（2014）秀民初字第248号
裁判日期: 2014-07-17
公开日期: 2014-09-15
案件名称
原告桂林市财政局与被告蔡林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市秀峰区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林市财政局,蔡林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条
全文
广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2014）秀民初字第248号原告：桂林市财政局，住所地：桂林市。法定代表人：钟麟，局长。委托代理人：周楷效，国浩律师（南宁）事务所律师。被告：蔡林，男，汉族，原住桂林市，现下落不明。原告桂林市财政局与被告蔡林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月21日公开开庭审理。原告桂林市财政局的委托代理人周楷效到庭参加诉讼，被告蔡林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法保全了被告相关财产。双方申请庭外和解两个月，本案现已审理终结。原告诉称：2010年10月10日，被告经公开投标竞得承租原告位于桂林市依仁路52号一楼西侧三号门面。双方经协商签订了《租赁合同》，约定租赁期限从2010年10月10日至2014年的10月10日，月租3.3万元，于每月5日前交清当月租金，签订合同时缴纳6.6万元保证金，水电费于每月30日交清。若逾期缴纳租金，则按逾期天数支付每天100元违约金，拖欠一个月租金，则原告有权终止合同，保证金不予退还等等。合同签订后，双方均依约履行了各自义务。但被告自2012年下半年开始拖欠各项费用，经原告多次催促，被告于2013年9月才缴纳2013年3月前的租金。从2013年3月11日起至2014年3月止，被告已拖欠租金39.6万元及水电费14625元。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判决：一、解除双方的《租赁合同》，被告蔡林于5日内向原告交还房屋；二、被告蔡林向原告支付租金39.6万元、水电费14625元、违约金3.65万元，共计447125元（上述费用从2013年3月11日起计算至2014年3月10日止；以后则按实际交付房屋之日止另计）；三、被告缴纳的保证金6.6万元不予退还；四、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告于2014年4月10日将租赁门面收回，故变更第一项诉讼请求为：解除双方的《租赁合同》；变更第二项诉讼请求为：被告向原告交纳拖欠的租金396000元（从2013年4月11日起至2014年4月10日止）、电费17099元（从2013年1月起至2014年3月止），违约金36500元（从逾期交租之日即2013年4月11日起按每天100元计至2014年4月10日止365天，共36500元）。原告对其主张提供如下证据：1、《租赁合同》，证明原、被告之间的房屋租赁关系；2、现金存款凭条、凭证、结算票据，被告在2013年9月缴清2013年1-3月拖欠的租金后，再无其他交租行为；3、催收租金通知单，证明原告向被告催缴拖欠的租金事实；4、水电费计算表，证明被告拖欠2013年年度电费14625元及2014年1月至3月电费2474元；5、EMS邮件以及照片两张，证明原告以快递形式向被告送达解除门面合同通知；6、桂林市秀峰区中心广场社区居委会出具的证明，证明原告于2014年4月10日将租赁门面收回。被告蔡林未到庭亦未提交证据。审理中，被告蔡林向本院提书面答辩称：其于2010年租用原告门面经营石头记，前两年多时间均能按月缴纳租金，但在2012年后，由于店铺门前被非法占道经营的摊位占满，导致被告无法正常经营。其多次向原告及相关城管、市容、信访等部门反映，均得不到解决。原告未尽出租人义务，未保障被告的合法经营权利，导致被告生意受到非法占道经营摊位的影响，最终缴纳不了租金，甚至还拖欠了员工工资。为此，被告不得不外出打工还债，已无经济能力到法院处理本案。原告在起诉后已将门面收回，故双方的租赁合同已客观解除。被告没有违约，双方纠纷是原告单方造成的，且原告应退还保证金并相应赔偿被告的损失。综上，请求法院依法裁判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告蔡林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。经审查，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。结合全案证据及当事人庭审陈述，本院确认本案法律事实如下：2010年10月10日，原告桂林市财政局作为甲方与被告蔡林作为乙方签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于桂林市依仁路52号一楼西侧三号门面出租给被告经营；期限四年，从2010年10月10日起至2014年10月10日止，月租金3.3万元，并于每月5日前交清当月租金；签合同时预交两个月租金6.6万元作为保证金；门面水电费由乙方承担，并在每月30日交清当月发生的费用给甲方；乙方逾期交付租金，除如数补齐外，按逾期天数支付每天100元的违约金，拖欠一个月，甲方有权终止合同，保证金不予退还；乙方在租赁期内如生发生经营困难，可提前壹月向甲方书面申请并经甲乙双方协商认可解除本合同，双方不承担违约责任等等。合同签订后，被告依约向原告缴纳了6.6万元承租保证金，原告则向被告交付了涉案门面。被告自2012年下半年起逐渐开始拖欠原告租金等费用，经原告多次催收，被告于2013年9月9日才缴清2013年1-3月的租金，之后再无其他交租行为。2014年3月，原告得知被告租赁的门面已关门歇业，且在门面的卷闸门上贴出“门面转让”，即在3月3日以EMS方式向被告邮寄送达解除门面租赁合同通知，该通知载明：因被告自2013年3月以来一直拖欠租金和其它费用，经多次催交未果，决定解除双方的租赁合同，且门面无权转租。该邮件因收件人拒收被退回原告，在邮件的改退批条上注明“经联系收件人，收件说门面早已不做，然后拒收此邮件”。原告遂起诉至本院，提出如前所诉。另查明，2014年4月10日，原告在桂林市秀峰区中心广场社区居委会及被告蔡林委托的案外人唐寒青的见证下，将被告已经腾空且未上锁的租赁门面予以收回。截至当天，被告共拖欠原告从2013年4月11日起起至2014年4月10日止共12个月的租金396000元以及从2013年1月起至2014年3月止的水电17099元未支付。本院认为：原告和被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照执行。原告已依约将门面交付被告使用，被告应按约定及时履行交付租金及水电费的义务。被告未按约定按时、足额交付租金和水电费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告辩称，其因受占道经营影响，加上原告不作为，才导致拖欠租金的意见，因其未能提供相关证据予以佐证，且亦不能成为抗辩原告未尽出租人主要义务的理由，故本院对此不予采信。被告亦同意委托案外人唐寒青将门面交还原告，双方的租赁合同已实际终止，故原告请求解除租赁合同本院不再重复处理，被告应将在租赁期限内的拖欠的租金和房屋水电费向原告进行支付：其中租金396000元（从2013年4月11日起至2014年4月10日止）、电费17099元（从2013年1月起至2014年3月止）。被告辩解其没有违约行为，与事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，66000元承租保证金以及逾期交租按每天100元计收违约金，均系对违约金的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”经本院释明，被告坚持以其未构成违约进行抗辩，未请求法院予以减少。故本院对原告主张保证金不予退还和按100元／天（逾期365天）计收违约金36500元的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告蔡林向原告桂林市财政局支付租金396000元和电费17099元；二、被告蔡林向原告桂林市财政局支付违约金36500元；三、原告桂林市财政局向被告蔡林收取的66000元承租保证金不予退还。本案案件受理费8932元，因适用简易程序而减半收取4466元（原告已预交），由被告蔡林负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8932元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：304216301040001416，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 蒋峰二〇一四年七月十七日书 记 员 陆玮 更多数据：搜索“”来源：