（2013）穗海法民三初字第3078号

裁判日期: 2014-07-18

公开日期: 2015-06-05

案件名称

康云龙、苏复城、林秀云与广州市名粤广场业主委员会物权保护纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

康云龙,苏复城,林秀云,广州市名粤广场业主委员会

案由

物权保护纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广州市海珠区人民法院民事判决书（2013）穗海法民三初字第3078号原告康云龙，男，1959年2月26日出生，汉族，住所地广州市越秀区。原告苏复城，男，1938年8月15日出生，汉族，住所地广州市越秀区。原告林秀云，女，1958年10月1日出生，汉族，住所地广州市越秀区。上述原告共同委托代理人孟旭、关成庆，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告广州市名粤广场业主委员会，住所地。负责人谢卫彪。委托代理人温文，广东中粤云天律师事务所律师。委托代理人张宜虹，女，被告成员，联系地址。原告康云龙、苏复城、林秀云诉被告广州市名粤广场业主委员会物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人关成庆、被告的负责人谢卫彪及委托代理人温文、张宜虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是广州市海珠区广州大道南名粤广场的合法业主。被告自产生以来，从未依法公开其所有财务收入和支出的账目和单据。在被告的操控下出台的广州市名粤广场业主大会决定（三）、（四）、（五），其业主投票、选票的真实性广受质疑。特别是其中关于要求广州市名粤物业管理有限公司退出名粤广场的决定违背了多数业主的意愿，名粤广场一直由广州市名粤物业管理有限公司负责物业管理和提供服务。该公司为名粤广场做了大量显著有效的工作，如完善水、电、消防等工程，办到了房产证等。他们多年来为业主提供了优质服务，对大楼物业进行良好维护。原告坚决支持留用该公司继续为名粤广场提供物业管理服务。原告作为名粤广场的业主，依法享有知情权、选举权、管理权等业主权利，为保障小区业主的合法权益不受侵害，现原告起诉要求：1、判令被告公开所有财务收入和支出的账目和单据；2、判令被告公开广州市名粤广场业主大会决定（三）、（四）、（五）中所有业主选票；3、判令被告撤销业主大会决定（三）、（四）、（五），继续委托广州市名粤物业管理有限公司进行物业管理；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、根据（2013）穗海法民三初字第589号《民事判决书》和（2012）穗中法民五终字第3619号《民事判决书》，海珠区人民法院和广州市中级人民法院已对原告提起的第三项诉讼请求作出生效判决，该生效判决对本案具有羁束力。另外，广州市名粤物业管理有限公司已被海珠区人民法院强制执行，退出了对名粤广场的物业管理，原告没有理由要求“继续委托广州市名粤物业管理有限公司进行物业管理”。因此，应驳回原告第三项诉讼请求。二、对第二项诉讼请求，原告要求被告公开所有业主选票。被告认为，在做出业主决定时，已当场公开唱票并确认，现原告再次要求公开已没必要，也不符合程序。而且，业主选票不属于公开的范畴。另外，广州市名粤广场业主大会决定（三）、（四）、（五）已被法院确认合法有效，公开其中的选票没有必要，也没有意义。况且，决定（四）选票存放在南洲街道办事处，不存于被告处。三、对原告提出的第一项诉讼请求，被告并没有收入，还未建立财务账册。四、原告提起本案诉讼已超过诉讼时效。上述最后一份决定作出的时间是在2011年12月5日，公示了30天，而原告起诉时间是在2013年10月22日，故已超过撤销权行使的一年期间。