（2014）宿中民初字第0015号
裁判日期: 2014-07-21
公开日期: 2014-08-22
案件名称
蔡波与张斌、荣静等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张斌,荣静,李正明,花成文,蔡波,胡方良,李新华,施衍林
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第三十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民初字第0015号原告张斌，男，1968年10月3日出生，汉族。原告荣静，男，1971年4月4日出生，汉族。原告李正明，男，1972年1月18日出生，汉族。原告花成文，男，1971年2月24日出生，汉族。原告蔡波，男，1965年1月12日出生，汉族。原告胡方良，男，1971年5月16日出生，汉族。原告李新华，男，1972年11月13日出生，汉族。七原告共同委托代理人肖立超、李敏，江苏名典律师事务所律师。被告施衍林，男，1969年8月8日出生，汉族。委托代理人姜亚成、李建，江苏序阳律师事务所律师。原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华诉被告施衍林租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华的委托代理人肖立超，被告施衍林的委托代理人姜亚成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华诉称：原告与被告共同出资3100万元购买沭阳县沭城镇人民中路南侧三匹马商业广场地下室，原告共出资850万元，余款由被告出资。各原告所占的共有份额合计为27.42%，被告占72.58%。原告在该房屋的产权证办理之前已经将购房所涉及的所有费用全部按共有比例交给被告，由被告办理各类手续和接受房屋。2010年8月1日，沭阳县金瑞房地产开发有限公司将该房屋交付给被告，被告遂开始经营地下商场，并成立了“沭阳县润玛商业广场”作为其经营该地下商场的管理机构，经营管理该地下商场至今。2012年12月28日，由于被告违反约定，将共有房屋登记在被告一人名下，七原告遂起诉至宿迁市中级人民法院，要求确认共有份额。2013年8月8日，宿迁市中级人民法院判决确认七原告等共有人对该房屋享有27.42%的共有份额。由于共有房屋的购房手续都是被告一人办理，约定共有房屋也由被告经营使用。被告应按照市场租赁价格按照共有比例支付原告租金。但自房屋交付至今，被告未向原告支付任何租赁费用，现特向法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付租赁费用3414166元（按照原告出资额的12%计算租金，自2010年8月1日起计算至2013年12月6日止，房租价格以市场评估价为准）。被告承担本案的诉讼费用。被告施衍林答辩称：原、被告双方不存在房屋租赁关系，双方系合伙经营润玛时尚广场，只是至今未对投资、收益、盈亏进行结算。另房屋交付的时间不是2010年8月1日，而是2011年2月被告支付1000余万元及出具欠条以后，2010年8月七原告尚未交付投资款。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年2月5日，施衍林与沭阳金瑞房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定施衍林购买位于沭阳县沭城镇人民中路南侧三匹马商业广场地下室，房屋面积为9042.54㎡，单价为每平方米3428.3402元，总金额为3100万元，交付期限为2010年8月1日。金瑞公司于2010年夏将9042.5平方米地下室交付给施衍林。施衍林于2011年2月在该地下室从事商业经营。2011年2月28日，施衍林向沭阳金瑞房地产开发有限公司出具欠条一份，欠条载明：“今欠到壹仟伍佰万元整地下商场房款（抵押还）”。2012年3月22日，施衍林出具申明一份：“本人同意将润玛时尚广场（三匹马商业广场负一层共计8512.95平方米）无偿提供给沭阳县润玛时尚商业广场使用。”同日，沭阳县润玛时尚商业广场设立为个人独资企业，投资人为施衍林。2012年12月22日，张斌、花成文、荣静、李正明、胡方良与施衍林签订润玛时尚广场（三匹马地下）全体股东决议一份，内容为：经全体股东共同协商如下：一、全体股东购买的（三匹马地下）商业用房统一办理共有产权证，产权证写上全体股东姓名。二、产权证办好后，全体股东不得因贷款事宜拖延，贷款数额按股东出资比例分配（原则上能多贷则多贷）。三、产权证办好后，贷款先行付清欠施衍林地下商场垫付款（垫付款以支出决算为准）。四、以上三条全体股东共同执行，否则，扣除股份50%。2012年12月28日，施衍林取得涉案房屋所有权证。另查明，2010年10月23日，施衍林向张斌出具收条一份，收条载明：“今收到肆佰万元整三匹马广场（地下商城）投资款”。2011年3月7日，施衍林向张斌出具收条一份，收条载明：“收到张兵（笔误，应为张斌）人民币肆拾万元整（办理地下商场房产证件等费用）”。2010年12月26日，施衍林向花成文出具收条一份，收条载明：“今收到壹佰伍拾万元整共同投资三匹马地下商场款”。2011年5月22日，施衍林向花成文出具收条一份，收条载明：“今收到伍拾万元整共同投资三匹马地下商场款”。2012年12月21日，施衍林向花成文出具收条一份，收条载明：“收到花局长办证款壹拾五万元整（￥150000元）”。2011年5月22日，施衍林向李正明出具收条一份，收条载明：“今收到伍拾万元整三匹马地下商场投资”。2011年5月22日，施衍林向李正明出具收条一份，收条载明：“今收到壹拾万元整三匹马地下商场投资及办证费用”。2011年5月22日，施衍林向荣静出具收条一份，收条载明：“今收到壹佰万元整三匹马地下商场投资”。