（2013）江新法民一初字第542号
裁判日期: 2014-07-21
公开日期: 2014-11-26
案件名称
陈善静、李洪与高明、中山市汇丰房地产中介服务有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市新会区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
{C}广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2013）江新法民一初字第542号原告陈善静，男，1972年10月9日出生，汉族，住浙江省浦江县。原告李洪，男，1973年12月8日出生，汉族，住四川省宜汉县。两原告共同委托代理人李敬子，广东泉胜律师事务所律师。被告高明，男，1971年8月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人陈文丽，广东邦杰律师事务所律师。委托代理人袁永献，广东邦杰律师事务所律师助理。第三人中山市汇丰房地产中介服务有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人庞春谊，该公司总经理。委托代理人罗小慧，广东天高律师事务所律师。原告陈善静、李洪诉被告高明、第三人中山市汇丰房地产中介服务有限公司（以下简称汇丰公司）合同纠纷一案，本院于2013年3月29日立案受理后，依法由审判员张妙玲适用简易程序于2013年5月8日公开开庭进行了审理。原告陈善静、李洪的共同委托代理人李敬子，被告高明的委托代理人陈文丽、袁永献，第三人汇丰公司的委托代理人罗小慧均到庭参加诉讼。因案外人江门市邦利实业投资有限公司（以下简称邦利公司）的法定代表人吴伟强及股东冯良超涉嫌侵占涉案土地的购地款被江门市公安局立案侦查，而该案的处理结果直接影响到本案的审理，故本院依法作出（2013）江新法民一初字第542－1号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。中止原因消除后，本院于2014年7月1日恢复审理本案，并于2014年7月7日公开开庭进行了审理，原告陈善静、李洪的共同委托代理人李敬子，被告高明的委托代理人陈文丽均到庭参加诉讼，被告汇丰公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月5日，被告高明与邦利公司签订《土地使用权转让合同》，合同约定，邦利公司将位于睦洲新沙工业园（礼乐围）二期用地一块，地号为（L3a号），总面积为10亩以有偿方式转让给被告作工业用地，转让价款为每亩224000元，共计土地转让款2240000元，土地交付时间预计在2011年3月31日。2010年10月10日，被告委托第三人汇丰公司将上述土地转让给原告，委托价格为250000元每亩，2010年11月10日，原告与邦利公司签订了《土地使用权转让合同》，并向被告支付了土地溢价款项260000元，但签订合同至今，被告都未将上述土地交给原告使用。经查，位于睦洲新沙工业园（礼乐围）二期用地一块，地号为（L3a号）属于江门市新会区睦洲镇新沙村民委员会集体用地，江门市新会区睦洲镇政府根本没有征收该地，邦利公司根本没有土地转让，被告将上述土地以250000元的价格转让给原告应为无效转让。故此，请求判令：1.被告向原告退回土地款项溢价部分260000元并支付银行利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率日万分之二点一从2010年10月11日计至清偿之日止，暂计至2013年4月30日止为50832.60元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。原告陈善静、李洪为证实其主张在举证期限内向本院提供如下证据：1.原告陈善静、李洪的身份证（复印件）各一份，证明两原告的诉讼主体资格。2.被告高明的身份证（复印件）一份，证明被告高明的诉讼主体资格。3.《企业法人营业执照》（复印件）一份，证明第三人汇丰公司的主体资格。4.原、被告于2010年10月10日签订的《转让协议》一份、邦利公司与两原告于2010年11月10日签订的《土地使用权转让合同书》一份、编号为6024934的《收据》一份，证明被告高明将新沙工业园（礼乐围）二期用地地号L3a土地转让给原告，并收取土地溢价款260000元的事实。5.2011年3月30日《关于履行事宜的函》和2011年8月21日《律师函》（复印件）各一份，证明江门市新会区政府未能征收新沙工业园二期土地的事实。