（2014）杭滨民初字第795号
裁判日期: 2014-07-18
公开日期: 2014-09-26
案件名称
陈海华与罗晓喻、杭州凯瑞置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市滨江区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈海华,罗晓喻,杭州凯瑞置业有限公司,杭州银行股份有限公司滨江支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭滨民初字第795号原告陈海华。被告罗晓喻。委托代理人（特别授权）陈海华，系罗晓喻丈夫。被告杭州凯瑞置业有限公司。法定代表人陈素琴。委托代理人（特别授权）陈伟。第三人杭州银行股份有限公司滨江支行。负责人杨轶华。法定代理人（特别授权）黄翔、金莉萍。原告陈海华、罗晓喻诉被告杭州凯瑞置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，本院依法追加杭州银行股份有限公司滨江支行为本案第三人并于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告陈海华（又为原告罗晓喻委托代理人）、被告委托代理人陈伟、第三人委托代理人黄翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原告于2012年9月10日与被告签订商品房买卖合同（合同编号：2012预1169581），约定由原告购买被告拟建造的位于杭州市滨江区凯瑞金座410室的一套面积为58.22平方米的商品房，该商品房单价为每平方米12134.36元，总价款为人民币70.6462万元，交房日期为2013年12月31日之前。协议生效后，原告如约向被告付清总房款70.6462万元。但是直至今日，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的入住权利无法实现，被告的行为已违反了合同第九条规定。根据合同第十条和《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条等有关规定，原告现起诉请求：1.判令解除合同，被告返还全部房款70.6462万元；2.被告支付违约金21120元；3.被告赔偿原告利息损失每月4241.5元（从2012年10月开始计算，截止法院执行完毕日）；4.被告承担本案全部诉讼费。原告为证明其主张的事实，提供以下证据：证据1.浙江省商品房买卖合同1份，证明双方的房屋买卖合同关系、相关权利义务及违约责任等约定情况。证据2.抵押贷款合同1份，证明房屋存在抵押情况。证据3.预告登记注销证明1份，证明预登记已经撤销。证据4.贷款结清证明1份，证明贷款已经结清。证据5.收据联3份，证明被告已经收到原告方支付的全部购房款。被告杭州凯瑞置业有限公司答辩称，被告不同意解除合同；违约金和赔偿损失不能同时计算，只能选其一。被告未提供证据。第三人杭州银行股份有限公司滨江支行答辩称，同意原告解除合同。第三人未提供证据。原告提供的证据1-5，经庭审质证，被告及第三人均无异议，本院依法予以认定。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2012年9月10日，二原告为买受人、被告为出卖人，双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1169581），约定原告向被告购买坐落于杭州市滨江区凯瑞金座410室办公楼，总价款706462元；交付期限及条件（第九条）为出卖人应在2013年12月31日前，将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可交付或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“3、项目施工中遇到异常困难或者重大技术问题不能及时解决的；市政配套的批准与施工延误的；为配合政府新法规及政策的实施而引起延误的；项目竣工验收有关部门验收滞后的；区级及以上规划、文物、环保、土管、林水、电力等主管部门根据法规及政策之个推定采取某项行政措施的；因上述原因导致项目开发建设期延长或无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，延期最长不超过90天。”合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：“…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金…”合同还对交接、产权登记等进行约定。2012年8月14日，二原告向被告支付购房定金50000元，于2012年9月11日支付被告购房款306462元，于2012年12月28日支付被告购房款350000元，合计706462元。2012年9月28日，二原告为借款人、抵押人（甲方），第三人杭州银行股份有限公司滨江支行为贷款人、抵押权人（乙方），被告为保证人（丙方），签订《个人房屋贷款借款（抵押）合同》，二原告向第三人借款35万元，贷款合同约定贷款月利率为6.0039‰。2014年7月7日，二原告归还全部本金及利息，并注销了预告登记证书。2014年7月7日，二原告在杭州银行股份有限公司滨江支行的贷款本金及利息均已结清；同日，杭州市住房保障和房产管理局依据权利人和义务人的申请，对于涉案房屋预告登记证书（杭房预高新字第12188412号）依法予以注销并出具证明。被告至今未按约交房，原告主张其已构成违约，故此成诉。本院认为，合同自成立即发生法律效力。原、被告签订买卖合同，双方当事人意思表示真实，符合法律规定，自合同成立时即发生法律效力，原、被告均应遵照合同约定严格履行各自义务。依据合同约定，被告应当于2013年12月31日前向原告交付符合各项条件的商品房，但是至今未能按约交付，违反了原、被告的合同约定，原告据此主张解除合同，符合合同约定和法律规定，本院依法予以准许。被告不同意解除合同，但是未能提供证据证实其抗辩成立，本院对于其异议不予采信。二原告与第三人之间的贷款本金及利息均已结清，并注销了预告登记，合同解除不影响第三人的权益。合同解除后，原、被告应当终止履行；原告已经向被告支付的购房款706462元，被告应当全部返还原告。原告主张由于被告的违约，依据合同约定，被告应当向原告支付原告已付购房款3%的违约金，但是被告的违约给原告造成的损失远远超过双方约定的违约金，原告现同时请求被告支付违约金21120元以及赔偿原告利息损失。在庭审中，原告明确其利息损失的计算方式：以已支付购房款706462元为本金，按照银行贷款月利率6.0039‰计算的利息损失，自合同签订之日至被告实际履行完毕之日。本院认为，依据法律规定，原告提供了贷款合同，证实其款项的取得来源于银行贷款并为此支付利息，原告依据贷款利率同时主张其自有资金以及贷款的利息损失为其实际损失，现该部分的损失超过了原、被告约定的违约金，本院审核后认为，约定的违约金低于造成的实际损失的，守约方可以请求法院予以增加，本院对于其请求被告赔偿实际损失的主张予以采纳。但是，二原告在诉状中列明的起算日为2012年10月，在诉讼请求未变更的情况下，应以该日为准；同时，二原告分三次支付购房款，应当根据实际支付情况以及本院确定的起算日分别确定各笔购房款的利息损失，才符合原、被告之间的实际履行情况，并且符合公平、合理原则。二原告未提供证据证实其尚存在其它损失需要弥补，且该部分损失的金额已超过其现请求的违约金21120元，二原告同时请求违约金和实际损失，本院认为，该请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、判决原告陈海华、罗晓喻与被告杭州凯瑞置业有限公司于2012年9月10日签订合同编号2012预1169581的《浙江省商品房买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起一个月之内支付原告陈海华、罗晓喻706462元。三、被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起一个月之内赔偿原告陈海华、罗晓喻损失（具体计算方式为：以本金356462元，自2012年10月1日起至被告实际履行支付之日；以本金350000元，自2012年12月28日起至被告实际履行支付之日，均按照月利率6.0039‰计算）。四、驳回原告陈海华、罗晓喻本案其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11840元，减半收取5920元，财产保全费2520元，合计8440元，由被告杭州凯瑞置业有限公司负担。原告陈海华、罗晓喻于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州凯瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）代理审判员 杨仙林二〇一四年七月十八日书 记 员 陈欧飞 搜索“”