（2014）汕中法民四终字第20号
裁判日期: 2014-07-18
公开日期: 2014-08-19
案件名称
沈荣宜与张朝伟,张淑如房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省汕头市中级人民法院
所属地区
广东省汕头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈荣宜,张朝伟,张淑如,汕头市珠池农村信用合作社
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）汕中法民四终字第20号上诉人（原审原告）：沈荣宜，男，汉族，1960年9月15日出生，住广东省汕头市。委托代理人：吴剑波，广东久业律师事务所律师。委托代理人：陈立，广东久业律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张朝伟，男，汉族，1975年9月14日出生，住广东省汕头市。委托代理人：彭童峰，广东明捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张淑如，女，汉族，1953年3月18日出生，住广东省汕头市。委托代理人：彭童峰，广东明捷律师事务所律师。原审第三人：汕头市珠池农村信用合作社，住所地汕头市。法定代表人：ＸＸ。委托代理人：刘标湖，广东金联律师事务所律师。委托代理人：张莉��广东金联律师事务所律师助理。上诉人沈荣宜因与被上诉人张朝伟、被上诉人张淑如、原审第三人汕头市珠池农村信用合作社（下称珠池农信社）房屋买卖合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2012）汕金法民二初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月23日公开开庭审理了本案。上诉人沈荣宜的委托代理人吴剑波、被上诉人张朝伟与被上诉人张淑如的委托代理人彭童峰、原审第三人珠池农信社的委托代理人刘标湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1991年，张朝伟向同村村民张某某购买汕头市东厦玫瑰园18幢1／18房房产（面积23.94㎡），由张淑如管理使用。1996年，张淑如将该房产无偿借给沈荣宜使用，现由案外人吴某某使用。2010年3月4日，张朝伟与张某某签订《补充协议》，约定由张朝伟补偿张某某5.5万元，张某某协助张朝伟办理过户手续。2010年5月26日，讼争房产办理了权属人为张朝伟的《房地产权证》。2010年11月19日，张朝伟将讼争房产作为抵押物向珠池农信社借款12万元，期限一年，期限届满后再续展一年，至2012年11月7日借款期限届满，张朝伟现已付清上述借款，但该房产至今还没有解除抵押，抵押权人仍是珠池农信社。张朝伟于2012年7月10日向原审法院起诉，要求吴某某返还汕头市东厦玫瑰园18幢1／18房房产［案号列（2012）汕金法民二初字第45号］，后申请追加沈荣宜为共同被告参加诉讼，要求沈荣宜和吴某某共同归还讼争房产。沈荣宜遂于2012年7月30日向原审法院起诉，请求判令张朝伟、张淑如协助沈荣宜办妥本案讼争房产更名至沈荣宜名下手续并承担本案所有诉讼费用。原审诉讼期间，沈荣宜主张张淑如以张朝伟名义于1996年12月28��将讼争房产出卖给沈荣宜，但张淑如与张朝伟均予以否认。沈荣宜向法院申请笔迹鉴定，要求鉴定《转让房屋合同书》上的“张朝伟”以及《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》上的“沈荣宜得玫瑰园1／18铺面23.94㎡张立财”中的“张立财”是张淑如代签的。但张淑如不同意原审法院提取其亲笔签名的样本进行鉴定，不配合提供笔迹鉴定样本，导致原审法院无法进行笔迹鉴定。原审法院依法征求张朝伟对沈荣宜主张的买卖房产行为是否认可或是否同意追认，但张朝伟表示不予认可也不予追认。