（2014）穗越法民三初字第1284号

裁判日期: 2014-07-17

公开日期: 2014-08-06

案件名称

曾丽与广州华鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市越秀区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曾丽,广州华鸿房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款

全文

广东省广州市越秀区人民法院民事判决书（2014）穗越法民三初字第1284号原告：曾丽，女，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。委托代理人：王立挺、黄志发，广东经纶律师事务所律师。被告：广州华鸿房地产开发有限公司，住所地：。法定代表人：李华锋，职务：董事长。被告代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。被告代理人：梁欣，广东宏安信律师事务所实习律师。原告曾丽诉被告广州华鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王立挺、黄志发，被告委托代理人童鸿飞、梁欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年9月20日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊商品房，交楼日期为2013年12月31日前。原告在2013年12月30日收到被告寄来的《收楼通知书》，根据安排于2014年1月11日前去办理收楼手续，但被告称已委托物业公司交楼，而物业公司没有出具有效的授权委托书，更没有提供《工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》以及其他一些合同约定的有关资料，原告认为被告交楼资料不齐全不符合交楼条件，当时拒绝收楼，并于2014年1月13日寄出《房屋交付验收异议书》，原告多次催告被告，但被告仍未提供相关证明文件。2014年2月27日原告收到被告复函称原告要求的交楼资料已经备齐，但认为原告存在逾期收楼的行为应当承担逾期收楼期间的物业管理费、水电费及滞纳金等，当原告于2014年3月29日、4月19日和5月18日三次前去收楼时，被告既不向原告提供交楼资料，并要求原告先缴清上述费用后方可办理收楼手续。原告认为被告未按合同约定的期限内备齐交楼所应具备的法定条件和约定条件，且拒绝向原告出示、提供交楼应具备的全部资料，甚至还附加不合理、不合法的要求，导致原告至今无法收楼，给原告造成了严重的经济损失、时间和精神损失，为维护自身权益，故起诉请求法院判决：1被告无条件向原告交付＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号房；2、被告向原告支付迟延交付房屋的违约金（从2014年1月1日起计至实际交付之日止，每日按照购房款的万分之五计算）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，对于原告要求交楼的诉讼请求，被告同意交楼，但不同意原告所称的无条件交楼，要求原告按照合同约定结清相关费用，被告才能按照合同约定交楼。对于原告的第二项诉讼请求，被告在交付日期前已达到交付条件，并且已按时履行书面通知，要求原告办理收楼手续，不存在延时交付的情形。涉讼房屋在约定交付日前已经验收，齐备交房所约定的全部条件和资料，并且被告于2013年11月20日已向原告发出交楼通知书，但原告无理由拒收，在原告拒收后，被告于2013年12月25日再次发出通知，要求被告在2013年12月28日前办理收楼手续，可见被告不存在延迟交楼的情形。就竣工备案表等文件，被告已全部取得，在2013年11、12月集中收楼时已张贴公示在收楼现场，但由于原告在2014年1月11号才到现场办理收楼手续，上述文件已被撤下。原告所称的工程竣工验收备案表，我方已在2013年9月9日已经取得。而原告前来办理收楼手续的时候，被告已经出示委托物业公司代为交楼的授权委托书的复印件，但原告强烈要求看上述文件原件，如前所述，该等文件已经撤下，适逢春节，文件保管员已经放假，无法出示上述文件，后来原告两次致函我方，我方也已经书面回复，原告可到收楼现场查看相关文件，但原告至今没有再来办理该房屋的收楼手续，因此被告不存在延迟交付的情形，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年9月26日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20120920888），约定：乙方购买越秀区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（第三期用地）编号为10的地块＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房（建筑面积128.97平方米），乙方购买的为预售商品房，用途为住宅。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市华鸿物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。甲方应制定《临时管理规约》，并在签订本合同前向乙方明示该商品房项目的前期物业服务合同和临时管理规约；乙方在签订本合同时对遵守《临时管理规约》作出书面承诺。该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米27952.24元，总金额3605000元。甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，第一期：自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额1081500元；第二期：在2012年10月26日前，支付全部房价款的70%，金额2523500元。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同约定的期限交房，按附件七的方式处理。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房符合合同约定交付使用条件及交付时间后，如乙方未能按本合同约定的交付时间办理收楼手续的，则视为甲方已按约定交付该商品房给乙方使用，之后所产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。同时，乙方保证按甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转由乙方承担。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效等。该合同的附件七约定：甲方如未能按本合同规定规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过180日，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.05%的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如乙方行使是项解除的权利，乙方需要在逾期180天后的30天内发出书面解除合同通知予甲方。如乙方在该30天内未有向甲方送达书面解除合同通知，视为放弃是项权利。而在甲方按本合同规定向乙方退还已付款及支付违约金前，乙方需按甲方要求规定的10天内签署撤销本合同预售备案有关的所有文件及完成办理相应的手续。双方并同意自行承担相关的登记费用、公证费、手续费等。除退回已付房款及按乙方已付房款的3%支付违约金外，甲方无需返还任何乙方已支付的费用及或补偿乙方的任何损失及开支。