（2014）通中民终字第1478号
裁判日期: 2014-07-21
公开日期: 2014-08-18
案件名称
如皋市江安镇人民政府与李惠良土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李惠良,如皋市江安镇人民政府
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第1478号上诉人（原审被告）李惠良。委托代理人顾国琪，江苏金长安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）如皋市江安镇人民政府，住所地如皋市江安镇府前路1号。法定代表人王建云，镇长。委托代理人马彬。委托代理人夏金成。上诉人李惠良因与被上诉人如皋市江安镇人民政府（以下简称江安镇政府）土地租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第0343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人李惠良及其委托代理人顾国琪，被上诉人江安镇政府委托代理人马彬、夏金成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2005年12月28日，李惠良作为个体工商户，设立登记江阴市惠涛电缆保护管厂，工商行政管理机关于2011年10月24日吊销该厂营业执照，至2013年12月27日查询工商登记资料时，状态为吊销后未注销。2010年12月18日，江安镇政府作为甲方，江阴惠涛电缆保护管厂作为乙方，签订《协议书》一份，约定乙方在甲方境内投资建设有机蔬菜基地项目，该项目预计于2011年1月开工建设，项目土建工程建设周期3个月。项目选用面积以满足项目建设需要确定1000亩（以实际测量为准），项目选址为江安镇黄建村、徐柴村、中心村。项目总投资1800万元人民币。甲方将位于江安镇黄建等村的1000亩土地使用权出租给乙方使用，甲方应保证该土地租赁的合法性。乙方承租本宗土地必须进行蔬菜种植，否则甲方有权收回土地使用权，停止协议。租赁期限10年，自2011年1月1日至2021年1月1日。租金1200元／亩／年，自签订协议之日起在当年六月乙方付50%租金给甲方，剩余50%在当年12月付清，逐年如此。双方还对相关事项进行了约定。甲、乙双方均加盖公章。乙方由李惠良、魏雪东签名。协议签订后，江安镇政府按约将土地交乙方使用。至2012年的租金已支付，自2013年起未支付租金。江安镇政府于2013年12月12日与李惠良形成谈话笔录，要求李惠良于2013年12月15日前给付2013年上半年的租金，2013年12月31日前给付2013年下半年的租金，否则将解除租赁合同，并依法追偿租金。李惠良表示没有钱给付租金，愿意解除合同。江安镇政府于2013年12月13日向李惠良发出通知，认为根据合同第六条第二款的约定，李惠良应于2013年6月给付当年度50%的租金304962元，2013年12月份给付当年度50%的租金304962元，2013年的租金至今未付，通知李惠良于2013年12月20日前交清2013年的所有承包款，逾期将解除协议。李惠良在送达回证上签名。2013年12月26日，江安镇政府再次向李惠良发出通知，因李惠良无力支付承包款，通知解除2010年12月18日的土地租赁协议，如有异议，请于2013年12月30日前书面提出。该通知由许荣星签收，注：本人是李惠良的管理人员。2013年12月31日，江安镇政府向李惠良发出通告，认为经两次通知，协议已解除，介于李惠良尚有部分种植的作物未收，经研究，再放宽至2014年1月7日前将该幅土地上的作物清理干净，将土地归还，逾期责任自负。江安镇政府主张，根据黄建村13-21组土地流转面积证明，总面积为514.328亩，其中实际到户面积472.4377亩，集体面积45.2123亩。每亩地年租金1200元，分上半年和下半年各给付一次，2013年度计617193.60元，在向李惠良发出的通知中，扣减了部分道路面积。2013年的租金李惠良没有给付。李惠良述称：租赁的土地面积不对，是按照400多亩土地缴租金，缴了60多万元，收据上写的是李老板，即李惠良本人。欠付2013年租金是事实。目前有260多亩江安镇政府已另租他人使用，还有70多亩荒在那里，江安镇政府不让种，还有100多亩是李惠良种的丹参。江安镇政府陈述，李惠良已经将200多亩田的农作物收割，土地如何处理政府不清楚。李惠良主张是以江苏东良果蔬科技有限公司（以下简称东良公司）的名义经营，并提供了企业法人营业执照，东良公司住所地为如皋市江安镇黄建村13组（黄建村委会所属房屋内），法定代表人张惠亚，公司类型为有限公司（自然人控股），经营范围一般经营项目：水果、蔬菜嫁接、返季种植技术研究开发；水果、蔬菜、中草药材种植、销售；水果、蔬菜种植技术咨询服务等。注册资本500万元。成立日期为2010年12月24日，营业期限至2030年12月23日止。江安镇政府认为，东良公司在黄建村13组村委会内，并不是发包给李惠良本人的土地范围内。根据合同约定，政府发包给李惠良的土地必须要进行蔬菜种植，否则甲方有权收回土地使用权、停止协议。东良公司和李惠良是什么关系不清楚，但政府只认李惠良。江安镇政府于2014年1月8日向原审法院起诉，要求：一、解除2010年12月18日双方签订的土地租赁协议。二、李惠良立即给付所欠2013年的土地租赁费617193.60元。三、李惠良立即将未清理干净的农作物清除，归还土地。