（2013）穗天法民四初字第1496号

裁判日期: 2014-07-18

公开日期: 2014-12-11

案件名称

周杨、林琳与白佩茹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市天河区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周杨,林琳,白佩茹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省广州市天河区人民法院民事判决书（2013）穗天法民四初字第1496号原告（反诉被告）周杨，1982年9月16日出生，汉族，住黑龙江省宾县。原告（反诉被告）林琳，1983年4月7日出生，汉族，住广州市天河区。两原告（反诉被告）共同的委托代理人朱金刚，广东合邦律师事务所律师。被告（反诉原告）白佩茹，1970年2月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人洪莞丹、陈志洪，均系广东浩瀚明扬律师事务所律师。原告（反诉被告）周杨、林琳与被告（反诉原告）白佩茹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周杨、林琳共同的委托代理人朱金刚、被告（反诉原告）白佩茹的委托代理人洪莞丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周杨、林琳共同诉称：2013年4月22日，在经纪方广州君林房地产信息咨询有限公司促成下，原、被告签署了《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于广州市天河区伟逸街8号608房出让给原告，房屋总价款630000元。合同还约定签订合同当日原告支付定金20000元，本次交易申请递件成功并取得房地产交易中心开出的受理回执当天支付190000元（含定金）；楼价余款440000元由银行按揭贷款支付；双方约定在签订本合同后10个工作日内备齐交易过户及银行按揭贷款所需资料，办理交易过户及按揭手续。合同签订当天，原告已向被告支付了定金20000元、向经纪方支付了佣金3000元，并支付按揭手续费1000元。合同签订后10个工作日内，原告通过按揭公司向银行办理完毕按揭贷款手续，并于5月20日取得了银行出具同意向原告发放贷款的同贷文件。但被告在收取定金后一直避而不见，拒绝协助原告办理交易递件过户手续。原告发函要求被告履行协助递件过户的合同义务，被告仍不予以配合，致使合同交易无法履行，原告也遭受了较大的经济损失。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、原、被告的《房屋买卖合同》予以解除；2、被告返还原告购房定金20000元，并赔偿原告中介佣金损失3000元、按揭手续费用1000元及利息损失294元（以24000元为本金，自2013年4月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算，计至全部付清之日止）；3、被告支付违约金63000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。被告（反诉原告）白佩茹辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请法庭予以驳回。被告签订合同后，一直配合原告办理银行按揭手续。原告在贷款未获得银行同意放贷最终审批结果的情况下，被告有权行使不安抗辩权，并非不履行合同。原告没有履行催告义务，不具备解除合同的法定条件，该合同应该继续履行。至今，被告希望依约履行合同。原告至今没有出示银行同贷书给被告，故被告并没有违约，反而是原告违约故意制造障碍，导致合同未能履行。根据合同法相关规定，原、被告履行条件均具备的情况下，合同目的不至落空。因此，根据公平合理原则，不应立即解除合同，合同应继续履行。被告（反诉原告）白佩茹反诉称：原、被告于2013年4月22日签署了《房屋买卖合同》，约定被告将天河区伟逸街8号608房出让给原告，房屋总价为630000元。双方约定在合同签订后10个工作日内备齐交易过户金及银行按揭贷款所需资料，办理交易过户及按揭手续；若原告不能按合同约定买入该物业或因违约而无法买入该物业，应向被告支付该物业成交价的10%作为违约金。但原告在向被告支付了定金20000元后，迟迟未与被告联系办理交易过户手续。后原告还向法院起诉要求解除《房屋买卖合同》，其行为已构成违约，亦违反了诚实信用的交易原则，侵害了被告的合法权益，现被告提起反诉，请求法院判令：1、原告向被告支付违约金63000元；2、本案诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）周杨、林琳对反诉答辩称：被告所述的不安抗辩权未达到条件，中国工商银行白云路支行按照《个人购房借款／担保合同》约定，发放贷款44万元直接支付给被告。