(2014)渝五中法民终字第03165号
裁判日期: 2014-07-21
公开日期: 2014-09-17
案件名称
段树梅与重庆好管家物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
段树梅,重庆好管家物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2014)渝五中法民终字第03165号上诉人(原审被告)段树梅,女,1945年6月14日出生,汉族。委托代理人苏奉琼,女,1971年6月30日出生。委托代理人谭世宁,男,1957年6月30日生,汉族。被上诉人(原审原告)重庆好管家物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪街道南坪南路19号,组织机构代码70938518-X。法定代表人张大明,经理。委托代理人唐明照,重庆中标律师事务所律师。上诉人段树梅与被上诉人重庆好管家物业管理有限公司(以下简称好管家物业公司)物业服务合同纠纷一案,重庆市南岸区人民法院于2014年2月17日作出(2013)南法民初字第04332号民事判决。段树梅对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明:好管家物业公司系贰级资质的物业服务企业。段树梅系重庆市南岸区x号房屋的业主,建筑面积为80.11平方米。2007年12月,重庆中央商务(南部)开发区管理委员会与重庆好管家物业管理有限公司签订了《xx花园前期物业服务合同》,约定:由好管家物业公司对xx花园小区进行物业管理。合同除约定双方权利义务之外,还约定了合同期限为两年,自2007年12月起至2009年12月止。约定收费标准:物业服务费用高层住宅按每月每平方米建筑面积0.78元计算(含电梯月票费),物业服务费按月交纳,业主或物业使用人应在每月底前5日内履行交纳义务。业主或物业使用人违反合同的约定,未能按时如数交纳物业服务费的,应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后,好管家物业公司提供了物业管理服务。合同到期后至今仍由好管家物业公司在xx花园小区提供物业服务。水电公摊费一直按照4元/月收取。段树梅未向好管家物业公司交纳2009年1月-2012年12月的物管费及水电公摊费共计3176元,好管家物业公司于2010年12月、2012年12月、2013年1月向段树梅催收物业服务费及水电公摊费未果,故好管家物业公司诉至法院。一审法院认为,好管家物业公司与重庆中央商务(南部)开发区管理委员会签订的《xx花园前期物业服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。好管家物业公司已向段树梅提供了物业管理服务,段树梅作为该小区的业主,应按约履行交纳物业服务费的义务。段树梅当庭对其所欠2009年1月-2012年12月的物管费、水电公摊费共计3192元的金额无异议,予以确认。关于段树梅认为房屋出现房顶渗水现象,并造成段树梅屋内居室内墙、屋顶全湿透的问题,房屋在保修期内出现质量问题,业主可依据房屋买卖合同追究开发商的违约责任,而本案为物业服务合同纠纷,双方法律关系是基于《xx花园前期物业服务合同》,故段树梅辩称的理由此与本案不属同一法律关系,不能以此为由对物业管理企业拒交物管费。关于段树梅认为小区环境脏乱差的意见,《xx花园前期物业服务合同》约定了好管家物业公司具有公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运等义务,但根据段树梅举示的证据,好管家物业公司履行该义务存在明显瑕疵,故对好管家物业公司要求段树梅支付违约金的诉讼请求,不予支持。据此,《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决:“一、被告段树梅于本判决生效之日十日内起支付原告重庆好管家物业管理有限公司从2009年1月起至2012年12月期间的物业服务费、水电公摊费共计3176元;二、驳回原告重庆好管家物业管理有限公司的其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元,由段树梅负担(已由好管家物业公司垫付,段树梅支付上诉款项时一并交给好管家物业公司)。段树梅不服一审判决向本院提起上诉,请求撤销原判,依法改判。主要理由:段树梅居住的房屋2008年11月起房顶出现渗漏,该房顶应属于物业的共有公用部分,但好管家物业公司一直未予维修,故是好管家物业公司不履行义务在先,段树梅拒付物业管理费是行使正当的抗辩权;好管家物业公司的部分请求超过诉讼时效,不应得到支持。故一审认定事实不清,适用法律错误,请求二审依法予以撤销。好管家物业公司答辩称:段树梅的房屋出现质量问题,应向开发商主张承担责任,且好管家物业公司也积极进行了协调,但开发商一直未解决。好管家物业公司多次向段树梅催收物管费未果,才起诉至法院,故全部请求未超过诉讼时效。一审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求二审依法予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为,被上诉人好管家物业公司与重庆中央商务(南部)开发区管理委员会签订的《xx花园前期物业服务合同》是双方的真实意思表示,亦符合相关法律规定,应认定为有效。签约后,好管家物业公司按约为上诉人段树梅所在的xx花园小区提供了物业服务,段树梅作为业主,亦应依照合同约定向好管家物业公司交纳物业服务费。好管家物业公司提交了向段树梅催收物业服务费的相关证据,且物业服务费的收取具有连续性,故一审判决段树梅支付2009年1月至2012年12月期间的物业服务费、水电公摊费,并无不当。段树梅称居住的房屋存在房顶渗水现象,段树梅可另行向房屋的开发商主张权利,但不能以此为由拒交物业服务费。综上所述,段树梅的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人段树梅负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决内容生效后,权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 樊仕琼代理审判员 夏兴芸代理审判员 芦明玉二〇一四年七月二十一日书 记 员 谭 锐 来自