6.邦利公司出具的编号为0037837的《收据》一份，证明两原告于2010年11月10日向邦利公司支付了首期款672000元。7.编号为7020364的《收据》一份，证明涉案土地中介费的支付情况。被告高明辩称：1、被告已经履行完毕转让协议上的义务，无须向原告退回转让溢价款，被告不是涉案土地的所有权人，未通过合同取得土地的使用权，被告只是享有与邦利公司签订土地使用权转让合同的合同权利，从双方签订的转让协议内容看，被告已经把合同的权益转让给原告，原告已经与邦利公司签订土地转让合同，因此，被告已经完全履行转让合同中的约定。2、被告是通过第三人与邦利公司促成交易，也是通过第三人与原告签订合同，原告在签订转让协议及土地使用权转让合同之前就应当对涉案的土地现状有充分的了解，原告因土地使用权转让合同书与邦利公司的纠纷与被告是无关的。最后，被告已完全履行土地转让协议的义务，被告没有退回款项的责任。即使被告要退回溢价款给原告，但被告在转让过程中并没有过错，所以，不应支付利息给原告；再退一步而言，即使要支付利息给原告，也只应按存款利率计算利息，而不应按贷款利率计算利息。第三人汇丰公司述称：原、被告之间的争议与第三人无关。被告高明、第三人汇丰公司在举证期限内均没有向本院提交证据。为查清本案事实，分清责任，本院依职权调取如下材料：1.江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法刑初字第153号刑事判决书和江门市中级人民法院（2013）江中法刑二终字第149号刑事裁定书各一份，反映涉讼土地的情况；2.（2012）江新法民一初字第1029号《调查函》、江门市新会区国土资源局档案馆于2014年5月28日出具的《复函》一份、江门市国土资源局睦洲国土资源所于2014年5月29日出具的《复函》一份，反映涉讼土地的土地性质及所有权人情况。第三人汇丰公司经本院合法传唤在本案第二次开庭时没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。经庭审质证、辩证，被告对原告提交的证据1-3均无异议；被告对原告证据4中原、被告于2010年10月10日签订的《转让协议》和编号为6024934的涉案土地溢价款《收据》的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据4中邦利公司与两原告于2010年11月10日签订的《土地使用权转让合同书》，被告认为该合同书是原告与案外人邦利公司签订的，对其真实性无法确认，但被告确认当原、被告签订《转让协议》后，原告与邦利公司曾签订土地使用权转让合同书；对原告的证据5，因原告未能提供该证据的原件，被告不予确认；对原告证据6首期款《收据》，是由邦利公司直接向原告出具的，被告无法核实该证据的真实性；对证据7中介款《收据》，是由中介公司直接向原告出具的，被告不清楚相关情况，且该证据与本案没有关联性。第三人在第一次庭审中对原告提交的证据1-3的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据4-5的真实性、合法性和关联性请求由法院予以核实。原告对本院依职权调查的证据均无异议。被告对本院依职权调查的证据的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议。经审查，对于各方当事人均无异议的原告证据1－3、证据4中的《转让协议》和编号为6024934的涉案土地溢价款《收据》本院依法予以确认；对证据4中的邦利公司与两原告于2010年11月10日签订的《土地使用权转让合同书》，结合庭审当事人的陈述以及原告提交的其他证据，本院对此予以采信；原告的证据5以及本院依职权调取的证据能客观反映案件事实，具有证明力，且能相互印证，可以作为认定案件事实的依据；对原告提交的证据6-7的真实性本院予以确认，但该两份证据涉及的款项与本案无关。综合原、被告及第三人的陈述和本院采信的证据，本院查明如下事实：2010年，江门市新会区睦洲镇人民政府拟开发睦洲镇新沙工业园（礼乐围）二期594.45亩土地，因缺乏资金而向社会招商。2010年7月13日，邦利公司与睦洲镇政府签订《新沙工业园礼乐围土地开发与项目投资合作意向书》（以下简称《意向书》），约定睦洲镇政府拟将上述594.45亩土地以“土地打包”的形式交由邦利公司投资开发。