（2014）青民一终字第1009号

裁判日期: 2014-07-18

公开日期: 0001-01-01

案件名称

刘玉珉、魏淑莹与王安仁、王雪梅房屋买卖合同纠纷二审民事判��书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王安仁,刘玉珉,魏淑莹,王雪梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2014）青民一终字第1009号上诉人（原审被告）王安仁。委托代理人李建华，山东中信德律师事务所律师。委托代理人王超。被上诉人（原审原告）刘玉珉。委托代理人姜云江，山东云江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏淑莹。委托代理人姜云江，山东云江律师事务所律师。原审被告王雪梅。上诉人王安仁因与被上诉人刘玉珉、魏淑莹房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第1017号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年5月6日受理，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员潘红燕参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人王安仁的委托代理人李建华、王超，被上诉人刘玉珉、魏淑莹及委托代理人姜云江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉珉、魏淑莹在一审中诉称，2002年9月24日，双方当事人签订了《房屋转让合同》，约定王安仁将位于青岛市市北区洪山坡B区×号楼×单元×户（现为青岛市市北区桦川四路×号×单元×户）转让给刘玉珉、魏淑莹，转��金价款为223000元。合同签订后，刘玉珉夫妇按照合同约定，支付了定金14000元和第一笔购房款109000元，王安仁按照合同约定，将房屋交付给了刘玉珉夫妇。但王安仁一直拖延履行合同约定，拖延向刘玉珉夫妇交付房屋的产权证明，拖延为刘玉珉夫妇办理房屋产权的过户手续，刘玉珉夫妇为维护自身的合法权益向法院起诉，1、请求判令王安仁为刘玉珉夫妇办理青岛市桦川四路×号×单元×户（原青岛市洪山坡B区×号楼×单元×户）房屋产权过户手续；2、诉讼费用、保全费用由王安仁承担。王安仁、王雪梅在一审中辩称，1、涉案房屋系王安仁拆迁所得，此房屋应属于王安仁的夫妻共有产权。而涉案房屋转让合同只有王安仁签字，无配偶签字同意。因此，本案涉及房屋转让协议应认定无效；2、王雪梅不是涉案房产权人，刘玉珉夫妇的诉讼请求与王雪梅无法律上的关系，应依法予以驳回；3、刘玉珉夫妇的诉讼请求是：“判令办理房产权过户手续。”依据这一请求应理解为房屋买卖合同主要条款已经履行完毕。而实际上刘玉珉夫妇作为房屋的买方，根本没有履行买方的主要义务，及时缴纳购房款。不及时交纳购房款，无法办理过户这是买卖合同的一个基本条件。假定房屋转让合同有效，刘玉珉夫妇未履行买方的主要义务，而直接请求判令房屋产权过户手续，无事实和法律上的依据，应驳回诉讼请求；4、涉案房屋是先签转让合同，后有产权证书，在房屋转让合同第二条第三款规定了第二次买房付款时间：“甲方向乙方转交房产证明的同时，乙方交房款八万四千元整。”2003年6月产权证下发后，王安仁及时告知刘玉珉夫妇，刘玉珉夫妇审看原件后留下产权复印件。至此，刘玉珉夫妇应依据转让合同的规定，向王安仁交付第二期购房款。但刘玉珉夫妇迟迟不予交付。经多年多次催要，刘玉珉夫妇拒绝交付第二期购房款。房屋买卖合同买方的主要义务是交付购房款，刘玉珉夫妇作为房屋的买方，不履行合同的主要义务，已构成合同的根本违约，假定该合同有效，王安仁依据合同法及相关司法解释的规定，请求依法解除双方签订的房屋转让合同，要求刘玉珉夫妇承担违约金并赔偿损失。一审法院经审理查明，一、刘玉珉与魏淑莹系夫妻关系，王雪梅系王安仁之女。二、座落于青岛市市北区桦川四路×号×单元×户房产一处，产权登记人为王安仁，房产证号为青房地权市字第××号，2003年6月27日领取房产证。双方当事人均认可该房屋原登记地址为青岛市市北区洪山坡B区×号楼×单元×户。三、2002年9月24日，刘玉珉夫妇与王安仁、王雪梅签订房屋转让合同一份，约定王安仁、王雪梅（甲方）将王安仁所有的青��市北洪山坡B区×号楼×单元×户出售给刘玉珉、魏淑莹（乙方），房屋总价款22.3万元整，付款方式为：1、2002年9月21日乙方交付定金1.4万元；2、2002年9月24日乙方交付房款10.9万元；3、甲方向乙方转交房产证明的同时，乙方交纳房款8.4万元，尚余1.6万元，待房产证过户后同时付清。