即使银行不能发放该贷款，原告也可以以现金直接支付给被告。原告一直催促被告履行合同，并通过短信、电话及发函方式催促被告履行合同，要求被告在2013年6月3日前到天河区房地产交易中心办理递件和过户手续，但被告仍未履行，故原告有权要求解除合同。经审理查明：根据广州市房地产档案馆的《房地产登记簿查册表》（房产登记号为2008交登字1840886号）显示，白佩茹是广州市天河区伟逸街8号608房（下简称案涉房屋）的登记权属人。2013年4月22日，经案外人广州君林房地产信息咨询有限公司（经纪方，下简称君林公司）促成，白佩茹（卖方）与周杨、林琳（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出售给买方，建筑面积为37.99平方米；该物业成交价为630000元，交易所产生的税费由买方支付；买卖双方须在签订本合同后10个工作日内备齐本次交易过户及银行贷款所须资料，到房地产交易中心或银行签署相关合同、文件并缴交相关费用，办理交易过户及按揭手续；卖方交付该物业予买方使用之日期为业主收齐楼款当天；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方向经纪方支付之房地产咨询及中介服务费按《买卖服务费支付承诺书》执行；在签订本合同后，如买卖双方自行或另行委托其他第三方买卖该物业、买卖一方或双方违反本合同约定或擅自取消本次交易的，违约方须向经纪方支付中介服务费；守约方已支付的咨询及中介服务费，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；卖方保证该物业契税完税证已满5年按国家规定无须缴付营业税，如因未满5年产生营业税则由卖方支付；买卖双方同意由买方按按揭付款方式支付楼款，买方于2013年4月22日前支付20000元作为定金，首期楼价款（含定金）190000元应于本次交易申请递件成功并取得房地产交易中心开出的《受理回执》当天内付清，440000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额由买方以现金支付；交易手续需在房管局和银行规定时间内完成，如因房管局或银行原因延迟，则时间相应顺延等。该合同上并没有注明双方的联系地址。同日，白佩茹开具《收款收据》，确认收到周杨、林琳支付的定金20000元。君林公司开具《收款收据》，确认收到林琳支付的中介服务费3000元。2013年4月30日，案外人广州市盈联投资顾问有限公司开具了《收款收据》，确认收到周杨按揭费1000元。2013年5月20日，中国工商银行股份有限公司广州白云路支行向周杨、林琳发出了《个人二手房贷款初审结果通知书》，确认周杨、林琳因购买案涉房屋向该行提出的贷款申请已初审通过。2013年5月29日，周杨按照白佩茹身份证地址以EMS快递方式向白佩茹发出《催促履行合同通知书》，内容为银行审批已经同意周杨、林琳的贷款，君林公司经办人于2013年5月20日曾发短信并在2013年5月22日致电告知白佩茹同贷已批准可以去办理递件过户手续，但白佩茹以出差为由未能给出具体递件时间；周杨、林琳现书面通知白佩茹于2013年6月3日前配合一同到天河区房地产交易中心办理递件交税费过户等相关手续。根据双方确认的网上打印的《邮件全程跟踪查询结果》显示，该邮件曾三次因收件人要求延迟投递而再投，并因查无此人、收件人名址有误的原因退回寄件人。后因周杨、林琳与白佩茹未能到房地产交易部门办理过户登记手续，周杨、林琳向本院提起诉讼。诉讼过程中，周杨、林琳提供了广州市萝岗区社会保险基金管理中心出具的《个人参保证明》、《缴费历史明细》以证明周杨自2005年8月1日开始参保、直至2013年4月前都是正常参保，符合广州市的限购政策。另，周杨、林琳提供了中国工商银行股份有限公司广州创展支行出具的银行凭证（显示户名为周杨的账户在2013年5月21日的余额为180011.47元），证明其有能力按照合同约定支付首期购房款。白佩茹提供了案涉房屋的《房地产权证》复印件，显示登记日期为2008年7月18日，周杨、林琳认为白佩茹未能提供原件，对此真实性不予确认。周杨、林琳认为即使该证属实，其发证日期为2008年7月18日，距离双方签订《房屋买卖合同》的日期2013年4月22日不足五年，白佩茹为了逃避相关的未满五年房屋需收营业税的政策而拒绝协助办理案涉房屋的过户登记手续。另，周杨、林琳还提供了如下证据：一、中国移动通信集团广东有限公司广州分公司梅东路天星营业厅开具的《移动电话话费收据》，显示白佩茹移动电话号码为138××××6081）。二、案外人李斯琪的工作证复印件，显示李斯琪是天一分行的物业顾问助理，加盖了君林公司公章。三、李斯琪的名片，显示李斯琪是君林公司天一分行的物顾助理，电话为134××××1869、87223312。