（2014）建民初字第1672号
裁判日期: 2014-07-18
公开日期: 2014-10-31
案件名称
原告江苏链家房地产经纪有限公司与被告南京坤晨商业管理有限公司房屋租赁纠纷一审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏链家房地产经纪有限公司,南京坤晨商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2014）建民初字第1672号原告江苏链家房地产经纪有限公司（下称链家公司），住所地在本市鼓楼区华侨路56号大地建设17层。法定代表人左晖，链家公司董事长。委托代理人李瑞。委托代理人袁谨，男。被告南京坤晨商业管理有限公司（下称坤晨公司），住所地在本市建邺区通江路28号月安花园歌月居6幢101室。法定代表人仇波，坤晨公司董事长。委托代理人王馨，江苏增宽律师事务所律师。原告链家公司诉被告坤晨公司房屋租赁纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托代理人李瑞、袁谨，被告坤晨公司的委托代理人王馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告链家公司诉称，2012年8月22日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告将位于本市月安商贸楼一楼东南角场地DN-1、DN-2出租给原告用于商业经营，年租金为15万元。原告于同年8月27日支付了一年租金15万元、缴纳了物业费2064元、支付了保证金2万元和水电费押金1000元。合同签订后，原告委托南京百圣百装饰工程有限公司对承租的场地进行装饰装修以开展商业经营活动，但在装修过程中，本市建邺区城市管理局以行政执法的名义对原告的装饰进行拆除，导致原告损失49662元。由于承租的场地无法使用，原告无法继续承租该地块，导致双方签订的租赁合同无法履行。综上，被告在没有保证出租物具有合法使用权利的前提下与原告签订了租赁合同，使得双方签订的租赁合同无法履行。被告应当退还租金15万元、保证金2万元、物业费2064元、水电费押金1000元并承担由此给原告造成的损失49662元。被告坤晨公司辩称，原、被告双方签订的合同合法有效，被告已经按照合同约定履行了自己的义务，没有任何的违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月22日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告将位于本市建邺区通江路28号月安商贸楼一楼东南角DN-1、DN-2出租给原告作为商业经营使用（以附件一图示位置为准），双方共同确认出租场地的面积为43平方米，由原告按照被告审定的效果图及施工图施工，主材自建（产生的所有费用由原告自理）；租赁期限为2年，自2012年8月25日起至2014年8月24日止；双方议定年租金为15万元，首期租金支付时间为本合同签订之日，金额为15万元；原告在签订本合同时支付保证金2万元；原告在租赁期间，向被告申请及安装电表，并根据电表的计数支付电费；物业管理费按每月每平方米4元计算，每年物业管理费为2064元；原告在承租场地自建并装修的行为不得影响场地结构安全，且须符合消防、环保、治安、卫生、规划、质检等相关政府部门的要求并自费负责办理有关放置、报批、登记、处理、领取许可证或验收报告等手续；建设及装修方案及图纸须事先征得被告同意后方可进行；在租赁期间，被告应提供原告办理营业执照所需的应当由被告提供的相关文件；原告须于场地交付后自行负责按经被告书面同意的建设方案及图纸完成承租区域内的建设装修工作，逾期或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，应当支付当年租金总额的2%作为违约金，等。2012年8月27日，原告给付被告租金15万元、保证金2万元和物业管理费2064元。原告随后通过签订《江苏链家房地产装饰装修工程施工合同》委托南京百圣百装饰工程有限公司按照店面平面布局图在承租场地内进行施工，但在施工过程中，南京市建邺区城管部门以被告正在建设的建筑物为违法建筑为由，在该建筑物还没有成型的时候即被拆除。另查明，原告为了向被告主张装修损失49662元，其除了提供和南京百圣百装饰工程有限公司之间的施工合同外，还提供了南京百圣百装饰工程有限公司于2014年4月30日开具的建筑业统一发票，该发票上载明的结算项目为门店装修工程，金额为49662元，但经本院询问，原告表示该发票所载明的金额并没有实际支付。以上事实有租赁合同及附件、施工合同、发票、开庭笔录等证据证实。本院认为，损害社会公共利益、违反法律和行政法规的强制性规定所签订的合同，应当属于无效。本案中，虽然原、被告之间签订的《租赁合同》从形式上看属于场地租赁合同，但从内容表述看，该租赁合同的实质属于被告将场地出租给原告用于搭建建筑物经营并由被告据此收取租金的情形，该双方当事人之间的行为违反了社会经济秩序和社会生活秩序，依法应当认定为无效合同。因原告所搭建的建筑物在搭建的过程中，即被城管部门拆除，原告依据租赁合同所收取的租金15万元、保证金和物业费2064元应当依法予以返还给原告。关于原告主张要求被告赔偿损失49662元的问题，因其提供的损失依据不足，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告主张要求被告赔偿违约金25000元的问题，因本案双方之间的租赁合同并非有效合同，原告的该项诉讼请求没有相应的法律依据，本院不予支持；至于原告主张要求被告返还水电费1000元的问题，因原告没有提供相应的依据予以证实，被告也不予认可该项费用，本院也不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民合同法》第五十二条、第五十八条，的规定判决如下：一、被告坤晨公司于判决生效之日起三十日内返还原告链家公司租金15万元、保证金2万元和物业费2064元。二、驳回原告链家公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的金钱义务的。本案受理费2508元由原告链家公司负担负担1000元、坤晨公司负担1508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 刘文军二〇一四年七月十八日书记员 曹李萍 关注微信公众号“”