经审理查明，2009年3月28日，被告与广州市名粤广场业主大会出具《业主大会决定（三）关于解聘广州市名粤物业管理有限公司，把大厦的管理权和控制权收归业主委员会表决》，主要内容为：2009年3月22日（星期日）早上9点至下午6点在名粤广场大厦前面，名粤广场业主委员会在南洲街道办事处、上涌西约居委会、专区民警、综治办等人员维持秩序下，在业主代表作为监票员、总监票员、唱票员和计票员及广大业主的监督下，组织召开了业主大会投票表决解聘现有物业管理公司--“广州市名粤物业管理有限公司”对名粤广场的物业管理，把大厦的管理权和控制权收归业主委员会；同时进行了征求业主意见形式，对解聘现有物业管理公司--“广州市名粤物业管理有限公司”对名粤广场的物业管理，把大厦的管理权和控制权收归业主委员会意见的回收统计汇总，得出业主大会投票表决和征求业主意见回收统计汇总结果如下：一、业主大会投票结果：业主总投票权人数255人，楼盘建筑总面积16435平方米；合计总赞成票人数198票，占业主总投票权人数的77.65%；赞成总面积13895.64平方米，占楼盘建筑总面积的84.55%；二、征求业主意见回收统计汇总结果：业主总投票权人数255人，楼盘建筑总面积16435平方米；合计总赞成票人数198票，占业主总投票权人数的77.65%；赞成总面积13895.64平方米，占楼盘建筑总面积的84.55%；鉴于以上业主大会投票表决和征求业主意见回收统计汇总结果均已超过二分之一楼盘建筑总面积和业主总投票权人数赞成，通过了业主大会解聘现有物业管理公司--“广州市名粤物业管理有限公司”对名粤广场的物业管理，把大厦的管理权和控制权收归业主委员会的决定；等。2009年7月18日，被告与广州市名粤广场业主大会出具《广州市名粤广场业主大会决定（四）关于名粤广场业主大会选聘新物业管理公司，授权业主委员会实行选聘新物业管理公司的公开招投标组织和签订合同工作的投票意见表决》，主要内容为：名粤广场业主大会于2009年7月3日早上9点至2009年7月13日下午3点在名粤广场一楼商场业主委员会办公室举行投票意见表决，名粤广场业主大会投票整个过程有海珠区房管局工作人员的到场指导和南洲街道办事处、上涌西约居委会、专区派出所民警及保安人员、综治办等人员维持秩序并查验业主身份证明，投票于2009年7月13日下午3点在3名业主代表和广州市名粤物业管理有限公司派出员工代表尹仕珍作为监票员和计票员的情况下，在东风村村委会议室由上涌西约居委会工作人员开箱唱票，由南洲街道办事处、上涌西约居委会、业主代表和广州市名粤物业管理有限公司派出员工代表尹仕珍负责监票计票的情况下，关于名粤广场业主大会选聘新物业管理公司，授权业主委员会实行选聘新物业管理公司的公开招投标组织和签订合同工作的投票意见表决回收统计汇总，得出业主大会投票意见统计汇总结果如下：业主大会投票结果：业主总投票权人数256人，楼盘建筑总面积16435平方米；合计赞成总投票权人数189票，占业主总投票权人数的73.83%；赞成总面积14740.19平方米，占楼盘建筑总面积的89.69%；鉴于以上业主大会投票表决意见回收统计汇总结果，赞成总投票权人数和赞成总面积均已超过二分之一业主总投票权人数和楼盘建筑总面积，因此通过了业主大会关于名粤广场业主大会选聘新物业管理公司，授权业主委员会实行选聘新物业管理公司的公开招投标组织和签订合同工作的决定；等。2011年12月5日，被告与广州市名粤广场业主大会出具《广州市名粤广场业主大会决定（五）关于名粤广场业主大会修改﹤业主大会议事规则﹥并确定业主委员会任期5年的投票意见表决》，主要内容为：名粤广场业主大会于2011年11月26日早上9点至2011年12月5日下午2点30分在名粤广场一楼商场业主委员会办公室举行投票意见表决，名粤广场业主大会投票由业主代表监督封箱，业主大会投票于2011年12月5日下午2点30分在业主代表作为监票员和计票员的情况下，由南洲街道办事处、上涌西约居委会、专区派出所民警及保安人员等人员到场指导，在名粤广场一楼业主委员会办公室由业主代表负责开箱唱票、监票、计票的情况下，关于名粤广场业主大会修改《业主大会议事规则》并确定业主委员会任期5年的投票意见表决回收统计汇总，得出业主大会投票意见统计汇总结果如下：业主投票权总人数258人，楼盘建筑总面积18204.8191平方米；业主大会投票结果：合计赞成总投票权人数201票，占业主总投票权人数的78%；赞成总面积16061.04平方米，占楼盘建筑总面积的88%；鉴于以上业主大会投票表决意见回收统计汇总结果，赞成投票权总人数和赞成投票权总建筑面积均已超过二分之一业主投票权总人数和楼盘投票权建筑总面积，因此通过了业主大会关于名粤广场业主大会修改《业主大会议事规则》并确定业主委员会任期5年的决定；等。