（2014）海民初字第14203号
裁判日期: 2014-07-21
公开日期: 2015-06-08
案件名称
北京市天旷物业管理有限责任公司与钱XX物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市天旷物业管理有限责任公司,钱ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第14203号原告北京市天旷物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西四环北路117号金四季购物中心8号房间。注册号：110108005651978法定代表人王鹤田，董事长。委托代理人王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。被告钱XX，男。身份证号码：×××原告北京市天旷物业管理有限责任公司（以下简称天旷物业公司）与被告钱XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王利丹独任审判，公开开庭进行了审理。原告天旷物业公司的委托代理人王晓卓与被告钱XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天旷物业公司诉称，我单位接受委托，依法为钱XX提供物业服务。依据物业管理条例规定，钱XX应按时支付物业费，但钱XX自2003年4月1日起一直欠缴物业费。根据相关法律规定，现起诉要求钱XX向我单位支付自2003年4月1日起至2013年6月30日期间欠付的物业费13089.99元，并向我单位支付自2004年1月1日起至钱XX足额交清欠付物业费之日止的违约金，按日万分之二点一的标准计算，暂计算至2013年8月28日，钱XX应付违约金4080.28元。本案诉讼费用由钱XX承担。钱XX辩称，我是2001年入住海淀区采石南路55号院X号楼X室的，最初的物业费、供暖费我都按时交纳了。后发现我家楼顶上方是1号楼的电梯设备机房，只要电梯运行，我家的噪音就很大。白天尚能忍受，一到夜深人静的时候电梯一运行，我家人就休息不好。凌晨4点半左右，送报纸、送牛奶的就开始用电梯，导致我们一家人常年休息不好。特别是近几年，我的身体状况急剧下降，血压高，还伴有心脏杂音、心率不正常。我并无不良嗜好，经咨询医生，长期休息睡眠不好也是引起血压升高的重要因素。从我发现电梯噪音开始我就向物业公司反映过，但至今没有解决，这是物业公司不重视、不作为的结果。其作为设备设施的管理维护单位，在出现噪音严重影响业主休息的情况下，有义务、有责任向有关主管单位反映，但我现在看不到解决的希望。到了冬季，除了电梯的噪音外，供暖管道因为热胀冷缩的原因，在主管道末端形成振荡，而我家在20层，正好处在主管道的末端，凌晨时供暖管道开始加热，末端就振荡不停，比电梯噪音更讨厌。这个问题是可以解决的，我多次要求在主管道上加装伸缩器，但物业公司至今没有回应。我希望物业公司能认真面对业主的问题，踏实做好服务工作。现物业公司既然提起诉讼，我请求：1、请有检测资质的检测部门对1号楼电梯运行对我家造成的噪音进行检测，并出具检测报告；2、请法院指定医院对我一家进行体检，并根据电梯噪音检测报告的实际情况，对体检结果进行评估，并对未来仍然生活在该环境中可能对身体造成进一步的伤害作出评估；3、请法院对评估结果进行责任认定，特别是物业公司长期不作为导致问题得不到解决的责任进行界定；4、如果体检出目前我们的身体状况和电梯噪音有关系，我们要求进行康复治疗，并对治疗费用按责任进行分摊；5、要求物业公司采取主动措施，消除噪音。如果仍然不能解决问题，我们考虑将采取法律途径解决问题。另外，物业公司提起诉讼的大部分内容已经过了诉讼时效。物业公司与空军政治部管理办公室签订的物业管理委托合同期限是10年，和购房人也签订了相应的合同，只是没注明期限，形成了一个无期限的合同。我认为合同期限不应超过物业公司和空军政治部管理办公室所定的10年期限。经审理查明，钱XX购买了空政安居住宅小区X楼X层X号房屋（现为海淀区采石南路55号院X楼X层X号），2001年8月22日，钱XX（甲方）与天旷物业公司（乙方）签订《房屋委托管理合同》，委托天旷物业公司进行物业管理。对于委托管理期限，双方约定自本合同签订之日起生效，如无法规、政策变更、乙方撤管，则本合同长期不变。双方在合同中约定甲方责任、权利、义务包括：1、甲方有依照本合同监督乙方对本住宅小区进行正常管理、维修及提供服务的权利；2、有要求乙方根据合同提供安全、卫生的环境的权利；3、有享受及时、周到符合质量要求服务的权利；4、有遵守管理公约及住户手册各项规定的义务；5、有依照委托管理合同交纳委托管理费的义务；6、有协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作的义务；7、委托乙方对违反《空政安居住宅小区用户手册》和小区有关管理规定的行为进行处理，对拒不交有关费用或拒不改正违章行为的居民进行催交、催改。