（2014）穗中法民五终字第2282号

裁判日期: 2014-07-18

公开日期: 2014-07-25

案件名称

广东粤兴物业经营管理有限公司与陈子强物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东粤兴物业经营管理有限公司,陈子强

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2282号上诉人（原审原告）广东粤兴物业经营管理有限公司，住所地广州市天河区陂东路20号大院内自编5号5325房。法定代表人黄模柱，该公司总经理。委托代理人吴海燕，该公司物业经理。委托代理人洪琪琳，该公司法律事务助理。上诉人（原审被告）陈子强，男，1969年11月12日出生，汉族。上诉人广东粤兴物业经营管理有限公司（以下简称为粤兴公司）、陈子强因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：陈子强是广州市白云区大金钟路明珠中街11号506房（位于东方明珠花苑小区）的业主。房屋建筑面积91.5416平方米。2008年10月17日，粤兴公司（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）签订《东方明珠花苑物业管理委托合同》，双方约定，由甲方委托乙方为东方明珠花苑提供物业管理服务，委托期限为三年，自2008年7月1日至2011年6月30日止。甲方的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，并对履行本合同承担相应的责任。甲乙双方在履行本合同时不得违反国家法律和政策。本合同有明确规定的，依本合同履行，本合同无明确规定的，依国家法律和政策。甲方委托乙方的具体事项如下：……（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化构筑物、自行车棚、露天停车场地以及公共厕所等。……（七）小区内路面交通秩序和停车秩序的管理。……（十一）负责向业主和物业使用人收取各项费用。各项费用包括：物业管理服务费、车辆停放保管费、室内私家车位服务费、代收代缴费和有偿服务费。……乙方依法享有的权利如下：……乙方有权根据双方商定的小区物业管理服务项目收费标准（详见附件3《东方明珠花苑物业管理服务收费项目及标准-暂行》），向业主及物业使用人，业主私人服务委托人收取物业管理费和服务费；有权向甲方委托管理的公共物业有偿使用项目的使用人代理甲方收费。……特别约定：（一）关于物业管理服务费的各项收费标准，暂按本合同签署前的执行（详见附件《东方明珠花苑现行物业管理服务收费项目与标准》）……（三）业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可从逾期之日起按每天应缴管理费总额的3‰计收滞纳金……。附件3《东方明珠花苑暂行物业管理服务收费项目与标准的约定》：多层（无电梯）住户房屋，按建筑面积0.6元／月.平方米；小高层住宅房屋1.2元／月.平方米；三层复式（别墅）2元／月.平方米；办公用房、商铺1.4元／月.平方米；室内私家车位服务费80元／月.大车位；室内私家车位服务费60元／月.小车位；自行车月租10元／部；室内路面车位月保400元／车位；室外路面车位月保150元／车位；临时机动车管费、有偿服务费、其他收费（如广告、出租、经营等）按实收取。上述合同签订后，粤兴公司依约为东方明珠花苑小区提供物业管理服务。合同到期后的2011年7月20日，东方明珠花苑业主委员会向粤兴公司发出《物业管理过渡期委托书》，该委托书载明“为使物管公司在新合同未签署前各项工作有章可循，决定从7月1日至9月30日期间对‘贵物管公司进行过渡期管理委托’，委托管理期间，服务项目及收费标准按原合同执行，服务项目及收费标准不变，一旦签署新的物业管理委托合同，按新合同的服务标准及收费进行。”2012年5月1日，东方明珠花苑业主委员会发函粤兴公司，拒绝与粤兴公司签订续聘合同，同年7月7日，东方明珠花苑小区召开业主大会，确定选聘广州市港联长江物业管理有限公司为小区的新物业公司，双方已正式签署合同。