广州市名粤物业管理有限公司因诉广州市人民政府穗府行复（2011）164号行政复议决定一案，不服广州市中级人民法院（2011）穗中法行初字第31号行政判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2011年12月13日以（2011）粤高法行终字第170号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书载明：原审法院经审理查明：2011年4月21日，广州市名粤物业管理有限公司向广州市人民政府提出行政复议申请，请求撤销广州市国土资源和房屋管理局作出的穗国房法字（2011）6号行政处理决定；2011年6月23日，广州市人民政府作出穗府行复（2011）164号驳回行政复议申请决定，该决定主要内容为：“……本府查明：2011年1月24日，被申请人（广州市国土资源和房屋管理局）作出穗国房法字（2011）6号《行政处理决定书》，责令广州市名粤物业管理有限公司于2011年2月14日前退出名粤广场小区；该决定书于2011年2月12日送达广州市名粤物业管理有限公司；广州市名粤物业管理有限公司于2011年4月21日向本府提出行政复议申请；……本府决定如下：驳回广州市名粤物业管理有限公司的行政复议申请；……”广州市名粤物业管理有限公司不服，诉至法院；另查明，广州市国土资源和房屋管理局于2011年2月12日将穗国房法字（2011）6号《行政处理决定书》送达到广州市名粤物业管理有限公司住所地广州市海珠区广州大道南1023号名粤广场1210房，广州市名粤物业管理有限公司的管理员尹仕珍于送达当日签收了该决定书；该《行政处理决定书》责令广州市名粤物业管理有限公司于2011年2月14日前退出名粤广场小区；原审法院判决：驳回广州市名粤物业管理有限公司的诉讼请求；等。广州市国土资源和房屋管理局向本院申请执行其作出的穗国房法字（2011）6号《行政处理决定书》。本院于2011年10月12日作出（2011）穗海法行非审执字第472号行政执行裁定书，载明：申请执行人广州市国土资源和房屋管理局于2011年1月24日作出的穗国房法字（2011）6号《行政处理决定书》，认定被申请执行人广州市名粤物业管理有限公司应从2010年5月1日起撤出名粤广场小区并交接该小区的物业管理权，海珠区分局第四管理处也于2010年11月18日向被执行人发出了《关于依法进行物业管理交接工作的通知》，明确告知被执行人在15日内与业委会进行名粤广场物业管理交接工作并依法退出该物业管理区域，但至今仍未退出名粤广场物业管理区域；责令被执行人于2011年2月14日前退出名粤广场小区（广州市广州大道南1023号名粤广场）；被执行人到期没有履行处理决定书；裁定：申请执行人广州市国土资源和房屋管理局申请强制执行其作出的穗国房法字（2011）6号《行政处理决定书》，本院准予强制执行；等。该案已由本院立案执行并已被执行完毕。原告为证明其主张主要提供了如下证据：1、中国电信股份有限公司广州海珠区分公司向广州市名粤物业管理有限公司出具的《关于名粤广场基站电信租金（电费）未付的原因说明》，载明该公司每年交付租金36000元，其中2009年11月1日至2010年10月31日的租金交付给了被告，拟证明被告收到电信的租金。2、被告和中国移动通信集团广东有限公司广州分公司签订的《关于上涌2移动电话基地站合同》，载明合同执行期自2009年3月1日至2014年2月28日止，5年租金合计20万元，拟证明被告收到中国移动20万元租金。