沈荣宜主张1996年12月31日房款30万元已交清，同时，以自1996年起讼争房产一直由其使用至今作为其已经向张淑如购买房屋的依据，但未能提供已交付房款的相关收据，只提供张淑如收取租房人的履约金14400元的《收据》及张淑如借到5���元的《借条》作为证明其已付还张淑如房款的佐证。原审法院依法征求沈荣宜是否变更诉讼请求，但沈荣宜表示不变更，坚持原诉讼请求。案经原审法院审理认为：张朝伟是汕头市东厦玫瑰园18幢1／18房的权属人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。沈荣宜向法院申请笔迹鉴定，法院已依法通知张淑如配合笔迹鉴定，提取其亲笔签名的样本，但张淑如不同意提取，也不予配合，导致本案的相关证据无法通过鉴定作出认定，应由张淑如承担其不予配合所产生的对其不利的法律后果，法院依法推定《转让房屋合同书》上的“张朝伟”以及《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》上的“沈荣宜得玫瑰园1／18铺面23.94㎡张立财”中的“张立财”均是张淑如代签，从而认定1996年12月28日沈荣宜向张淑如购买讼争房产。���于沈荣宜主张其已在1996年12月31日一次性按约定付清30万元的房款，张朝伟及张淑如均否认收到该房款，而沈荣宜未能提供充分有效的证据证明其已付清房款，故法院对沈荣宜的该主张不予采信。虽然沈荣宜与张淑如所订立的《转让房屋合同书》成立，但须取得权属人张朝伟的追认，合同才能实际履行，现张朝伟不予追认，故该合同的履行成为不可能，从而导致讼争房产所有权无法发生转移，所以沈荣宜诉请张朝伟及张淑如协助办妥房产更名至沈荣宜名下手续的请求，法院不予支持。法院依法征询沈荣宜是否变更诉讼请求，但沈荣宜明确表示不予变更，法院也告知沈荣宜可以依法通过其他合法途径主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规���》第二条、第三十五条第一项、第七十三条、第七十六条之规定，于2014年2月21日作出如下判决：驳回沈荣宜的诉讼请求。案件受理费5800元，由沈荣宜负担。沈荣宜不服原审判决，上诉称：一、一审法院对讼争房产来源及权属认定错误。1、张朝伟前后答辩互相矛盾，也没有证据证明其在16岁时有经济能力个人出资向张某某购买讼争房产。《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》上“张立财”的签名是张淑如代签的，正好说明讼争房产的权属人不是张朝伟，否则张淑如代签时就应当签上“张朝伟”。张朝伟称张淑如将房产借给沈荣宜居住使用，但从1995年11月1日至1998年10月31日期间讼争房产被张淑如以每月2400元租金的价格租给丁某某，因此，张淑如不可能在租赁期间又将房屋借给沈荣宜使用。2、张淑如的答辩同样矛盾重重，张淑如否认《转让房屋合同书》上的“张朝伟”以及《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》上的“张立财”是其代签的，但又拒不配合进行笔迹鉴定。二、一审法院认定讼争房产在办理房产证之前是张朝伟购买错误。本案讼争房产在办理房产证前是张淑如夫妻向张某某购买所得，张淑如于1996年12月28日与沈荣宜签订《转让房屋合同书》，但此后张淑如却将房产登记至其子张朝伟名下，该登记是恶意串通、损害沈荣宜利益的行为，根据法律规定是无效行为。三、一审法院对购房款是否已付清认定错误。一审法院简单地以沈荣宜没有提供购房款收据为由认定沈荣宜没有交付购房款，该认定与事实不符。首先，《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》是房产的源头证明，张淑如将该协议书原件交沈荣宜保管，并在协议书上注明“沈荣宜得玫瑰园1／18铺面23.94㎡”且代签其丈夫“张立财”的名字，若不是沈荣宜已付清房款，如此重要的协议书怎么可能交给沈荣宜。其次，讼争房产在1995年8月25日由张淑如租给案外人丁某某，在租期届满时，沈荣宜依据张淑如的请求代其付还丁某某租房履约金14400元，张淑如将出具给丁某某的租房履约金收据交给沈荣宜。