（2013）穗云法民四初字第1369号

裁判日期: 2014-07-21

公开日期: 2014-12-06

案件名称

黄志远与范兴碧、魏彬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市白云区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄志远,范兴碧,魏彬

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

广州市白云区人民法院民事判决书（2013）穗云法民四初字第1369号原告黄志远，男，1972年7月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人周华、张云，广东中大圣律师事务所律师。被告范兴碧，女，1971年3月1日出生，汉族，身份证住址四川省邻水县。被告魏彬，男，1983年11月9日出生，汉族，身份证住址江西省九江市武宁县。原告黄志远诉被告范兴碧、魏彬商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄志远及其委托代理人周华到庭参加了诉讼。被告范兴碧、魏彬经本院公告送达诉讼副本及传票，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄志远诉称，2013年9月12日，范兴碧的代理人魏彬与我在中介机构“广州中原地产代理有限公司”的撮合下，签订了一份《存量房买卖合同》，编号为穗存量房合字××号。约定将范兴碧所有的位于广州市白云区某房的房屋卖给我，房屋总价为170万元。签订合同后，我随即依双方约定向魏彬指定的招商银行账户（户名为范兴碧，卡号为62×××09）交付定金10万元，并约定2013年10月24日由我再交付90万元到上述账户，该90万元加上2013年9月12日已付的10万元定金共100万元作为房屋的第一期付款，该第一期付款100万元用于该房屋在银行的抵押贷款，解除第三方权利后办理房产过户手续。2013年10月24日，魏彬以购房定金已暂作他用为由，要求我向上述账户存入101万元用于还银行本息，以便��快解除第三方权利过户。经过几天的多次沟通，2013年10月28日，我同意向上述账户存入101万元，双方约定该101万元加上2013年9月12日所付的定金10万元存入魏彬指定的上述账户，用于归还范兴碧在招商银行广州东风支行的抵押贷款本息，取回银行第三方权利凭证，余下仍留在上述账户。2013年11月8日，魏彬与我到房管部门办理过户手续，因魏彬所持的委托书上缺少代理交税的条款，未能办理过户。魏彬以范兴碧的小孩生病拒绝亲自到房管局办理手续为由，坚持在深圳市公证处重新办理委托书公证，委托魏彬等人全权办理房产过户手续。2013年11月23日，魏彬取得新的经公证的委托书后，与我、中介代理人到房管部门办理过户登记，房管部门的工作人员告知涉案房屋已经于2013年11月19日被深圳市龙岗区人民法院查封，无法办理过户手续。之后我得知，魏彬是借贷公司员工，��代理签订《存量房买卖合同》时明知被代理人范兴碧身负巨额债务而恶意对我隐瞒。房屋被查封后，我无奈代范兴碧支付了59万元置换担保金，深圳市龙岗区人民法院依法解封了该房屋。我已经向范兴碧支付了101万元购房款，现又代其支付了59万元置换担保金，已经履行了支付房款的义务，但范兴碧、魏彬至今未将房屋过户给我已经构成违约，请求法院判令：1、范兴碧立即协助我办理广州市白云区某房的产权登记过户至我名下的相关手续；2、范兴碧、魏彬向我支付逾期办理产权登记过户违约金（自2013年12月11日起，以170万元为本金，按每日万分之五计算至办理完产权过户时止）；3、本案诉讼费由范兴碧、魏彬承担。被告范兴碧无答辩。被告魏彬无答辩。经审理查明，位于广州市白云区某房（以下简称“涉案房屋”）为范兴碧名下房产，房屋项下原有抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司广州分行，抵押人为范兴碧。2013年8月19日，范兴碧于广东省深圳市深圳公证处签署《委托书》，委托魏彬与案外人郭邢新、向志刚全权处理范兴碧拥有的位于广州市白云区某房的100%房产。委托期限自2013年8月19日至2018年8月18日止，上述委托人可独立以委托人的名义在代理期限内处理如下事项：……九、办理出售或转让上述房产有关手续，到国土局、地产中介机构签署房地产买卖合同、广州市房地产转移登记申请表相关文件，领取《房地产证》、办理上述房产的转委托公证、买卖合同公证，到国土局办理房产过户等。收取上述房产的楼款，购买方的银行按揭贷款、抵押贷款等事项，将上述款项全部放在受托人指定账户上。签署银行《按揭贷款存入账户确认书》等明确收款账户的相关文件，签收银行出具的《贷款承诺书》……十八��全权办理收取上述房产的全部或部分售房款或银行按揭／抵押楼款，包括签收买方按揭银行出具的贷款承诺函，包括资金监管协议中的全部楼款或部分楼款放在受托人1（郭邢新）指定账户内，并在相关文件上签字……二十：……上述房产是指法律规定的本人份额内的房产，受托人中受托人1-3均有转委托权，所有受托人均可独立办理受托事项，受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予以承认。2013年9月12日，魏彬作为范兴碧（甲方.卖方）的委托代理人与原告（乙方.买方）、广东中原地产代理有限公司（丙方.房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定，交易的房屋位于广州市白云区某房，房地产权证号码：10××51，建筑面积85.0342平方米，房屋使用性质住宅，房屋存在抵押，带家私家电、不带租赁合同、无户口，��次交易涂销抵押与转移登记一并办理。房屋总价款为170万元，签订合同时，乙方向甲方支付10万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照分期付款方式按期付款：第一期，乙方应在本合同签订5天内向甲方支付房款100万元。第二期，乙方应于交易过户完成当天向甲方支付房款70万元。甲乙双方同意该房屋交付使用时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。产权转移登记约定按照其他方式办理。