3、名粤广场业主大会决定（四）封存包图片，证明2009年7月13日作出的名粤广场业主大会决定（四）的业主签名封存包存放在南洲街道办事处。4、网络上发布的公告，主要内容是业主以业主委员会的名义号召业主捐助自救金存入陈巧英名下账户，用于业主自救涉案烂尾楼，拟证明被告收取钱财。被告质证意见如下：对证据1、2真实性没有异议，确认收到中国电信2009年11月1日至2010年10月31日的租金36000元；中国移动的合同是真实的，中国移动明年都按该合同支付租金，租金支付至2014年2月28日，因为涉案小区的问题复杂，2014年2月28日之后中国移动就没有支付租金，也没有续签合同；证据3与本案无关；证据4与本案无关，陈巧英是业主，但被告没有收取业主的捐助自救金。原告于2013年10月22日提起本案诉讼。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求主张的被告的财务收入具体是指中国移动和中国电信向被告支付的租金以及业主缴纳的“捐助自救金”。另外，原告表示涉案小区召开业主大会就涉案三份决定进行投票时原告并未参加。被告表示业主委员会除了电信公司和移动公司支付的租金外并无其它收入，业主委员会有专业会计在做账，两项收入和支出都有详细的账目和单据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求撤销的涉案三份业主大会决定分别于2009年3月28日、2009年7月18日和2011年12月5日作出并公示，原告于2013年10月22日才提起本案诉讼主张业主撤销权，已超过法律规定的行使撤销权的时效期间。同时，根据相关决定作出的穗国房法字（2011）6号《行政处理决定书》已经生效法律文书确认。广州市国土资源和房屋管理局已依据其作出的责令广州市名粤物业管理有限公司于2011年2月14日前退出名粤广场小区的穗国房法字（2011）6号《行政处理决定书》向本院申请执行，并已由本院依法立案执行完毕。因此，本院对原告要求撤销涉案三份业主大会决定的诉讼请求不予支持。原告要求被告继续委托广州市名粤物业管理有限公司进行物业管理缺乏法律依据，本院不予支持。关于公开所有业主选票的问题。涉案三份业主大会决定系被告依法组织召开业主大会投票表决作出，投票表决过程有业主代表和相关部门进行监督指导，原告作为业主有权参加业主大会进行投票表决和监督投票表决过程，但原告并未参加业主大会行使自己的权利，原告现在起诉要求被告公开所有业主选票缺乏法律依据，对此本院不予支持。关于公开财务收入和支出问题。原告主张被告收取了中国电信股份有限公司广州海珠区分公司支付的2009年11月1日至2010年10月31日的租金36000元和中国移动通信集团广东有限公司广州分公司支付的2009年3月1日至2014年2月28日止的20万元租金，被告予以确认，故原告要求被告公开相关租金收入和支出的账目和单据合法合理，本院予以支持。原告主张被告收取了业主的“捐助自救金”，被告予以否认，因原告提供的证据不能充分证明被告有收取相关款项，对此原告应承担举证不能的法律后果。原告要求被告公开捐助自救金的款项收支情况，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、十三条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广州市名粤广场业主委员会在本判决生效之日起30日内，公开中国电信股份有限公司广州海珠区分公司支付的2009年11月1日至2010年10月31日的租金36000元和中国移动通信集团广东有限公司广州分公司支付的2009年3月1日至2014年2月28日止的20万元租金的收支账目和单据。二、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　蔡华强人民陪审员　　陈月容人民陪审员　　陈国坚二〇一四年七月十八日书　记　员　　程韵珊谢晓敏来源：百度搜索“”