2013年3月28日，粤兴公司（乙方）与东方明珠花苑业主委员会（甲方）签订《协议书》，该协议书载明：“甲乙双方商定粤兴公司于2013年3月31日退出东方明珠花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取东方明珠花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用。本协议不可作为粤兴公司与广州市东方明珠花苑小区业主欠缴费用法律诉讼的依据，仅作为广州市东方明珠花苑业主委员会与粤兴公司交接之用。”2013年3月31日，粤兴公司退出涉案小区。粤兴公司于2013年12月2日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈子强支付自2012年1月1日至2013年3月31日止的物业管理费1647元（按109.8元／月标准计算）；2、陈子强支付欠缴物业管理费的滞纳金（以应缴物业管理费为本金，按每日3‰的标准，自应交物业管理费的次日计至实际付清之日止）；3、陈子强支付自2012年1月1日至2013年3月31日止的垃圾处理费75元（按5元／月标准计算）；4、陈子强支付自2012年1月1日至2013年3月31日止的公摊水费48元（按3.2元／月标准计算）；5、陈子强承担本案诉讼费。陈子强原审答辩称：不同意粤兴公司的诉讼请求，粤兴公司的服务合同期到2011年9月30日止，之后没有与涉案小区签订任何物业管理委托合同。反而在2012年5月1日，业委会函复粤兴公司拒绝与其续期并在2012年7月7日与新的物业服务公司签订物业服务合同，故粤兴公司自2011年10月1日之后，以各种理由拒不退出小区管理，以造成事实服务的借口。粤兴公司举证的《协议书》是涉案小区业主委员会为了尽快让粤兴公司退出小区，结束小区混乱管理的局面，追讨公共收入而签订。协议载明仅作为交接之用，并不能视为业主委员会与粤兴公司的续签合同。综上，陈子强认为其有权拒绝缴纳粤兴公司与涉案小区物业合同终止之后的各项费用。另外，粤兴公司提供的物业服务很差，收取物业管理费并不合理。关于公摊水费、垃圾费，合同没有明确约定，粤兴公司要求陈子强交纳理据不足。关于粤兴公司主张的滞纳金没有法律依据，计算标准偏高。请求驳回粤兴公司的全部诉讼请求。在本案一审审理过程中，陈子强对粤兴公司的物业管理费计算期间提出异议，主张没有合同和法律依据的期间，不应缴纳物业管理费。粤兴公司则主张物业管理费应计至2013年3月31日退场之日止。原审法院另查，陈子强未有交纳粤兴公司主张的诉求期间的相应费用。原审法院再查，粤兴公司曾于原审法院提起诉讼，要求与东方明珠业主委员会签订续聘合同，经审理，原审法院作出（2012）穗云法民四初字第856号民事判决，驳回粤兴公司全部的诉讼请求。判后，粤兴公司不服，上诉于广州市中级人民法院，2013年2月6日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2号终审判决，驳回粤兴公司上诉，维持原判。原审审理中，粤兴公司主张在案件审理阶段，因判决结果尚未知晓，故粤兴公司有权按照原合同为小区继续提供物业服务。关于粤兴公司主张的如下费用标准：1、物业管理费：粤兴公司称物业管理费的标准为电梯楼按1.2元／月.平方米计算、无电梯楼按照0.6元／月.平方米计算。陈子强对此未持异议。粤兴公司主张物业管理费按月征收，陈子强对此持有异议。2、垃圾处理费，粤兴公司主张根据《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》，收费标准为5元／月.户。为证实已代陈子强交纳垃圾费的事实，粤兴公司出示了与案外环保公司签订的《合同书》，其中约定承包费包括垃圾处理费；缴纳承包费的发票。陈子强对粤兴公司关于垃圾处理费的举证不予确认。3、公摊水费，粤兴公司主张涉案小区一直按3.2元／月.户标准收取公摊水费。为证实该标准及已代陈子强缴纳公摊水费的事实，粤兴公司出示污水处理费及水费发票、《分摊建议报告》、《计费方式调整通知》。陈子强则主张在合同期以外的费用不应缴纳。原审法院认为：本案的争议焦点在于认定粤兴公司应收物业管理费的止算时间。