（2014）二中民终字第07636号
裁判日期: 2014-07-18
公开日期: 2014-08-28
案件名称
毛少燕与张国英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毛少燕,张国英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第07636号上诉人（原审被告）毛少燕，男，1987年3月28日出生。委托代理人张文果，女，1962年10月25日出生。委托代理人高圣道，北京明科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张国英，女，1968年9月10日出生。委托代理人孙玉江，北京市鼎鉴律师事务所律师。上诉人毛少燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第04151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年2月，张国英起诉至原审法院称：我与毛少燕于2013年1月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定毛少燕将北京市丰台区丰华苑×号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我。我们于2013年3月29日办理了房屋过户手续。依据合同第十条第（三）款的约定：出售方应当在房屋所有权转移之日起30日内，完成原户口迁出手续；如因出售方自身原因未如期将原户口迁出的，应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金；逾期30日仍未完成原户口迁出的，自逾期超过30日起，出售方按日向买受方支付总房屋价款万分之五的违约金。毛少燕及其妻王悦卿的户口至今未迁出诉争房屋，故毛少燕应支付逾期迁出户口违约金。依据合同约定，自2013年3月29日办理完成过户手续至2013年4月28日止满30日，毛少燕应按房屋总价款425万元的5%支付违约金212500元；自2013年5月29日起，毛少燕应按每日房屋总价款的万分之五的标准支付违约金，截至2014年1月30日约为520625元。为督促毛少燕尽快迁出户口，现诉至法院，要求毛少燕向我支付逾期迁出户口违约金30万元。毛少燕辩称：不同意张国英的诉讼请求。签订合同时，张国英明确表示户口问题不着急，孩子也不需要在这上学。2013年3月27日，双方签订租赁合同，张国英将诉争房屋出租给我使用，租赁期限自2013年4月1日起至2014年11月30日止。之后，中介公司主持双方口头协商约定应于2014年11月30日前迁出户口。现尽量办理迁出户口事宜，因所购另一套房屋现在无法落户，需等待开发商、派出所、街道办事处协调，相关政策落实后才能迁出户口，无法确定户口迁出时间。张国英主张的违约金数额过高，应比照实际损失，并且张国英没有实际损失。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张国英与毛少燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。毛少燕主张双方口头约定户口迁出时间应为2014年11月30日前，但未提交有利证据，现有证据不能证明双方口头协商约定户口迁出时间应为2014年11月30日前，故毛少燕应当根据合同约定在房屋所有权转移之日起30日内完成原户口迁出手续。张国英于2013年3月29日取得房屋所有权，但毛少燕至今未依约履行户口迁出之义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对于张国英要求毛少燕支付逾期办理户口迁出手续违约金的诉讼请求，应予支持。毛少燕在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，将结合本案的实际履行情况、毛少燕的逾期时间及过错程度、张国英的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定毛少燕应向张国英支付违约金的具体数额。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年5月判决：一、毛少燕于判决生效后十五日内给付张国英逾期办理户口迁出手续违约金五万元；二、驳回张国英的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，毛少燕不服，认为原审法院认定事实错误，不结合客观事实，持原抗辩意见上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张国英的诉讼请求。张国英同意原审判决。经审理查明：2013年1月14日，毛少燕（出售方）与张国英（买受方）经北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定毛少燕将位于诉争房屋出售给张国英，房屋成交总价为4250000元。上述合同第十条第（三）款约定：出售方应当在房屋所有权转移之日起30日内，完成原户口迁出手续；如因出售方自身原因未如期将原户口迁出的，应当向买受方支付房屋总价款5%的违约金；逾期30日内仍未完成原户口迁出的，自逾期超过30日起，出售方按日向买受方支付总房屋价款万分之五的违约金。上述合同第十三条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效；双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适的内容签订书面补充协议；本合同附件及其补充协议具有与本合同同等法律效力。