（2014）秦民终字第889号
裁判日期: 2014-07-15
公开日期: 2014-08-15
案件名称
张楠与秦皇岛煜明物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省秦皇岛市中级人民法院
所属地区
河北省秦皇岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张楠,秦皇岛煜明物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民终字第889号上诉人（原审被告）：张楠，女，1978年7月10日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托代理人：许燕，河北海立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦皇岛煜明物业服务有限公司，住所地：秦皇岛市海港区。法定代表人：陈会娟，总经理。委托代理人：赵秀芬，女，1955年6月26日出生，满族，秦皇岛煜明物业服务有限公司主任，现住秦皇岛市海港区。委托代理人：姜淑丰，女，1968年1月25日出生，汉族，秦皇岛煜明物业服务有限公司客服，现住秦皇岛市海港区。上诉人张楠为与被上诉人秦皇岛煜明物业服务有限公司（以下简称煜明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2013）海经初字第2611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员王巍、刘京、刘兴亮组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张楠及其委托代理人许燕；被上诉人煜明物业公司的委托代理人赵秀芬、姜淑丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，张楠系秦皇岛市海港区东环南里小区1－4－1401号的业主，该房屋建筑面积为150.85平方米。2012年10月25日，海港区东环南里一栋小区业主委员会（甲方）与煜明物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》一份。合同约定，物业名称：东环南里1栋小区（海港区法院小区）；物业类型：高层住宅；座落位置：秦皇岛市东环南里1栋；建筑面积：33957㎡。本合同委托期限：2012年10月25日至2015年12月31日。物业管理服务费用：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，乙方按照三星级标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅三星级物业费为0.85元／月·平方米，其他代收缴的相关费用按政府规定收缴。……物业服务费用按年交纳，具体时间及期限是2012年10月26日至2013年12月31日，2014年1月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2015年12月31日，每年交费之日起3个月内交齐当年的物业费，对空置房（未装修）按90％交纳。另外，协议还对甲乙双方的权利义务、物业管理服务事项、违约责任等其他物业管理服务事项进行了约定。另查，秦皇岛市物价局于2012年10月23日下发的秦价政服务备字（2009）47号文件，载明：物业服务费标准为0.85元／月·平方米（此收费标准不含垃圾处理费）。电梯和二次供水所发生的电费，按实际发生额由物业使用人按比例分摊。另查，张楠从2012年10月26日至2013年12月31日拖欠煜明物业公司物业费用1820元、垃圾清运费43元、电梯费用512元、二次供水设备运行电费84元、楼道照明电费59元，共计2518元。原审法院认为，煜明物业公司系物业服务企业，张楠系煜明物业公司进行物业服务的小区业主。双方之间系物业服务合同关系。张楠应对煜明物业公司提供的物业服务支付相应物业费，煜明物业公司与海港区东环南里一栋小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》关于物业管理服务及费用的约定对煜明物业公司及张楠双方具有约束力。对于煜明物业公司实施物业服务的小区，秦皇岛市物价局对物业服务收费标准进行了备案，且煜明物业公司亦取得了物价部门颁发的收费许可证，故煜明物业公司实施物业服务的小区业主应按双方约定的收费标准向煜明物业公司交纳物业服务费。张楠的辩称因证据不足，不予认定。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，判决：张楠给付煜明物业公司物业费、生活垃圾处理费、二次供水设备运行电费、电梯费、楼道电费共计2518元，于判决生效后十日内履行。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取，由张楠负担，于判决生效后十日内交纳。上诉人张楠不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据不足，判决有失公平、公正。第一，判令张楠给付煜明物业公司电梯费、二次供水设备运行电费、楼道照明电费没有证据佐证。