后来张淑如还以张某某要求再付5万多元房款方同意办理过户手续为由，向沈荣宜借款5万元并出具借条。这两个事实证明沈荣宜早已付清房款。再次，在1996年12月28日签订的《转让房屋合同书》中约定“定于1996年12月31日前款、房交清”，如果沈荣宜没有付清房款，张淑如十多年来却不曾主张收取购房款的权利，这显然违背常理。综上所述，请求：1、撤销原审判决；2、判令张朝伟、张淑如协助沈荣宜办妥汕头市东厦玫瑰园18幢1／18房房产更名至沈荣宜名下手续；3、张朝伟、张淑如承担本案二审诉讼费。张朝伟辩称：一、张朝伟对讼争房产拥有无可争议的产权。1991年，张朝伟向同村人张某某购买讼争房产。2010年3月4日，张朝伟与张某某签订《补充协议》，明确注明双方已在1991年发生交易，并约定张朝伟补偿张某某5.5万元，张某某协助将包括讼争房产在内的两套房产过户到张朝伟名下。2010年5月26日，讼争房产办理了权属人为张朝伟的《房地产权证》，证号列粤房地权证汕字第10000323**号。沈荣宜提交的《转让房屋合同书》也印证其主张的1996年买卖时讼争房产产权人为张朝伟。二、1996年12月28日，张朝伟没有与沈荣宜签订《转让房屋合同书》，也没有委托张淑如将讼争房产转让给沈荣宜。沈荣宜也承认《转让房屋合同书》上“张朝伟”的签名是张淑如代签，而不是张朝伟��署的。三、张朝伟根本没有收到沈荣宜主张的购买讼争房产的购房款。沈荣宜主张其持有《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》原件并以此证明其已付清房款，但事实上沈荣宜并没有持有该协议书的原件，该原件现仍存放在张朝伟处。沈荣宜称《转让房屋合同书》第四条写明“定于1996年12月31日前款、房交清”，张朝伟10多年不曾主张购房款就说明早已付清购房款，该推理是没有道理的。既然合同约定1996年12月31日前房款交清，那么沈荣宜如有付款就必须有收据。张朝伟和张淑如都承认曾经将房屋借给沈荣宜使用，这也是沈荣宜占用房屋的原因。另外，1995年讼争房产是否出租给丁某某以及沈荣宜提供的《借条》都与本案无关联性，更无法证明沈荣宜支付给张朝伟或张淑如购房款。四、退一万步讲，假如张淑如有以张朝伟的名义与沈荣���签订《转让房屋合同书》，那么，沈荣宜在合同的签订及实际履行上都有明显过错，表现在：第一，明知讼争房产产权人是张朝伟却没有让张朝伟亲笔签名，即使让张淑如代签，也没有审查其是否有代理权；第二，合同形式有瑕疵，所谓的“张朝伟”名字是签署在甲方即购房者的身份处，正确的应签署在乙方即出卖者的身份处；第三，沈荣宜没有留存可以表明张朝伟能依法处置该房产的书面依据原件。综上，沈荣宜的上诉理由根本不能成立，请求二审法院驳回沈荣宜的上诉请求。张淑如辩称：一、讼争房产的产权自始至终都系张朝伟所有，不是张淑如所有。二、1996年12月28日，张淑如并没有将讼争房产卖给沈荣宜，只曾将房产借给沈荣宜使用。三、张淑如不同意配合鉴定，是因为在要求鉴定的材料上没有一份签署有张淑如的名字，故张淑如没有义务配合鉴��，一审法院推定相关材料系张淑如代签是错误的。综上，沈荣宜的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回沈荣宜的上诉请求。珠池农信社述称：本案与珠池农信社没有关系，张朝伟和珠池农信社之间的借款合同已经履行完毕，双方不再存在借款或抵押担保合同关系。本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。另查明：1996年12月28日，以沈荣宜为甲方、“张朝伟”为乙方，双方签订《转让房屋合同书》，约定：“乙方将位于玫瑰园18幢1／18号铺面转让给甲方，现将有关事宜订立如下合同：一、甲方向乙方转让购买上述铺面、建筑面积23.94平方米。二、乙方以每平方米计人民币壹万贰仟伍佰元正、合计人民币叁拾万元正向甲方收取房款。三、乙方负责办妥房产交易有关手续，交易费按规定由双方支付。