从现有证据及当事人陈述显示，粤兴公司与涉案小区的物业合同期于2011年9月30日届满。在合同到期后，粤兴公司仍实际为涉案小区提供物业管理服务，未有证据显示业主或业委会对此提出异议，根据权利义务对等原则，陈子强作为涉案小区的住户，享受了粤兴公司提供的物业管理服务，理应支付对价即物业管理费。在2012年7月7日，涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，作为涉案小区的原物业服务企业，粤兴公司理应退出物业服务区域，并配合新的物业服务企业做好交接工作。在此之后，粤兴公司拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费已无理据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，对于粤兴公司向陈子强主张的其不再受聘仍不愿退出之后的物业管理费，不予支持。业委会虽曾于2012年5月1日发函粤兴公司，但该函件仅明确了不再续聘粤兴公司、未涉及要求粤兴公司搬出涉案小区的内容，故不应以该日作为粤兴公司应征物业管理费及相关费用的止算时间。鉴于涉案小区在2012年7月7日确定新的物业服务企业进驻后，考虑正常的交接期间，原审法院酌定粤兴公司可主张的物业管理费应计至2012年7月31日止。关于粤兴公司主张因《协议书》中约定“甲乙双方商定粤兴公司于2013年3月31日退出东方明珠花苑小区的物业管理服务，2013年3月31日之后的费用由新的物业公司收取。甲方同意乙方可在现小区管理处保留一个收费位置（时间不超过6个月），收取东方明珠花苑小区部分业主欠缴费用，并退回部分业主已缴纳2013年4月1日以后各类费用……”，故粤兴公司可以收取2013年3月31日之前的物业管理费的意见。原审法院认为，首先，该《协议书》虽约定2013年3月31日之后的物业管理费由新的物业服务企业收取，但并未约定2013年3月31日之前的物业管理费的收费主体是粤兴公司；其次，该《协议书》也明确约定了协议内容不作为业主欠缴费用的诉讼依据，仅作为业委会与粤兴公司的交接之用。故而该《协议书》对涉案小区的业主不具有约束力。综合以上两点，粤兴公司以《协议书》约定的内容为依据，要求陈子强承担2013年3月31日之前物业管理费的抗辩意见理据不足，不予采纳。另粤兴公司提出了在（2012）穗云法民四初字第856号、（2013）穗中法民五终字第2号两案审理过程中，粤兴公司仍有权为小区继续提供物业服务的意见。原审法院认为，法院对案件的审理并不能否定涉案小区有通过合法途径选聘新的物业服务企业的权利。上述两案审理均已查明，小区在2012年7月7日即已选聘新的物业服务企业，粤兴公司对此应当知情且应依法配合做好交接工作。但在此之后，粤兴公司仍以诉讼为由要求继续为小区提供物业服务则显为不当，实有利用诉讼拖延服务期限之嫌。故粤兴公司相应主张缺乏理据，不予采纳。现陈子强欠缴自2012年1月1日至2012年7月31日期间的物业管理费，粤兴公司要求陈子强支付上述欠缴期间的物业管理费及滞纳金的诉求均合理合法，予以支持。经计算，陈子强应缴物业管理费为109.8元／月×7个月=768.6元。滞纳金，粤兴公司主张依约按照每日3‰的计算标准较高，陈子强对此提出异议，酌情调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。合同没有约定物业管理费的缴费日期，故当月物业管理费在当月的任意时间均可缴纳，滞纳金则应自应缴物业管理费的次月1日起计至实际清偿之日止。关于粤兴公司主张的垃圾处理费与公摊水费，均属代收代缴费用，不受粤兴公司服务期间的限制，在粤兴公司已代陈子强缴纳的情况下，陈子强理应将上述款项返还粤兴公司。现粤兴公司已举证证明代陈子强交纳上述费用的事实，陈子强对此未有提供反证予以反驳，原审法院对粤兴公司的举证予以采信。另由于涉案小区曾有按3.2元／月返还代垫公摊水费的管理，未有证据显示陈子强曾对此提出异议，故对于粤兴公司主张的上述标准，予以采信。