（2014）南法民初字第00181号
裁判日期: 2014-07-18
公开日期: 2014-11-26
案件名称
重庆茂兴物业管理有限公司与胡清贵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第八十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第00181号原告重庆茂兴物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街52栋2-2号。组织机构代码证号：68145691-8。法定代表人李国中，总经理。委托代理人谢东玉（特别授权），女，1976年11月7月出生，汉族，原告单位职工，住所地重庆市九龙坡区。被告胡清贵，男，1970年6月4日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。委托代理人周红（特别授权），女，1973年11月21日出生，汉族，住所地同上。原告重庆茂兴物业管理有限公司（以下简称“茂兴公司”）诉被告胡清贵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理。依法由代理审判员覃峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人李国中及其委托代理人谢东玉，被告胡清贵委托代理人周红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂兴公司诉称，其系某小区物业服务企业。依合同约定，该小区物业服务费按业主房屋建筑面积每平方米每月0.5元收取，电梯费按每户30元收取，每高一层楼加收1元，公摊费用按每月每户5元收取。被告胡清贵系该小区某单元某-某号房屋业主，其房屋建筑面积为82.98平方米。自2011年5月开始，被告拖欠原告物业费至2013年6月共计1638元。原告向被告多次催收上述欠款未果，遂起诉来院，请求判令被告给付拖欠的2011年7月至2013年6月期间的物业费计1638元及在此期间产生的违约金1600元，合计3238元，并承担本案诉讼费用。原告茂兴公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、某小区物业管理委托协议，拟证实某小区属前期物业，原告经与某小区建设单位签订前期物业管理协议，约定由原告对该小区实施物业服务，并按照约定的标准依法向业主收取相关物业费用。2、委托协议，拟证实某小区先前的物业服务企业重庆本和物业管理有限公司在2011年12月31日撤离时，与原告茂兴公司达成协议，小区业主拖欠本和公司的3万余元物业费委托原告代为收取，用于原告对小区路面修复及花草维护。3、证明，拟证实原告茂兴公司进入某小区实施物业服务后，与该小区建设单位共同出资对小区进行了改造及修复，该小区所在的某社区居委会就此予以证实。4、照片、调解协议书若干、保安巡逻签到表及值班记录本，拟证实原告茂兴公司对某小区进行了相关的物业服务。被告胡清贵辩称，对其拖欠原告茂兴公司物业费的事实无异议，但被告认为，原告在某小区物业服务期间，未提供优质全面，尽职尽责的物业服务，故被告有权拒交物业管理费；2011年10月至12月期间，原告未提供物业服务，对原告该部份诉讼请求，被告不予认可。被告胡清贵未当庭提交证据。经审理查明，重庆市双全房地产开发有限公司系位于重庆市南岸区某镇某路某号某小区建设单位。2011年12月31日前，某小区的物业服务企业系重庆本和物业管理有限公司。至2013年7月中旬，该小区未成立业主委员会。2011年10月8日，重庆市双全房地产开发限公司作为委托方，与作为被委托方的原告茂兴公司签订《某小区物业管理委托协议》，约定由原告于2012年1月1日起对某小区提供物业服务；物业费收取标准为：物管费为每月建筑面积每平方米0.5元，电梯费为每户每月30元，上一层加收1元，公摊费用为每户每月5元。2012年1月1日起，原告茂兴公司进入某小区，对该小区提供了包括清洁、保安巡逻、维修维护等在内的相关物业管理服务。2013年7月中旬，原告茂兴公司以某小区未成立业主委员会，其“前期物业”即将到期为由，撤离并终止了该小区的物业管理服务。2013年3月2日，原告茂兴公司与某小区先前的物管企业重庆本和物业管理有限公司签订《委托协议》，约定本和公司撤离时小区业主拖欠的3万余元物业费，本和公司委托原告代为收取，收取的费用用于小区的路面修复及花草维护。2014年4月28日，原告茂兴公司以被告胡清贵拖欠其物业费，并数次催收未果为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，被告胡清贵系某小区某单元某-某号房屋业主，其房屋建筑面积为82.98平方米，每月物业费（含电梯、公摊费）应为79.5元，其拖欠原告茂兴公司2012年1月至2013年6月期间的物业费（含电梯、公摊费）为1431元。上述事实，有原、被告举证及陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告茂兴公司与某小区建设单位签订的《某小区物业管理委托协议》，属前期物业服务合同性质，该协议对某小区所有业主具有约束力。被告胡清贵拖欠原告2012年1月至2013年6月期间的物业费1431元，事实成立，被告应予支付。被告关于原告物业服务期间未全面履行物业管理义务的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应本案中这样以拒绝交纳物业费这种方式予以对抗。原告基于之前物业服务企业的委托，向被告请求支付2012年以前的物业费，这属债权让与，该债权的债权人为重庆本和物业管理有限公司，根据合同法的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知的，该转让对债务人不发生效力。本案中，原告未举示证据证实就该债权的转让，本和公司已通知了债务人即本案被告，同时被告当庭也表示其拖欠本和公司的物业费不同意转付给原告，因此，原告与本和公司间达成的债权转让协议，对被告不发生效力，原告就该部分诉讼请求，本院不予支持。另，原告未举示有效证据证明其就违约金与被告存在约定，故对原告该项诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡清贵于本判决书生效之日起十日给付原告重庆茂兴物业管理有限公司2012年1月至2013年6月期间的物业费（含电梯、公摊费）1431元；二、驳回原告重庆茂兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告胡清贵负担（此款已由原告重庆茂兴物业管理有限公司垫付，被告于本判决书生效之日起十日内支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满的七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员 覃峰二〇一四年七月十八日书 记 员 陈彬 关注公众号“”