2011年5月22日，施衍林向荣静出具收条一份，收条载明：“今收到壹拾五万元整三匹马办证费用”。2011年3月11日，施衍林向胡方良出具收条一份，收条载明：“今收到胡方良投资三匹马地下商场总投资共计壹佰万元整，另加办证费用捌万元整，合计壹佰零捌万元整（108万元）”。张斌、荣静、李正明、郁红、花成文、蔡波、胡方良、李新华于2013年1月21日诉至本院，要求：1、确认沭阳县三匹马商业广场负一层房屋所有权归张斌、荣静、李正明、郁红、花成文、蔡波、胡方良、李新华、施衍林共同所有，各共有人享有的份额分别为：张斌25%、荣静6.25%、李正明3.125%、郁红3.125%、花成文4.375%、蔡波8.125%、胡方良1.25%、李新华5%、施衍林43.75%；2、施衍林协助张斌、荣静、李正明、郁红、花成文、蔡波、胡方良、李新华办理共有权登记手续；3、施衍林退还多收取的办证费用（含税金）合计456874元。本院经审理后认为，张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华主张对讼争的沭阳县沭城镇三匹马地下商业广场享有共有权，向本院提供2012年12月22日张斌、荣静、李正明、胡成文、胡方良与施衍林签订的润玛时尚广场（三匹马地下）全体股东决议以及实际出资凭证，能够证明双方当事人关于共同购买沭阳县沭城镇三匹马地下商业广场已达成合意，且已实际履行相关付款义务，施衍林对上述证据的真实性均不持异议，本院对此予以确认。据此，张斌等人主张对讼争房屋确定共有权有事实和法律依据，本院予以支持。施衍林虽辩称其实际收取张斌等人的款项仅作为润玛时尚广场的投资款，但该抗辩理由与全体股东决议所记载的办理共有产权证的内容不符，也与其收取张斌等人的办证费用行为相悖，本院不予采信。据此，本院于2013年8月8日作出（2013）宿中民初字第0012号民事判决：一、确认原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华对沭阳县沭城镇人民中路南侧三匹马商业广场地下室享有的所有权份额分别为：12.9%、3.23%、1.61%、2.26%、4.19%、0.97%、2.26%；被告施衍林应于本判决生效后一个月内按上述所有权比例协助原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华办理共有权登记手续；二、被告施衍林于本判决生效后一个月内向原告张斌退还办证费用239927.07元、向原告荣静退还办证费用109919.72元、向原告李正明退还办证费用80021.07元、向原告花成文、蔡波退还办证费用69963.54元、向原告胡方良、李新华退还办证费用39919.73元；三、驳回原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华的其他诉讼请求。该判决现已生效。现原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华以被告施衍林的个人独资企业实际使用上述房产、未向其缴纳租金为由，要求施衍林向其支付上述房屋的使用费用。原告庭审中对2012年12月22日股东决议中第三条“垫付款”的解释为：“垫付款有两层意思，一是施衍林先期写给开发商金瑞公司的欠条；二是按照各方口头约定，装潢的费用由每人按照比例承担一部分，但支出应以大家认可为准。后来由于施衍林装潢和经营都提供不出原告认可的票据，也从来不跟原告商量，双方就起诉要求确定房屋产权份额。中院判决认定房屋产权份额后，各方都没有上诉，都认可了（2013）宿中民初字第0012号民事判决认定的事实和判决结果。”本案的争议焦点为：1、原告与被告之间存在的是房屋租赁合同关系还是合伙关系；2、如原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，被告应当向其支付的租赁费用如何确定。本院认为：原告主张双方存在房屋租赁合同关系的依据不足。理由如下：1、原告未提交证据证明双方之间存在书面或口头上的租赁合同；2、在双方于2012年12月22日签订的股东决议时，该商城已经投入运营，但是原被告双方并未对租金进行约定，而对于第三条中的“垫付款”的含义，原告明确其一为施衍林出具给开发商的欠条；二为对房屋装潢和经营的费用，仅因为上述装潢及经营的费用未得到原告的认可，原告因而要求确认对房屋的所有权；3、在施衍林向原告出具的收条中，除明确为“房产证件费用外”，其他的名目均为“收到三匹马（地下商城）投资款”；4、本院（2013）宿中民初字第0012号民事判决中并未认定双方之间仅存在共同购买房屋的关系而否定双方之间的合伙投资地下商城的关系。原被告双方的争议应当通过对双方合伙关系的处理来解决。经本院向原告释明，原告不同意变更诉讼请求。故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，原告的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华的诉讼请求。案件受理费34113元，由原告张斌、荣静、李正明、花成文、蔡波、胡方良、李新华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省高级人民法院，并同时向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费34113元（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，帐号：10-113301040002475）。审 判 长 王 静代理审判员 孙芳远代理审判员 王冬冬二〇一四年七月二十一日书 记 员 葛 娜附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。第1页／共10页 微信公众号“”