粤兴公司的相应诉求合理合法，予以支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年2月19日作出判决：一、于判决生效之日起五日内，陈子强向广东粤兴物业经营管理有限公司交纳自2012年1月1日至2012年7月31日止的物业管理费768.6元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以本金为限）；二、于判决生效之日起五日内，陈子强返还广东粤兴物业经营管理有限公司代垫的自2012年1月1日至2012年3月31日止的垃圾处理费75元、公摊水费48元；三、驳回广东粤兴物业经营管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费25元，由陈子强负担。判后，上诉人粤兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定错误。原审判决关于2012年7月7日涉案小区已经选聘了新的物业服务企业，粤兴公司理应退出物业服务区域，在此之后，粤兴公司拒不退场并继续以提供实际服务为由向业主收取物业管理费已无理据的认定不符合事实。首先，涉案小区业委会没有向粤兴公司通报其已于2012年7月7日选聘了新的物业服务企业。粤兴公司并不确切知道涉案小区何时选聘了新的物业服务企业。其次，涉案小区业委会没有通知粤兴公司退出物业管理服务并向其选聘的新的物业服务企业办理移交。粤兴公司收到涉案小区业委会拒绝续聘合同后，即向法院提起诉讼，要求涉案小区业委会履行承诺。在诉讼期间，涉案小区业委会并未要求粤兴公司退出物业管理，也未要求粤兴公司向其新选聘的物业服务企业办理交接。因此，根本不存在粤兴公司拒不退场的事实。二、原审判决调整滞纳金计算方式，于法无据。根据粤兴公司与涉案小区签订的物业服务合同，业主欠缴物业管理费，应自欠缴之日起，按每日千分之三的标准计付滞纳金。本案原审时，粤兴公司提出以此标准计付滞纳金，陈子强并未以标准过高为由要求调整。而且，原审法院的类似判决，是支持以此标准计付滞纳金的。因此，原审判决对滞纳金的计算方式进行调整，没有法律依据。请求判令：变更原审判决第一项为陈子强应于判决生效之日起五日内，向粤兴公司交纳自2012年1月1日至2013年3月31日止的物业管理费1647元及滞纳金（当月应缴滞纳金以当月应缴物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止，并以不超过本金为限）。针对粤兴公司的上诉，陈子强答辩称：（2013）穗中法民五终字第2号案以及本案一审判决已查明涉案小区已拒绝粤兴公司继续在小区服务，一审判决将物业管理费止算到2012年7月31日错误，应止算到2011年9月30日。滞纳金不是高低问题，是根本不存在。请求驳回粤兴公司的全部诉讼请求。上诉人陈子强亦不服原审判决，向本院上诉称：（2013）穗中法民五终字第2号民事判决已查明涉案小区已经拒绝粤兴公司在小区服务，原审法院也认为粤兴公司以诉讼为由继续为小区提供服务则显不当，其实有利用诉讼拖延服务期限之嫌。涉案小区不再续聘粤兴公司的原因是粤兴公司在合同期内违约，服务差，没有返还公共收入提成，擅自提高物业费等。涉案小区已于2012年7月7日选聘新的物业服务公司，以上都充分表明2011年9月30日之后涉案小区业委会没有与粤兴公司续签任何合同，也实际上拒绝粤兴公司在涉案小区的一切经营活动，粤兴公司应自行承担后果。原审判决将物业管理费止算到2012年7月30日错误，应止算到2011年9月30日。粤兴公司拒绝退出和移交，业主依法有权拒交物业费，更谈不上滞纳金，其代垫行为与业主无关，垃圾处理费、公摊水费没有充分理由由陈子强承担。请求法院改判驳回粤兴公司的全部诉讼请求。针对陈子强的上诉，粤兴公司答辩称：陈子强认为其服务并没有事实依据，粤兴公司是根据合同提供服务的。公共收入提成粤兴公司一直有支付。关于业委会不同意与粤兴公司续签合同，粤兴公司认为不合理因此提起诉讼。粤兴公司提交的证据证明其在涉案小区服务，会议纪要也证明粤兴公司事实上提供了服务，业委会也是支持粤兴公司提供服务的。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：（2013）穗中法民五终字第2号民事判决认定2012年5月1日东方明珠花苑业委会函复粤兴公司，拒绝与粤兴公司签订续聘合同，该判决已于2013年2月18日发生法律效力。