双方在合同中约定乙方责任、权利、义务包括：1、根据有关法律、法规、结合小区的实际情况，制订本住宅小区物业管理办法；2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅小区实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督。3、有对因甲方的责任使他人合法权益受到伤害时强行维修的权利，有在甲方装修房屋期间或违反装修规定时，可随时进入房间进行制止或纠正，而不经过任何人同意的权利；4、有对楼宇内外公共部位私搭乱建、乱堆乱放、乱贴广告牌强行拆除、销毁的权利；5、有对甲方违反装修管理规定而进行管理的权利，对甲方严重违反装修规定不服从乙方管理的，乙方有诉讼的权利；6、有对拒付委托管理费的行为依照本合同及《空政安居住宅小区房屋使用、管理、维修公约》的规定，采取一切手段追缴的权利；7、有对甲方提供符合本合同要求的各项服务的义务。双方约定委托管理收费标准为每建筑平方米每月1.5元，甲方办理入住手续时一次性向乙方交清本年度委托管理费，之后每年分4次按季度交清当年的委托管理费。甲方未按期交纳委托管理费，每延误一天，按应交纳费用千分之一追加滞纳金。本案审理中，钱XX对于天旷物业公司主张的物业费数额予以认可。就其抗辩理由，钱XX未提供相应证据。天旷物业公司表示钱XX确实反映过电梯噪音的问题，但称物业公司负责公共设施的维护，噪音问题是开发商建造时出现的问题，经向开发商反映，开发商没有答复。就电梯噪音问题是否经过鉴定，钱XX称以前做过，但现在找不到鉴定结论了；天旷物业公司称知道做过鉴定，但没有见过鉴定报告。另查，天旷物业公司与空军政治部办公室直属工作处签订《北京市空政安居住宅小区物业管理委托合同》，委托管理期限为10年，自2000年9月1日至2010年8月31日。2010年7月5日，空军政治部办公室直属工作处复函天旷物业公司，称“鉴于目前小区业主委员会正在筹备成立阶段，2000年9月1日与你们签订的物业管理委托合同顺延，相关条款继续执行，顺延终止时间待定”。上述事实，有双方当事人陈述、天旷物业公司提交的其与钱XX和空军政治部办公室直属工作处分别签订的房屋委托管理合同、北京市空政安居住宅小区物业管理委托合同、函件、证明、收费明细单及收据底联、补贴文件、空军政治部通知等证据材料在案佐证。本院认为，天旷物业公司与钱XX签订的《房屋委托管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自权利、义务。现钱XX对于天旷物业公司主张的物业费欠费数额予以认可，本院亦不持异议，本案争议焦点为钱XX提出的抗辩理由是否成立。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，钱XX就其提出的电梯噪音、暖气管道振荡噪音等抗辩理由均未提供相应证据，故其应承担就其主张未提供证据的不利后果。考虑到审理中查明的事实，天旷物业公司认可钱XX曾向物业公司反映电梯噪音问题，且亦称曾向开发商反映过上述情况而开发商未予答复，故说明双方在履行《房屋委托管理合同》过程中就电梯噪音问题发生分歧。钱XX因电梯存在噪音拒不交纳物业费用虽缺乏依据，但也系事出有因，故对于天旷物业公司主张违约金的诉讼请求本院不予支持。对于钱XX提出的诉讼时效以及合同期限方面的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院对其该部分抗辩理由不予采信。对于电梯噪音以及钱XX提出的供暖管道振荡产生的噪音等问题，其应当在与物业公司协调解决的同时，收集、提供必要的证据以便在协商不成时依法向责任方主张权利。同时应指出的是，天旷物业公司作为接受委托提供物业服务的一方，应当按照约定履行自己应履行之义务，为业主提供及时、周到、符合质量要求之服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、钱XX于本判决生效后十五日内向北京市天旷物业管理有限责任公司支付物业费一万三千零八十九元九角九分。二、驳回北京市天旷物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一百一十五元，由北京市天旷物业管理有限责任公司负担五十二元，已交纳；由钱XX负担六十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 王利丹二〇一四年七月二十一日书 记 员 高 岚 关注微信公众号“”