2010年10月10日，经第三人汇丰公司居间介绍，原告作为乙方（受让方）与被告作为甲方（转让方）经协商后自愿签订《转让协议》，该协议注明：鉴于甲方（即被告）已于2010年8月5日与案外人邦利公司签订了位于江门市新会区睦洲镇新沙工业园（礼乐围）二期面积为10亩的L3a土地的《土地使用权转让合同书》，甲方（即被告）原购地价为每亩224000元，现甲方（即被告）以每亩250000元将该土地使用权转让给乙方（即两原告）；签订本协议当日乙方（即原告）向甲方支付30％首期款即622272元及溢价部分260000元等内容。签订《转让协议》当日，陈善静、李洪向高明支付购地溢价款260000元，高明于当日签具编号为6024934的《收据》给原告予以确认。原、被告签订《转让协议》后，被告将其与邦利公司签订的《土地使用权转让合同书》原件交回第三人汇丰公司，邦利公司与两原告于2010年11月10日就涉讼土地重新签订《土地使用权转让合同书》，约定土地用途为工业用地并约定购地价款、分期支付方式、土地交付时间以及违约责任等内容，前后手的《土地使用权转让合同书》除受让方和签订日期不一致外其他内容均相同。其后，睦洲镇政府因故无法征地，遂于2011年3月委托律师向邦利公司发函，告知其睦洲镇政府已不可能征收到土地。原告知悉上述情况后，认为涉讼土地使用权的转让属无效转让，故诉至法院要求被告返还购地溢价款及支付相应利息，由此成讼。另查明，经向国土部门核实涉讼土地属案外人江门市新会区睦洲镇新丰经济联合社所有，该土地至今仍属村集体农用地。邦利公司的法定代表人吴伟强、邦利公司的股东冯良超两人因挪用涉讼土地的款项于2013年11月1日被江门市蓬江区人民法院作出（2013）江蓬法刑初字第153号刑事判决书判定犯挪用资金罪，并经江门市中级人民法院于2014年1月27日作出（2013）江中法刑二终字第149号刑事裁定书维持原判。本院认为：本案是基于作为平等主体的原、被告之间签订设立、变更民事权利义务关系的协议即《转让协议》而引致的纠纷，故应为合同纠纷。本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《转让协议》效力如何？2.被告是否有义务向原告退回转让土地使用权的溢价款260000元及相应利息损失？关于原、被告签订的《转让协议》效力如何的问题。涉讼土地在本案审理期间经本院查明至今仍属案外人江门市新会区睦洲镇新丰经济联合社集体所有的农用地，无论邦利公司亦或被告，均在没有取得土地权属人同意且经国家有权机关审批并办理相关手续的前提下而将该土地作工业用地进行转让，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，无论是邦利公司与涉讼土地受让人之间签订的《土地使用权转让合同书》，还是原、被告之间签订的《转让协议》，均因违反法律的效力性强制性规定而致无效。关于被告是否有义务向原告退回转让土地使用权的溢价款260000元及相应利息损失的问题。原告在本案中主张的利息实为利息损失，鉴于原、被告之间签订的《转让协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告基于《转让协议》以“土地溢价款”名义向原告收取的260000元及其法定孳息，应当予以返还。对涉讼土地的性质，结合土地的单价以及《土地使用权转让合同书》的内容，本院认为双方在签订合同时应有一定的认识，故对合同无效，双方均有过错。对于原告主张的利息损失，本院认为应参照中国人民银行规定的同期居民活期存款利率的标准计算。因原告在2010年10月10日已向被告支付了土地溢价款260000元，故现其主张利息损失自2010年10月11日起计算至款项清偿之日止，本院予以支持。因第三人汇丰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第一百六十二条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第一百六十二条的规定，判决如下：被告高明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购地溢价款260000元及相应利息损失（自2010年10月11日起按中国人民银行规定的同期居民活期存款利率计至款项清偿之日止）给原告陈善静、李洪。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取3136元，由被告高明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判员 张妙玲二〇一四年七月二十一日书记员 梁凯青 关注微信公众号“”