合同同时约定房产过户费及公证费由买方承担，并约定了违约方应赔偿对方违约金5万元，并承担对方的全部损失。四、2002年9月21日，刘玉珉夫妇给付给王安仁购房定金1.4万元。五、2002年9月24日，刘玉珉夫妇给付王安仁购房款10.9万元。六、2002年9月底，王安仁将青岛市市北区桦川四路×号×单元×户房产交付给刘玉珉夫妇居住使用至今。双方有争议的事实为：一、刘玉珉夫妇称涉案房产自2002年9月24日开始由刘玉珉夫妇居住使用至今；王安仁称涉案房产自2009年9月27日由刘玉珉夫妇居住使用至今。二、王安仁认为刘玉珉夫妇作为买方，没有履行合同中第二条第3项、第四条约定的付款义务。王安仁为此提交2013年4月9日、5月15日、5月23日的邮政特快专递寄件单三份，均系要求刘玉珉夫妇付款过户否则解除合同。2013年5月30日刘玉珉夫妇委托女儿办理过户的证明一份，证明王安仁多年多次向刘玉珉夫妇催付房款，刘玉珉夫妇均拒绝支付。刘玉珉夫妇认为这三张单子不能证明刘玉珉夫妇已经收到，刘玉珉夫妇不在单据上标注的收件人地址居住，因此即便是真的邮寄过，刘玉珉夫妇也无法收到。2013年5月30日的证明正好反映出我们一直要求办理房屋的产权过户手续，并不能体现出我们拒绝支付房款，刘玉珉夫妇多次催促要求向王安仁支付相应的款项，同时要求王安仁履行合同约定的义务。三、王安仁陈述曾给付刘玉珉夫妇涉案房产的产权证明，其提交2012年3月30日刘玉珉夫妇起诉时的诉状，证明刘玉珉夫妇早已知道涉案房屋的有关信息，又到房产部门进行查询达到了合同规定王安仁应尽的义务。刘玉珉夫妇不予认可，称王安仁至今未向刘玉珉夫妇交付产权证明，为此提交2012年5月份被拒收的邮政特快专递寄件单一份，证明其要求王安仁交付产权证明并过户。四、王安仁认为涉案房屋系王安仁与配偶的夫妻共同财产，房屋转让合同未经王安仁的配偶签字，应属无效合同。王雪梅不是房屋产权人，本案与王雪梅无关。一审法院认为，双方当事人之间签订的房屋转让合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。王安仁主张涉案房屋系王安仁与配偶的夫妻共同财产，转让合同未经其配偶签字，应属无效合同，但该合同签订后已实际履行，涉案房屋已交由刘玉珉夫妇居住使用十多年，王安仁的配偶对此显然知情也从未提出异议，王安仁以此抗辩该合同无效无法律依据，一审法院不予支持。王安仁主张因王雪梅并非房屋所有权人与本案无关，认为刘玉珉夫妇将王雪梅列为原审被告应予以驳回，但王雪梅系合同当事人之一，刘玉珉夫妇列其为原审被告符合法律规定。王安仁主张刘玉珉夫妇违约未按合同约定支付房款，要求解除合同，但根据双方签订的房屋转让合同的约定，刘玉珉夫妇已按时给付王安仁房款共计12.3万元，自2002年9月起王安仁将涉案房屋交付给刘玉珉夫妇方居住使用至今，合同约定王安仁向刘玉珉夫妇转交房产证明的同时，刘玉珉夫妇交房款8.6万元，待房产过户后付清余款1.4万元。现涉案房屋的房产证自2003年6月27日王安仁领取至今一直在王安仁手中，王安仁也未能提交证据证明其已向刘玉珉夫妇交付房屋产权证明，刘玉珉夫妇即便自行查询掌握了涉案房屋的产权证明，并不等同于王安仁履行了合同约定的交付产权证明的义务，因此刘玉珉夫妇至今未给付剩余房款并未违反合同的约定。现刘玉珉夫妇根据合同的约定，要求王安仁为刘玉珉夫妇办理青岛市桦川四路×号×单元×户房屋产权过户手续的请求符合法律规定，应依法予以支持，但刘玉珉夫妇同时应根据合同约定承担给付王安仁剩余房款的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王安仁于判决生效之日起10日内将青岛市市北区桦川四路×号×单元×户房屋产权过户至刘玉珉、魏淑莹名下；二、刘玉珉、魏淑莹于判决生效之日起10日内给付王安仁剩余房款10万元。案件受理费8871元，诉讼保全费3120元，共计11991元，由王安仁负担，刘玉珉、魏淑莹已预交，王安仁于判决生效之日起10日内给付刘玉珉、魏淑莹。宣判后，王安仁不服一审判决提起上诉。上诉人王安仁上诉请求撤销一审判决，驳回刘玉珉夫妇的一审诉讼请求。其主要事实和理由为：一、争议房屋是王安仁拆迁所得，2002年9月双方签订房屋转让合同，该房产权尚未下发。因此在转让合同第二条第三款规定了“甲方向乙方转交房产证明时，乙方交房款捌万肆仟元整。”此条规定是因刘玉珉夫妇担心买的房屋办理不了房产证，以缓付购房款作为限制，无其他意义。从刘玉珉夫妇诉讼请求看，王安仁给其房产证，刘玉珉夫妇也无法办理过户手续。2003年6月房产证下发后，发现房产证的面积多于合同约定面积。