四、定于1996年12月31日前���、房交清，交清后房屋产权（使用权）归甲方所有。五、本合同自签订之日起生效。”沈荣宜在合同书落款“乙方”处签名，合同书落款“甲方”处签署有“张朝伟”字样。1991年7月25日，汕头市金砂区南墩村民委员会与张某某签订《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》，约定由南墩村委会分给张某某水仙园24幢103房（面积55.61㎡）及玫瑰园18幢1／18房（面积23.94㎡）两套房产，房款合计54852.3元。《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》原件由张朝伟持有；沈荣宜持有其复印件，复印件下方注明“沈荣宜得玫瑰园1／18铺面23.94㎡张立财”。张朝伟与张某某于2010年3月4日签订《补充协议》，约定办理玫瑰园18幢1／18号铺面的过户手续及条件，其中载明“张某某将农转非以张某某为户主（共五个人口）补贴领房自愿以壹拾贰万伍仟元正125000.00元卖给张朝伟（自一九九一年七月十七日全部付清）。”本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据沈荣宜的上诉和张朝伟与张淑如的答辩，本案二审争议的焦点主要是：一、讼争房产权属人的认定。二、张淑如以张朝伟的名义与沈荣宜签订的《转让房屋合同书》的效力。三、沈荣宜是否已经付清讼争房产的房款。关于讼争房产权属人的认定问题。张朝伟持有《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》原件，其与房屋原权属人张某某签订了《补充协议》，并在张某某的协助下于2010年5月26日办理了以张朝伟为房地产权属人的《房地产权证》，应认定讼争房产系张朝伟向张某某购买所得。原审法院认定张朝伟系讼争房产的权属人，认定事实正确，本院予以维持。沈荣宜上诉主张讼争房产在办理房产证前是张淑如夫妻向张某某购买所得，缺乏事实依据，本院不予采信。沈荣宜要求张淑如协助办妥讼争房产的过户手续，缺乏法律依据，本院不予支持。关于张淑如以张朝伟的名义与沈荣宜签订的《转让房屋合同书》的效力问题。沈荣宜依法向原审法院申请笔迹鉴定，原审法院依法通知张淑如配合笔迹鉴定，但张淑如不同意提取。因张淑如拒不配合笔迹鉴定，导致本案相关证据无法通过鉴定进行认定，应由张淑如承担其不予配合所产生的对其不利的法律后果，原审法院推定《转让房屋合同书》上的“张朝伟”以及《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》上的“张立财”均是张淑如代签的，符合法律规定，本院予以确认。因《转让房屋合同书》载明的合同主体是沈荣宜与张朝伟，张淑如以张朝伟名义与沈荣宜签订《转让��屋合同书》，但未取得张朝伟的授权，张朝伟也不同意追认，故该《转让房屋合同书》的法律后果应由行为人张淑如和沈荣宜承担，对张朝伟不发生效力。沈荣宜要求张朝伟协助办妥讼争房产的过户手续，缺乏法律依据，本院不予支持。关于沈荣宜是否已经付清讼争房产的房款问题。沈荣宜上诉主张其已付清购房款，仅提供其持有的《南墩村“二二六”征地第二期一次性补贴农转非协议书》复印件、张淑如收取租房人履约金14400元的《收据》及张淑如借到5万元的《借条》予以证明，但上述证据不足以证明其已付清房款，故沈荣宜的上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。原审判决认定沈荣宜未付清房款正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，本院予以维持。沈荣宜的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人沈荣宜负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚焕丹审 判 员 江炯坤代理审判员 张佩芝二〇一四年七月十八日书 记 员 刘 璇 来源：