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于租金的支付时间有明确约定，李惠良欠付2013年的租金事实存在，江安镇政府向李惠良两次发出通知要求缴纳租金，李惠良均未能履行，故江安镇政府向李惠良发出通知要求解除协议，清理交还土地，于法有据，应予支持。李惠良辩称江安镇政府将部分土地租给别人，并打掉李惠良的农作物，未提交相应证据，法院难以支持。关于案涉土地面积，江安镇政府陈述在签订合同后，已将合同约定的土地交给李惠良，并提交了面积证明，李惠良未有相反证据提交，且在多次的通知、通告中表述的租金数额是明确的，不高于应付租金总额，李惠良并未提出异议，法院对江安镇政府主张的面积及租金数额予以确认。关于李惠良抗辩是以东良公司名义经营，江安镇政府对此未予认可。原审法院认为，根据合同相对性原理，双方签订的协议加盖个体工商户公章，根据法律规定，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，目前营业执照已被吊销，故江安镇政府所诉李惠良主体正确，至于李惠良与东良公司之间的关系，本案不予理涉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除江安镇政府、李惠良于2010年12月18日签订的土地租赁协议。二、李惠良给付江安镇政府2013年度土地租赁费617193.60元。三、李惠良将所租赁的土地清理交还给江安镇政府。案件受理费10210元，由李惠良负担。宣判后，李惠良不服，向本院提起上诉称，2010年12月18日，李惠良以江阴市慧涛电缆保护管厂的名义与江安镇政府签订了土地承包协议书一份。协议签订后第三天，江安镇政府领导丁秀英镇长介绍丁正海帮助李惠良办理公司营业执照，李惠良汇给丁正海35000元，江安镇政府至今未向李惠良提供办理营业执照的任何票据。2011年，如皋市农委发文通知李惠良办理蔬菜大棚保险，李惠良同意支付保险金参保。2011年7、8月份，因50年不遇的大水灾导致李惠良种植的作物严重受损。但因江安镇政府根本没有办理李惠良的保险理赔事宜，导致李惠良100多万元的保险理赔款损失，对该损失应由江安镇政府赔偿。因2011年水灾，造成李惠良所租土地全部毁损，承租人有权减少租金或拒付租金，江安镇政府应当退还李惠良已付租金。协议约定，江安镇政府应积极协助李惠良，争取上级政府的各项扶持资金，但三年多来，上级拨付的资金李惠良分文未收。2014年1月4日，江安镇政府在没有任何合法手续的情况下，强行占去250亩土地，还破坏了48亩李惠良种植的何首乌，这些损失也应由江安镇政府给予赔偿。综上，原审以李惠良未付或延付租金为由判决解除土地租赁协议无事实和法律依据，请求改判驳回江安镇政府的诉讼请求。江安镇政府答辩称，办营业执照交钱没有发票与本案无关。2011年李惠良因下雨产生损失是因为李惠良没有建设好田里的排水设施，与江安镇政府无关，李惠良在之前的协商过程中和一审中也未提到过这个问题。扶持资金已由李惠良全部领走，与本案解除合同也无关系。江安镇政府没有将田地另租他人，李惠良要求赔偿的请求不能成立。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，李惠良作为江阴市惠涛电缆保护管厂业主，与江安镇政府订立土地使用权租赁合同，李惠良作为该企业营业执照上登记的业主，在江阴市慧涛电缆保护管厂被吊销的情况下作为本案当事人主体适格。李惠良与江安镇政府经平等协商，自愿订立租赁协议书，协议书是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，租赁协议合法有效，双方均应按照该协议诚信、全面履行。协议订立后，江安镇政府未能按照协议书交付1000亩土地，但李惠良按照江安镇政府交付的实际面积接收了土地，且长期未就土地面积提出异议，视为双方对协议约定的土地面积进行了变更，应按照李惠良实际承租的土地面积确定租金数额。土地使用权租赁合同作为租赁合同的一种，应符合合同法中关于租赁合同的法律规定。李惠良作为承租人，负有按期支付租金的义务，无正当理由未支付或迟延支付租金的，江安镇政府作为出租人可以要求其在合理期限内支付，逾期仍未支付的，江安镇政府有权解除合同。对于2010年至2012年的租金，江安镇政府表示李惠良已交纳无异议。按照约定，李惠良应于2013年12月前付清2013年度的租金，但经江安镇政府两次通知催告，李惠良仍未支付租金，江安镇政府要求解除合同有事实及法律依据，应予支持。关于李惠良所提出的办理营业执照未拿到票据、保险理赔等问题，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，原审未予理涉并无不当。关于李惠良所称的上级扶持资金及江安镇政府毁坏其作物的问题，李惠良均未能提供相应证据，原审未予支持亦无不当。李惠良还抗辩称因2011年水灾造成了所租土地全部毁损，其有权减少或拒付租金，本院认为，李惠良承租标的是土地，而水灾仅仅导致地上作物、种植材料等的毁损，并未导致土地的毁损或灭失，李惠良以此为由要求减少或拒付租金于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10210元，由上诉人李惠良负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 盛代理审判员 郭相领代理审判员 卢 丽二〇一四年七月二十一日书 记 员 李新珠附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注公众号“”