曾美群、张凤侠、武彩红、朱驰东、巫萍、涂阳文、许国辉、周美莲、涂文安、曾纯英、张一飞、张瑞彤、陈子强等人于原审期间提交落款日期为2012年7月23日《律师函》，载明“至今你公司都是在没有物业管理合同的状态下实施对小区的管理，造成诸如安全、卫生、绿化、车辆管理等很多问题，小区居民意见很大”以及要求粤兴公司立即撤出涉案小区等意见，拟证明合同到期后东方明珠花苑业委会以各种方式明确通知粤兴公司离开涉案小区；粤兴公司原审期间质证称未收到该律师函，对真实性不予确认。再查，曾美群、张凤侠、武彩红、朱驰东、巫萍、涂阳文、许国辉、周美莲、涂文安、曾纯英、张一飞、陈虹、张瑞彤、陈子强等人于2014年1月9日原审庭审过程中表示“对于滞纳金是否一定要约定，还是说该物业管理合同就是粤兴公司的格式合同。同时滞纳金的标准普遍高于其他标准”及“滞纳金按法律规定有计算上限，为30%（即使存在滞纳金的情况）”。本案二审期间，粤兴公司提交《关于不同意东方明珠花园选聘新的物业管理公司的函》、《十月二十六日电梯维修费用等问题联合会议纪要》复印件、《关于同意借支小区公共物业提留金先行垫付明康电梯维修费的函》、《关于一期消防喷淋供水管爆裂维修的报告》复印件、《关于有限制回复开放后门的函》。陈子强提交涉案小区业委会出具的主要内容为粤兴公司拖欠业委会每月公共物业收入提成12500元，物业服务合同于2011年9月30日终止的《证明》。本院认为：粤兴公司、陈子强二审期间提交的证据均不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于二审新证据的规定，本院均不予采纳为二审新证据。结合双方一审证据以及一、二审陈述，原审法院认定在《东方明珠花园物业管理委托合同》期满之后，粤兴公司仍提供了事实上的物业管理服务并无不当，本院予以认可。在该合同期满之后，粤兴公司与涉案小区业主及业主委员会就是否继续签订物业服务合同仍然存在磋商的过程及续签合同的可能性。2012年5月1日涉案小区业委会发函明确不再续聘粤兴公司，粤兴公司在收到上述函件后应当及时与涉案小区业委会协商退场、交接事宜。至2012年7月7日涉案小区选聘新的物业公司，粤兴公司已失去与涉案小区业主续签物业服务合同的机会。鉴于2012年5月1日的函件中并未明确要求粤兴公司退出涉案小区，故原审法院结合2012年7月7日涉案小区已选聘新的物业服务公司以及考虑正常的交接期间酌情认定物业管理费应计至2012年7月31日止并无不当，本院予以维持。合同的签订应以双方自愿为原则，粤兴公司在《东方明珠花园物业管理委托合同》期满且涉案小区业委会发函明确不与其续签合同后仍继续提供物业服务已缺乏合同依据，其以业委会未告知何时选聘新的物业公司且已起诉要求续签合同为由主张其并非拒不退场缺乏依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，粤兴公司在涉案小区业委会发函不再与其续约且与其他物业公司签订新的物业服务合同后仍不退场，并以存在事实上的物业服务关系为由主张物业费应计至2013年3月31日，违反上述规定，本院不予支持。陈子强实际享受了粤兴公司的物业服务，根据权利义务相一致原则，应当向粤兴公司支付物业费至2012年7月31日止。陈子强认为不应支付2011年9月30日之后的物业费依据不充分，本院不予支持。陈子强欠缴2012年1月1日至2012年7月31日期间的物业管理费，原审法院认定陈子强应支付滞纳金并无不当，本院予以维持。陈子强原审期间明确提出滞纳金标准过高，原审法院将滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准并无不当，本院予以认可。关于粤兴公司代垫公摊水费、垃圾费的问题，陈子强为上述费用的支付主体和实际受益者，粤兴公司要求陈子强返还该费用符合公平合理原则，陈子强认为粤兴公司代垫行为与其无关缺乏依据，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费元，由。本判决为终审判决。 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