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.05%的违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房符合合同约定交付使用条件及交付时间后，如乙方未能按本合同约定的交付时间办理收楼手续的，则视为甲方已按规定交付该商品房给乙方使用，从该日期开始之后所产生的一切费用、风险和法律责任均有乙方承担。同时，乙方保证从该日期开始按甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金等。合同签订后，原告已向被告交齐购房款3605000元。2013年5月24日，被告建设的涉讼项目取得广州市规划局出具的《建设工程规划验收合格证》（编号穗规验证（2013）389号）。2013年5月28日，被告出具《授权委托书》，授权广州市华鸿物业管理有限公司为被告开发的＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊栋项目全权办理入伙相关手续，有效期限至2014年12月31日。2013年9月9日，被告建设的涉讼项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：越建验备2013-002），通过了各项工程竣工验收。2013年12月4日，广州市房地产测绘所向被告出具了涉讼项目的《房屋面积测量成果报告书》（测字：110112517）。被告于2013年11月20日向原告以EMS全球邮政特快专递形式发出《房屋交付通知书》，收件人为原告，收件地址为《商品房买卖合同（预售）》中原告所登记的地址广州市越秀区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房，其内容为要求原告在2013年11月25日上午带齐收楼所需的材料，前往＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊楼办理涉讼房屋的收楼手续。但该速递邮件被退回给被告，《速递邮件改退批条》上显示退件原因为“收件人拒收”。2013年12月25日，被告再次向原告发出《房屋交付通知书》，要求原告在2013年12月28日下午带齐收楼所需的材料，前往淘金家园C5-2栋1楼办理涉讼房屋的收楼手续。2014年1月3日，原告到中国农业银行缴纳了涉讼房屋的首期物业专项维修基金13541.85元。同月12日，原告向被告发出《房屋交付验收异议书》，内容为：我在2013年12月30日收到广州华鸿房地产开发有限公司通过EMS寄来的收楼通知书，并于2014年1月11日上午10点到广州市华鸿物业管理有限公司（合同约定委托物业收楼，广州市华鸿物业管理有限公司没有出具授权委托书）办理＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房的验收手续。但广州市华鸿物业管理有限公司没能提供原本和复印本的《工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。根据《城市房地产管理法》、《建筑法》、《合同法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规有关交楼条件的规定，我认为该商品房的交楼文件不齐全，不符合交楼条件，因此有权拒绝收房，待提供齐全了上述文件后再办理房屋验收手续。由此产生的延期交房责任必须由广州华鸿房地产开发有限公司承担等。同月15日，被告向原告发出《关于﹤房屋交付验收异议书﹥的回复》，内容为：我司已收到阁下提供的《房屋交付验收异议书》，现回复如下：一、我司已备齐房屋交付的有关资料，并可供阁下查阅。阁下要求我司出具的《工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》并未在合同中约定，因此我司无需提供。阁下据此拒绝办理收房手续既不合法也不合理。二、阁下逾期办理收楼手续，根据合同约定视为我司已按约交付房屋。该房屋现已达交付使用条件，我司亦已备齐房屋验收交接所需文件，且本栋大楼其他购房人基本上已收楼完毕，现因阁下的不合理要求导致阁下购买的房屋未能按时完成交接，根据合同约定视为我司已按约定交付（即2013年12月31日已交付），此后所产生的一切费用、风险和法律责任均由阁下承担，同时阁下须按我司委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。望阁下尽快前来办理收楼手续等。同月23日，原告向被告发出《对无法提供﹤竣工验收备案表﹥的答复》，要求被告提供《建筑工程竣工验收备案表》等相关文件，否则造成延期交楼的，将通过法律途径追究被告的违约责任等。同年2月18日，被告就上述函件向原告复函，回复如下：根据合同约定，我司无向阁下出示《建筑工程竣工备案表》的义务，但我司可提供上述文件供阁下查阅，我司已取得《建筑工程竣工备案表》，可以在阁下收楼时出示上述文件供阁下查阅。阁下以无理要求拒绝办理收楼手续，根据合同约定视为我司已按约交付房屋等。原告于2014年5月26日向本院起诉，提出本案诉讼请求。本院认为：原、被告自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告在合同约定的房屋交付期限前已取得《竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》及《房屋面积测量成果报告书》等文件，亦已出具授权委托书委托广州市华鸿物业管理有限公司全权办理入伙相关手续，涉讼房屋已具备交付条件。被告曾于2013年11月20日以EMS全球邮政特快专递形式，向原告于上述合同中确认的地址发出《房屋交付通知书》，通知原告于2013年11月25日办理收楼手续，而目前证据显示原告拒收了该邮件。后被告又于2013年12月25日向原告发出《房屋交付通知书》，原告迟至2014年1月11日才到被告指定的地点办理收楼手续，根据合同约定，被告通知原告收楼后，原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，被告应当发出书面催告书一次，原告未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转由原告承担，故对原告要求被告支付迟延交楼违约金的诉讼请求，本院不予支持。现涉讼房屋已具备交付条件，但至今未实际交付，故原告要求被告实际交付涉讼房屋的诉讼请求合法合理，本院予以支持。至于原告是否应当向物业管理公司交纳此段期间的物业管理费、水电费及滞纳金等问题，属于物业服务合同纠纷，与本案不属同一法律关系，不应混同处理。被告作为开发商及合同相对方，应承担交付房屋的义务，不得以已委托物业管理公司办理交楼手续为由进行推诿。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、被告广州华鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起3日内，将广州市越秀区＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊（第三期用地）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊房交付给原告曾丽。二、驳回原告曾丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2355元，由原告曾丽承担2255元，被告广州华鸿房地产开发有限公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起7日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　梁艳华人民陪审员　　陈淑文人民陪审员　　杨　丹二〇一四年七月十七日书　记　员　　徐浩龙来源：百度搜索“”