四、李斯琪手机短信截图打印件，显示短信联系手机号码为138××××6081，短信内容为“白小姐，你好！天河区伟逸街8号608房同贷书已经批下来了，请问你这个星期五早上还是星期六早上有空去递件呢？见字后请复，谢谢！君临地产李斯琪”，该打印件上手写“本人李斯琪系广州君林地产信息咨询有限公司之物业顾问助理，电话134××××1869，于2013年5月20日受买方周杨、林琳要求发送上述短信内容，告知白佩茹（138××××6081）尽快协助买方办理递件手续”，并有李斯琪签名，加盖了君林公司的公章。五、君林公司开具的《证明》，内容为君林公司在白佩茹与周杨、林琳居间服务中，白佩茹仅提供了其身份证复印件上的地址作为唯一的联系地址，再无提供其他有效联系地址资料。对于上述证据，白佩茹不确认其真实性，但未提供证据予以反驳。本院认为：周杨、林琳与白佩茹签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据已查明事实可知，周杨、林琳已根据合同约定，向白佩茹支付了定金20000元，并办理了相关的银行贷款申请手续、获得了银行的《个人二手房贷款初审结果通知书》通过贷款初审，在此情况下，白佩茹应按照约定，与周杨、林琳办理到房地产交易部门办理案涉房屋的过户登记手续。本案的争议焦点则是未能办理案涉房屋的过户登记手续应归责于何方的问题。周杨、林琳提供了加盖了君林公司公章的李斯琪工作证件复印件及手机短信截图，以证明中介公司的工作人员李斯琪已将周杨、林琳获得同贷书的情况告知了白佩茹，并要求白佩茹办理过户登记手续。白佩茹否认其证据真实性，但未能提供证据反驳，其应自行承担相应的举证责任，故本院对上述证据的真实性予以确认，确认中介人员曾将周杨、林琳获得同贷书的情况告知了白佩茹并催促白佩茹办理案涉房屋的过户登记手续的事实。在上述中介人员催告无果且白佩茹仅留下身份证住址的情况下，周杨、林琳根据白佩茹的身份证住址发函告知同贷书已办妥的情况并要求白佩茹办理过户登记手续。作为买方，周杨、林琳已尽到催告义务，只是由于收件人多次要求延期投递等原因而致使周延、林琳的催告函件被退回。另外，周杨、林琳已举证证明其符合购房条件并具备付款能力，且已多次催告白佩茹办理过户登记手续，在此情况下，白佩茹一直未协助办理过户登记手续，本院确认案涉房屋未能办理过户登记手续的责任在于白佩茹，其不协助办理过户登记手续的行为已构成违约。虽然现白佩茹表示同意继续履行合同，但周杨、林琳已丧失了对白佩茹的信任且以合同目的无法实现为由要求解除合同，对此要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。《房屋买卖合同》解除后，白佩茹无权继续占有周杨、林琳支付的定金20000元，故周杨、林琳要求白佩茹返还定金20000元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。在因白佩茹的违约导致《房屋买卖合同》解除的情况下，周杨、林琳要求白佩茹按照成交价的10%支付违约金63000元的诉讼请求符合合同约定，有事实及法律依据，本院予以支持。白佩茹要求周杨、林琳支付违约金63000元的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。另，本院已判令白佩茹承担违约金63000元，故周杨、林琳要求白佩茹赔偿中介费损失、按揭手续费及利息损失的诉讼请求本院均不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周杨、林琳与被告（反诉原告）白佩茹签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、被告（反诉原告）白佩茹自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）周杨、林琳返还定金20000元；三、被告（反诉原告）白佩茹自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）周杨、林琳支付违约金63000元；四、驳回原告（反诉被告）周杨、林琳的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）白佩茹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1980元，由原告（反诉被告）周杨、林琳负担500元，被告（反诉原告）白佩茹负担1480元；保全费890元、反诉受理费690元，由被告（反诉原告）白佩茹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审　判　长　　李旭珊人民陪审员　　田常国人民陪审员　　李　郁二〇一四年七月十八日书　记　员　　蒲肖明陈秋滢搜索“”