证的《抵押贷款协议》注明地上建筑物的面积为10000平方米，但没有注明该10000平方米的地上建筑物是指被告及第三人所述的商鼎大厦一至四层房产，且登记备案的《抵押贷款协议》的证据力大于公证文书的效力，该协议中也没有注明地上建筑物指商鼎大厦一至四层房产的建筑物。故两份《抵押贷款协议》均不能证明涉案门市包括在抵押范围内。盛方公司主张其享有的抵押权在先，商鼎公司与王宝山签订的《销售商品房屋合同》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。虽然涉案土地使用权一块为划拨方式取得，一块为出让取得已被抵押，但其于1995年9月7日取得的沈房和平商字第0022号《商品房登记注册证》，对1-4层（建筑面积）进行了登记注册。1996年7月24日取得的沈房和平商字第0022号《商品房登记注册证》，对1-2层（建筑面积）进行了重新登记。另外，1995年9月19日，商鼎公司取得沈阳市和平区民族北街58号建筑面积23752.35平方米（23）层的《房屋所有权证》。因此，根据当时情况及现状，上述因素不影响交易的合法性。据此，商鼎公司与王宝山签订的《沈阳商鼎大厦销售商业用房屋合同》合法有效。王宝山已交付了全部购房款，并一直占有使用诉争门市经营和收益，其为诉争门市的房屋所有权人，对诉争门市有占有、使用、收益、处分的权利，对商鼎公司诉请王宝山返还两处诉争档口的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十一条、第七十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回反诉原告沈阳商鼎物业发展有限公司的诉讼请求。反诉费100元（反诉原告已预交）由反诉原告沈阳商鼎物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 萍人民陪审员 马 欣人民陪审员 刘 世 颜二〇一四年七月二十一日书 记 员 宇文思宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五十七条之规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第七十一条之规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条之规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自