煜明物业公司没有提供电费所发生的实际金额的证据，无法证明分摊到各户包括张楠的费用是真实、合法的；第二，煜明物业公司没有按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。小区内车辆随意停放，垃圾乱扔，不及时清理，楼道内墙损坏不及时修补、私自占用设施设备的公用房屋，未按规定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况，未达到秦皇岛市三星级物业服务标准，张楠拒交物业费是对物业公司不履行合同义务的抗辩及应对措施，不构成违约。综上，请求二审法院撤销原判，驳回煜明物业公司的诉讼请求。被上诉人煜明物业公司答辩称：原判认定事实清楚，证据充分。第一，煜明物业公司自2009年起，为被上诉人居住的小区提供物业服务，期间从未多收费、乱收费。关于收费项目标准和依据是《秦价政服字（2009）47号》、《秦价政服备字（2010）038号》，此批文已在小区公示。关于电梯费、楼道灯电费、二次供水费，是根据电力公司对商业用电的峰、谷、平及各户的建筑面积进行的测算，分楼层并报物价局备案。在实际操作中，不可能对每户每天乘坐多少次电梯等事项进行准确记录，煜明物业公司对费用的管理实行的是包干制。关于电费缴费凭证的问题，因为小区并不直接向电力公司缴费，而是通过海港区法院，煜明物业公司尚未与海港区法院结算，故没有电费缴费凭证；第二，煜明物业公司提供服务4年来，业主缴费率均在95%以上，说明广大业主对物业服务是认可的。另外，在煜明物业公司上级单位的历次联查中，小区物业管理处都得到表彰，每年对业主随机测评的满意度为100%，小区业主委员会每年的评价也是肯定的。关于车辆的管理，属于免费管理，只要是小区业主的车，院内有停车位的就可以停，到了夜间车位满了，保安会在大门处挂上车位已满禁止驶入的牌子，小区内从未发生过交通事故，从未影响正常交通。关于垃圾的清理，业主公约规定生活垃圾放入垃圾桶，建筑垃圾存放指定地点，煜明物业公司每天清运生活垃圾两次，院内保洁两次，建筑垃圾够吨数的，及时雇环卫局垃圾车清运，但是，个别业主有时不按规定倾倒垃圾，只能随时告知并尽快清理，到春夏季每两周还会进行消杀一次，没有造成环境影响。关于共用部位的维修，保修期内，由开发商负责维修，保修期外，自用部位由个人负责，公用部位及设施应启动房屋维修资金，由每位业主签字分摊费用，在请示业主委员会同意后方可施行，在此期间，煜明物业公司完全按照法规程序进行管理服务，没有违约之处。关于是否私自占用设施设备共用房问题，煜明物业公司没有把业主共有的房屋出租、经营，或挪作它用。关于公布资金收支情况的问题，煜明物业公司每年都如期公示，并抄送业主委员会一份。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。二审期间，煜明物业公司提交下列证据：1、照片三张，拟证明煜明物业公司对2013年物业费收缴和资金收支情况在年底进行了公示，公示期一般为一个月；2、电费测算表三张，拟证明煜明物业公司进驻小区前进行测算后提请物价局予以批复；3、群众测评表十份，拟证明煜明物业公司的上级单位每半年派人随机抽查进行的测评，业主对服务是满意的；4、小区业主委员会每年一次的鉴定，拟证明服务到位，业主满意；5、物价局对所有收费的批复表，在小区内已公示。张楠质证称：对证据1不予认可，不能看出公示的地点；对证据2不予认可，这只是一个测算表，不能作为实际发生额的证据，煜明物业公司应提交供电公司的收费凭证；对证据3不予认可，用户满意度应以实际入住户数为基数，仅仅十户的调查表不符合测评的标准，且这十户调查表中有部分业主也提出“找有关部门把大门外市场路边的卫生经常清理”、“绿化养护要施肥”等意见；对证据4不予认可，只是复印件，且与事实不符，上诉人原审时提交了诸多照片证明服务不达标；对证据5本身的真实性予以认可，但不能证明实际发生的电费金额。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，海港区东环南里一栋小区业主委员会与煜明物业公司签订的《物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主及煜明物业公司均具有约束力，本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务。煜明物业公司对提供相关物业服务的小区业主，按物价部门批准的收费标准主张权利并无不妥。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，很难实现所有业主的认识完全一致，而少数或个别业主拒交物业服务费会形成对其他已交纳物业费的业主不公平的局面。此外物业管理服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，小区各业主如认为物业公司管理服务存在质量问题，在与物业公司沟通要求限期改善未果而呈持续状态时，并给业主造成损失的，应由物业公司承担相应的法律责任。本案中上诉人未提交充分证据证明煜明物业公司存在乱收费或提供的服务给其造成损失的情形，故应按约定标准向煜明物业公司交纳物业费及相关费用。综上，上诉人上诉理据不足，本院不予支持；原判决认定事实清楚，判决结果并无不妥，应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张楠负担。本判决为终审判决。审判长 王 巍审判员 刘 京审判员 刘兴亮二〇一四年七月十五日书记员 王秀兰 微信公众号“”