王安仁除补缴增加面积的价款，还缴纳了房屋配套费用。为此，王安仁让刘玉珉夫妇缴纳上述二项费用，但刘玉珉夫妇坚决不缴纳，双方产生履行合同纠纷。王安仁不断要求刘玉珉夫妇缴纳办产权证增加的二项费用及第二��购房款，但刘玉珉夫妇拒绝缴纳，致使产权过户手续迟迟不能办理。刘玉珉夫妇拒绝履行房屋买卖合同买房付款的义务，已构成根本违约，王安仁要求解除合同是合法合理的。二、对于一审判决刘玉珉夫妇向王安仁支付剩余房款的判项，因一审中双方当事人均未提出该诉讼请求，因此，法院不应予以处理。三、涉案房屋是王安仁夫妇拆迁所得，王安仁配偶对于王安仁出卖房屋并不知情，处分夫妻共同房产，只有一方签字买卖，转让无效。被上诉人刘玉珉与魏淑莹共同辩称，双方签订房屋转让合同，是真实意思表示，该合同合法有效。刘玉珉与魏淑莹已经按照合同约定履行全部合同义务，并在房屋中居住近12年，因此，一审判决认定事实清楚，判决公正，王安仁的上诉请求不成立，应当依法予以驳回。二审查明的事实与一审查明一致。本案经调解双方当事人未能达成一致。本院认为，根据已查明事实及王安仁的上诉主张，二审中双方当事人争议的主要焦点问题为：1、房屋买卖合同效力问题；2、房屋买卖合同是否应当继续履行；3、涉案房屋房产证所载面积超出合同约定面积部分的房款负担问题及配套费用的负担问题，4、一审判决刘玉珉、魏淑莹向王安仁支付剩余房款是否妥当。1、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”刘玉珉夫妇与王安仁签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不具备上述法律规定的无效情形，应当认定为有效合同。王安仁提出其配��对出卖房屋不知情，房屋买卖合同应为无效的主张。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，王安仁以其在签订房屋买卖合同时未取得完全的处分权为由主张合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。一审法院认定双方当事人的房屋买卖合同有效，认定正确，本院予以确认。2、2002年9月24日双方当事人签订的房屋买卖合同第3条约定：甲方（王安仁、王雪梅）向乙方（刘玉珉、魏淑莹）转交房产证明的同时，乙方交纳房款8.4万元，尚余1.6万元，待房产证过户后同时付清。根据上述条款刘玉珉夫妇支付剩余房款的前提是王安仁向刘玉珉夫妇转交涉案房屋的房产证明，而王安仁未能提交有效证据证明其在领取房产证后按照合同的约定履行了向刘玉珉夫妇转交房产证明的义务，因此，刘玉珉夫妇未支付剩余房款的行为未违反双方合同的约定。一审法院对此认定正确，本院予以确认。双方当事人的房屋买卖合同应当继续履行，刘玉珉与魏淑莹根据合同的约定，要求王安仁为刘玉珉夫妇办理青岛市桦川四路×号×单元×户房屋产权过户手续的请求符合法律规定，应当予以支持，一审对此认定正确，本院予以确认。3、涉案房屋房产证所载面积超出合同约定面积部分的房款负担问题，本院认为，双方当事人在2002年9月24日的房屋转让合同第一条“房价的议定”中约定：“本房共有建筑面积63.39平方米，共计售价为贰拾贰万叁仟元整��，因此，虽然涉案房屋房产证所载面积超出合同约定面积1.06平方米，但双方当事人在合同中对房屋价款的约定宜理解为按套购买，此外，王安仁主张其曾就房屋超出面积缴纳过房款，但未能提交证据加以证明，因此，对于王安仁以房屋超面积为由提出的抗辩，本院不予支持。对于配套费用的负担问题，双方当事人在合同第三条中约定“双气等配套费甲方（王安仁方）已支付”，该条陈述了双气等配套费用已经由王安仁予以支付的事实，而在合同末尾双方当事人又约定“其它与居住有关的收费款项均由乙方（刘玉珉方）负担”，该条中“其它与居住有关的收费款项”应理解为排除了合同其它条款所涉及的款项，即刘玉珉依据该条所应负担的收费款项中不再包括双气等配套费用，因此，王安仁以配套费用提出的抗辩，本院亦不予支持。4、一审中虽然双方当事人均未��出支付剩余房款的请求，但合同双方的权利义务对等，刘玉珉与魏淑莹向王安仁支付剩余房款系基于同一法律关系所应当承担的合同义务，因此，一审法院一并予以处理，并无不当，本院予以维持。综上，王安仁的上诉请求缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8871元，由上诉人王安仁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　嵇焕飞代理审判员　　龙　骞代理审判员　　潘红燕二〇一四年七月十八日书　记　员　　张倩芸书　记　员　　王庆光关注公众号“”