2013年3月29日，毛少燕（出卖人）与张国英（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（即网签合同，合同编号C697152，打印日期：2013年1月25日）。该合同第十条第三款约定：”出售方应当在房屋所有权转移之日起30日内，完成原户口迁出手续。如因出售方自身原因未如期将原户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。逾期30日仍未完成原户口迁出的，自逾期超过30日起，出售方按日向买受方支付总房屋价款万分之五的违约金。”上述合同签订后，张国英向毛少燕支付了全部购房款，双方于2013年3月29日办理了房屋所有权转移登记手续。2013年3月27日，毛少燕与张国英签订租赁合同，约定毛少燕配合张国英在2013年3月28日或29日完成诉争房屋过户手续，张国英将诉争房屋出租给毛少燕，每月租金5000元，租期自2013年4月1日至2014年11月30日。现诉争房屋由毛少燕使用。一审审理中，毛少燕认可其本人及妻子共二人户口确实至今未迁出。毛少燕主张经中介主持，双方口头协商约定户口迁出时间应为2014年11月30日前，并提交张文果（毛少燕之母）与中大恒基公司店经理张×短信记录。2013年12月1日，张文果向张×发短信，内容为：”张经理您好，我是毛少燕的妈妈张文果，我问一下您还记得我们与张国英签订买卖合同时关于户口迁移问题是怎么约定的吗？”。张×回复短信内容为：”我记得当时我们在合同中约定的是30日迁出，后来由于你们需要在房子里继续居住，当时你们就口头约定什么时候搬出房子，户口就同时迁出。”中大恒基公司店经理张×以证人身×出庭作证称：”张国英购买毛少燕房屋是由我居间交易的，双方关于户口迁出问题应依据合同约定，没有其他约定。过户后，双方就租赁协议发生争议，在我公司进行调解，我提醒并告知双方所有手续办完之后户口必须迁出，所有手续是指租赁关系结束，物业交接完毕。我尽了告知义务，但双方未置可否，未就户口迁出问题协商达成一致。我未参与双方签订租赁协议的过程，双方就租赁协议发生争议后，我亦不再参与双方物业交接及户口迁出相关事宜。我回复张文果上述短信时，双方租赁关系还没有确定，还不确定租赁期限，租赁期限也没有现在这么长。”张国英、毛少燕对上述证人证言予以认可。毛少燕称：其正在争取办理户口迁出事宜，其购买的其他房屋因政策原因现无法落户，需等待开发商、派出所、街道办事处等相关部门协调，等政策落实后才能迁出户口，无法确定户口迁出的具体时间；另外，张国英没有实际损失，张国英主张的违约金数额过高。毛少燕对此未提供相应证据。二审审理中，毛少燕提交北京寓诚兴物业服务有限公司于2014年7月16日出具的《证明》，内容为：”北京寓诚兴物业服务有限公司兹证明北京市朝阳区双柳北街×房产为毛少燕所有。”毛少燕另提交北京市公安局三间房派出所于2014年7月16日出具的《证明》，内容为：”因为没有落实社区管辖，故不能上户口。”毛少燕以此证明不是其自身的原因造成户口不能迁出，其确实有其他房屋，但辖区不能确定，所以不能迁出户口。毛少燕另称，按照法律规定，户口必须在经常居住地，故其应当于租赁期限届满后将户口迁出。经询，毛少燕称其主张双方口头协商约定户口迁出时间的依据是租赁合同。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《证明》、证人证言及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律拘束力。毛少燕与张国英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，毛少燕应当在房屋所有权转移之日即2013年3月29日起30日内将户口迁出，其尚未完成此项合同义务，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。关于毛少燕提出的抗辩意见，本院做出如下分析：第一，毛少燕主张双方口头约定户口迁出时间应为2014年11月30日前。首先，毛少燕未能提交充分证据予以证明；其次，毛少燕在二审中表示上述口头约定的依据是租赁合同，但难以确认租赁合同与上述口头协议之间存在关联性；最后，中大恒基公司店经理张×作证称毛少燕与张国英未就户口迁出问题协商达成一致。综上，本院难以认定双方就变更户口迁出时间问题达成口头协议。第二，毛少燕以两份《证明》说明并非其自身的原因造成户口不能迁出，其确实有其他房屋，但辖区不能确定，所以不能迁出户口。因合同已经对户口迁出问题进行明确约定，毛少燕应当自行安排好户口迁出后的迁入问题，故户口不能顺利迁入属于其自身原因，不能构成免责事由。第三，虽然毛少燕通过签署租赁合同继续居住使用诉争房屋，但买卖合同中关于户口迁出时间的约定并未因此变更。户籍与经常居住地相一致属于户籍行政管理的基本原则，并不能改变当事人之间的合同约定，毛少燕通过另行签订的租赁合同取得承租权难以构成其迁出户口的正当理由。综上，毛少燕的抗辩意见依据不足，本院难以采纳。关于违约金数额问题，毛少燕在一审中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，原审法院结合本案的实际履行情况、毛少燕的逾期时间及过错程度、张国英的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定的违约金数额并无明显不妥，本院予以维持。据此，毛少燕的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2900元，由张国英负担2417元（已交纳），由毛少燕负担483元（张国英已预交，毛少燕于本判决生效后七日内给付张国英）。二审案件受理费1050元，由毛少燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增代理审判员 李俊晔代理审判员 李 淼二〇一四年七月十八日书 记 员 徐方烁 来自