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。其他约定：……5、经买卖双方协商，买方最迟于2013年10月24日支付部分楼款100万元（含定金）给卖方作为赎契用途。6、涂销抵押一次性付款（1）签订本合同时支付10万元作为定金。（2）于本合同签订后5天内支付楼款（含定金）100万元，甲方收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续5个工作天内与乙方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付。（3）于交易过户完成当天付清楼价余款，共计70万元。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。上述《存量房买卖合同》签订后，原告分别于2013年9月12日、2013年10月24日向范兴碧的账户中分别打入10万元、101万元。魏彬代范兴碧为原告开具了相应的收款收据。首期房款收款收据记载：该笔款项仅供银行扣款，剩余尾款59万元于递件过户支付。2013年11月11日，范兴碧；招商银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押，涉案房屋的抵押登记被��销。同日，范兴碧于广东省深圳市深圳公证处签署《委托书》，委托魏彬与案外人郭邢新、向志刚全权处理范兴碧拥有的涉案房屋。委托期限自2013年11月11日至2016年11月10日止，上述委托人可独立以委托人的名义在代理期限内处理如下事项：……九、办理出售或转让上述房产的交易过户手续，和支付房管局交易所收取的有关费用。办理查册、网签、交易递件、调阅复印档案、测绘、交费、交易过户，办理交易退案等手续，签署房地产买卖合同文件及与之相关的一切文件……。十六：全权办理收取上述房产的全部或部分售房款或银行按揭／抵押楼款，包括签收买方按揭银行出具的贷款承诺函，包括资金监管协议中的全部楼款或部分楼款放在受托人1（郭邢新）指定账户内，并在相关文件上签字……十八：……上述房产是指法律规定的本人份额内的房产，受托人中受托��1-3均有转委托权，所有受托人均可独立办理受托事项，受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予以承认。2014年1月6日，原告向范兴碧出具《办理解封、过户手续催告函》并以快递方式寄送到范兴碧的身份证住址，但因范兴碧外出而退回。另查，涉案房屋于2013年11月19日被深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民一初字第1061号案查封。本案当事人向本院申请财产保全，本院经审查后受理，于2013年12月20日对涉案房屋进行轮候查封。2013年12月27日，深圳市龙岗区人民法院以（2013）深龙法民一初字第1266号案轮候查封涉案房屋。原告向深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民一初字第1061号案申请置换担保并将保证金59万元存入该院财产保全专户。该院于2014年2月11日解除了对涉案房屋的查封。据原告陈述，魏彬于2013年11月8日约原告办理涉案房屋的过户手续，但由于范兴碧出具给魏彬的《委托书》缺少代理交税的条款，故未有办成。在魏彬取得范兴碧出具的新的《委托书》后，于2013年11月23日再次到房管部门办理过户手续，得知涉案房屋被查封。审理中，关于未付房款59万元，原告表示同意支付并主张与其在（2013）深龙法民一初字第1061号案支付的置换担保金59万元互相抵扣。由于范兴碧、魏彬至今未有协助原告办理涉案房屋的过户手续，原告遂诉至本院成讼。以上事实，有买卖合同、公证书、收款收据、查册表、催告函、裁定书、付款证明及当事人陈述等证据证实。本院认为，魏彬是范兴碧的委托代理人，其代理范兴碧与原告签订《存量房买卖合同》的行为合法有效，合同直接约束原告与范兴碧。现原告已依约履行了付款义务，但范兴碧至今未有为原告办理涉案房屋的过户及登记手续，已经构成违约，原告要求范兴碧协助办证并支付迟延办证违约金的诉讼请求均合理合法，本院予以支持。根据双方约定，范兴碧应在完成涂销抵押登记及归档手续5个工作天内与原告到房管部门办理交易过户递件手续，查册表显示范兴碧与招商银行广州分行于2013年11月11日向房管部门申请涂销抵押登记，经过五个工作天，即为2013年11月19日，原告主张自2013年12月11日起算违约金属处分已方权利，本院予以准许。至于违约金止算时间，双方并未在合同中予以明确约定，本院认为应计算至原告取得办证递件回执之日为宜。即迟延办证违约金应以170万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2013年12月11日起计至取得办证递件回执之日止，并以本金为为限。剩余房款59万元，原告同意支付给范兴碧，属处分己方权利，本院予以准许。关于原告要求魏彬就本案承责的意见，由于魏彬是范兴碧的委托代理人，其处理委托人事务产生的责任均由范兴碧承担，原告要求魏彬就本案承责的理据不足，本院不予采纳。范兴碧、魏彬经本院公告送达，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，范兴碧协助黄志远办理广州市白云区某房的产权过户及登记手续，黄志远同时向范兴碧支付未付房款59万元；二、范兴碧向黄志远支付迟延办证违约金（以170万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2013年12月11日起计至取得办证递件回执之日止；至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起十��内一次性支付，自本判决生效之日起至取得办证递件回执之日止的违约金于每月10日前逐月支付，违约金以本金为限）。三、驳回黄志远其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，保全费1520元，由范兴碧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审　判　长　　段静楠人民陪审员　　朱　玲人民陪审员　　孙　慧二〇一四年七月二十一日书　记　员　　郑萍军关注公众号“”